学区房的本质是校票，也就是俗称的抢教育资源。
但一张校票到底值多少钱呢？投资学区房，学区溢价多少比较合理？
今天我们以北京为例，来看看历年学区溢价的平均水平是怎样的。
这里我们使用的数据都是北京某知名房产中介公司从2010年至今的交易数据，应该说至少覆盖了北京交易市场的大部分范围，在统计样本上也比较有代表性。
北京学区基本信息
对北京学区房市场稍有了解的人都知道，北京的优质学区房主要集中在西城、东城、海淀三个区，也就是人们所称的“东、西、海淀”区。
一些民间团队对上述各区小学进行了分类评定，其分类未必权威，但一些优质学校还是比较受认可的，如西城区实验二小、育民小学，东城区史家小学，中关村一小、海淀区三小等。
以下是分类的一个版本，仅供参考。
西城区（德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏、椿树、天桥学区、新街口学区、金融街学区、陶然亭、白纸坊学区、展览路学区、月坛学区、广安门内、牛街学区、广安门外学区）
一级小学排名：1.北京市实验第二小学2.育民小学3.育祥小学4.西华师范大学附属小学5.三里河第三小学
海淀区（紫竹院校区、中关村校区、羊坊店校区、学院路校区、西三旗校区、万寿路校区、永定路校区、八里庄校区、上地校区、清河校区、青龙桥校区、花园路校区、海淀校区、北太平庄校区、上庄西北旺校区、四季青校区、温泉苏家沱校区）
一级小学排名：1.中关村第三小学2.中关村第一小学3.中关村第二小学4.人民大学附属小学5.人民大学实验小学
东城区（和平里学区、安教东学区、北东学区、景东学区、东朝建学区、东崇前学区、龙梯学区、天涌学区）
一级小学排名：1.府学小学 2.史家小学 3.景山学校
接下来我们会选取几栋有代表性的学区房进行分析，看看有学区属性的房子和没有学区属性的房子价格相差多少，这样有助于我们评估学区属性到底值多少钱，另外我们也会看看学区属性的价格在过去几年里有没有变化。
西城区裕祥小学 VS 海淀区北邮附属小学
这里我们选择的是西城区德胜学区育祥小学对应的学区房，相比之下中关村二小学区房房价，海淀区北太平庄学区北京邮政附属小学对应的学区房就在附近。
两所学校直线距离仅1.7公里，北邮附属小学距离二环更近。应该说，不考虑行政区划，单纯从地理位置上看，两所学校相差无几。
但作为西城区典型的一级小学，裕祥小学与海淀区相对普通的北京邮电大学附属小学相比，在教学质量上存在明显差距，另外，裕祥小学相应的中学资源也相对更好。
那么两所学校对应的学区房价格差别到底有多大呢？
我们从2011年开始监测两个学区房的价格走势，发现在2012年之前，两者之间并没有太大的差距，学区房的概念比较淡薄。然而在2012年之后，两者的走势开始出现分化，裕祥小学学区房的价格走势逐渐加快。到目前为止，裕祥小学对应的学区房和北京邮电附属小学学区房之间的价格差距已经达到5万元左右。
中关村第二小学 VS 海淀区第三实验小学
第二个案例我们选择的是海淀区中关村-五道口地区，这一带高校较多，教育资源相对集中，这里我们选择了中关村学区的中关村第二小学（本部、华清校区）和学院路学区的海淀区第三实验小学，两者一马路之隔。
中关村第二小学是海淀区一流的小学，也是海淀区乃至北京市的知名小学。海淀实验第三小学虽然位于北京知名的大学区学院路，但教育质量比较一般。
那么这两所学校对应的学区房价格差别到底有多大呢？
同样，我们从2012年开始监测两个学区房的价格走势，发现2012年至2014年，两者差距并不大，价格基本维持在1万元左右。2014年以后，两者走势开始出现分化。截至目前，中关村二小对应的学区房与海淀实验三小对应的学区房价格差额已达近3万元。
上地实验小学 VS 海淀区第二实验小学
第三个案例，我们选取了北五环外海淀区上地学区的上地实验小学和相邻的清河学区的海淀区第二实验小学。
上地实验小学虽然在上述排名中不属于一流类别，但与上地101中学有直接联系，小学和中学的教育质量都比较好。加之上地周边程序员众多，因此该校一时成为抢手货。2016年、2017年其房价一度逼近15万，成为五环外房价最高的区域。相比之下，附近清河学区的海淀区第二实验小学就比较普通了。
根据我们的监测数据，2013年之前，二者几乎没有差距，房价比较接近。然而2013年之后，二者走势开始出现分化，在2017年最高点，二者差距达到7万元的巨额。不过随着317调控政策的实施，上地实验小学学区房逐渐降温，截至目前，二者差距基本稳定在2-3万元。
概括
从以上例子，我们可以得出初步的结论：
1、北京的学区房概念基本是在2012-2014年间推出的，在此之前，学区房与非学区房的价格差距并不大；
2、同一行政区域内，牛校与相邻地段的朴校售价差应在2万至3万元之间，约占房价的30%；
3、由于北京学区房存在西城>东城、海淀>其他行政区递减链条，更高级别的行政区可能仍有2万元左右的溢价空间。
由于时间精力篇幅有限，这里只列举几个例子，可能不够全面，有兴趣了解北京其他地区学区房的朋友可以加我微信私聊
本文选择的视角是学区房对房价的影响，后续我们还会选择地铁、房屋面积等不同因素，希望大家持续关注。如果大家对影响房价的因素有更好的建议，也可以在文章下方留言。
另外中关村二小学区房房价，你可以在公众号后台回复你感兴趣的城市，查看近年来的房价走势。
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