从海淀10个代表性小区二手房成交数据得出的结论是，2024年1-3月，相较于2023年1-3月，海淀房价下跌约15.8%，但海淀现在最大的问题是，很多小区成交量大幅下降，市场处于观望情绪中。数据量不大，结论仅供参考，接下来我们会慢慢分析整体数据和局部数据。
我选择的这十个小区颇具代表性——保利西山林语+育新花园为北区二手房，上地东里+马连洼北路一号院为上地学区二手房、危旧房的代表，逸园居、翠微路二号院为翠晓学区的学校，蜂鸟家园、新起点家园为中三学区的学校，五月花园、志强北花园为北太平庄学区历史成交量较高的两个小区。
这十个小区，2022年1-3月成交均价为102675元/平方米，2023年1-3月成交均价为110608元/平方米。你没听错，2023年海淀区房价小幅上涨约7.7%。2024年1-3月，这十个小区二手房成交均价为93167元/平方米，与2023年同期相比，下跌约15.8%。
这十个小区中，衰落最严重的是凤鸟家园和上地东里。这两个小区非常出名，一个是宇宙中心、内卷王、万柳之神、少爷家园：中关村三小学区房，一个是海淀区小学到初中质量最高的上地学区房。
蜂鸟2022年1-3月成交均价154097元/平米，2023年同期成交均价166785元/平米，2024年成交均价129523元/平米，与2023年同期相比，跌幅超22%！而且量价齐跌，2024年同平台、蜂鸟二手房成交量只有去年同期的六分之一！这才是上热搜的代价~
上地东里2022年1-3月成交均价124302元/平米，2023年同期成交均价146926元/平米，2024年成交均价118354元/平米，较2023年同期下跌超19%。不过上地东里成交还是很活跃的，这波牛小派败给了牛中派~
在北京购买学区房，最常见的有两种思路：一种是购买最好小学的学区房，另一种是牛中流派，注重小学到初中的衔接质量。从西城和海淀的房价走势来看，牛中流派选择的房产保值性更好。
翠微小学学区房价格也出现大幅下跌。翠微小学学区房成交量在海淀所有小学中最高，2022年1-3月翠微路2号成交均价为108784元/平方米，2023年同期为114704元/平方米，2024年为96394元/平方米。2024年1-3月翠微路2号房价与2023年同期相比下跌约16%。
逸园居2022年1-3月成交均价为100474元/平方米，2023年同期为108989元/平方米，2024年为102977元/平方米2024年上地房价，较2023年同期下降约5.5%。牛小区较新的房子似乎保值性更好。
我们再来看海淀区成交量排名前十的二手房小区中的两个，保利西山林宇2022年1-3月成交均价65774元/平方米，2023年同期为68638元/平方米，2024年为60650元/平方米，与2023年同期相比下降了约11.6%。
裕新花园2022年1-3月成交均价86529元/平米，2023年同期成交均价91652元/平米，2024年成交均价75536元/平米，较2023年同期下跌约17.6%。同为二手房，但裕新花园学区属性强于西山林榆，2023年裕新花园涨幅高于西山林榆，但2024年西山林榆房价跌幅较小，这似乎证明二流学区房波动大，保值率一般。
这十个小区中，我没有讲四个小区的房价走势，因为这四个小区2024年1-3月的成交量太低，几乎可以说没有成交——马连洼北路1号院，连上地都救不了的破旧老旧房屋；中三新起点佳园，面积大，房龄也相当，几千万起步，在市场低迷的时候，成交非常惨淡，是2023年1-3月十个小区中唯一一个房价下跌的；北太平庄的吾悦华庭和志强北花园，学区属性一般，吾悦华庭成交量相当高，但都是270万元左右的有人居住的房子，志强北花园完全没有成交。
最后我来总结一下： ①在海淀买房最好选择新一点的，老旧破旧的小户型或者老旧破旧的大户型不建议，虽然大小区有电梯的二手房不值得保留，但是房产的流动性很好；
②拥有高中区、优质学校，并不代表该区内的房产价值就很好，尤其是像峰鸟、尚地这种被过度炒作的楼盘2024年上地房价，涨得快，跌得更快……
③今年海淀区不少普通楼盘价格普遍下跌1.1万元/平方米以上，有的甚至跌至2.1万元/平方米，居住品质好、房屋销量少的豪宅小区价格仍然下跌很少，但豪宅本身价格波动很小，因为基数太大。
以上，谢谢阅读，海淀学区住房交流群，微信：crbhh888，好友请求备注“海淀”即可。
