房地产作为民生之本，关系百姓生活2024 金融危机 房价，更影响经济发展，房价的涨跌直接体现着金融体系的变化。
因此研究房价的波动可以为经济发展提供参考，日本房价经过三十年的跌宕起伏，已经经历了一个完整的“房地产周期”。
过去30年，是什么导致房价下跌，又是什么导致房价上涨?这背后的逻辑关系，不仅是日本经济过去30年的跌宕起伏，更是全球房地产市场的沧桑巨变。
第一轮衰退
日本房价第一轮下跌发生在1991年，当时日本房地产泡沫首次破灭，此后日本房价经历了长达48个月的下跌。
日本房地产泡沫破裂的首要原因是广场协议的签署，该协议签署后，日元开始升值，出口受到抑制，经济面临下行压力。
为了刺激经济，日本政府开始实行宽松的货币政策，同时出台了许多刺激日本经济发展的政策。
在政府政策推动下，房价、股票等资产价值快速上涨，在利益驱动下，“投机行为”开始涌现。
无论是个人还是金融机构，都把目光瞄准了土地，由于日本的土地属于私有财产，个人或企业都可以自由买卖，这也进一步刺激了土地投机行为。
1985年至1991年，短短6年间，日本住宅用地价格上涨了141%，相比于其他国家的房地产投机，日本投资者更热衷于“土地炒作”。
过度宽松导致日本经济过热，从1989年开始，日本通胀压力急剧上升，日本政府开始主动“挤泡沫”。
央行提高利率、实施紧缩货币政策，这一系列政策直接导致股市崩盘，1990年日经指数下跌超过98%，随后两年，日经指数均有不同程度的下跌。
股灾让整个资本市场蒙上了一层阴云，很多金融资产贬值，影响到了企业融资，一些企业融资受挫，资金链断裂，而这一系列的连锁反应很快蔓延到了楼市。
同一时期，日本部分地区开始抑制房地产“高杠杆”行为，财务省开始控制房地产贷款总量，减少相关融资活动。
炒房是靠“房产抵押-贷款-购房-房产抵押”的循环来实现投资收益的，现在限贷，这些公司的资金链很快就会断裂，房地产泡沫就会彻底破灭。
更糟糕的是，在房地产泡沫破裂之时，日本开始征收土地税，这一法案虽然可以抑制土地投机，解决日本的土地问题，但此时出台无疑对日本的房地产市场造成了沉重的打击。
日本房地产泡沫破灭后，从1991年开始，此后5年内住宅用地价格下跌了30.5%，而新建公寓价格则下跌了20%以上，均价从最高峰的4488万日元跌至1050万日元至3456万日元。
第二轮衰退
日本房地产在1991年出现大幅下跌之后，1995年出现短暂复苏，1995年至1997年，日本新建公寓价格小幅上涨，涨幅为5.92%。
但从1997年开始，日本房地产再次下跌，这一次长达60个月，让本来就脆弱的房地产市场更加雪上加霜。
1997年，亚洲金融危机爆发，东亚各国相继遭到国际资本的“围剿”，为应对危机，许多国家宣布取消盯住美元的汇率制度，导致本国货币急速贬值，让原本就脆弱的经济彻底崩溃。
二战后，日本依靠“科技兴国”的思路，迅速形成了“雁阵模式”的工业体系，产业逐渐向东南亚国家转移。随着这些国家遭遇金融危机2024 金融危机 房价，日本的进出口贸易也受到影响。因此，此次金融危机也给日韩等发达国家带来了巨大的冲击。
此次危机中，日本首相被迫辞职、韩国总统连任，根据世界银行的预测，金融危机已经导致亚洲超过1亿中产阶级陷入贫困，而国内的动乱更是给民众带来了损失，带来了灾难。
在这次金融危机中，日本政府的误判也加剧了日本经济的下滑，时任日本首相桥本龙太郎认为日本经济仍有改善空间，因此实施紧缩财政政策，终止各种减税减免政策，以减少财政赤字。
受紧缩政策影响，日本经济增长放缓，日本经济陷入下行通道，经济增长放缓，甚至停滞，导致居民消费意愿减弱，进而影响整个资本市场。
很快，日本房价再次下跌，首当其冲受到影响的就是银行，此前银行信贷主要流向房地产行业，抵押品自然就是房产，随着房价下跌，银行积累了大量的不良贷款，带来了巨大的隐患。
此后，日本银行、证券公司相继破产，直接影响了国内外对日本金融体系的不信任，增加了日本企业的国际借贷成本，同时人们更愿意把钱存入大银行，一些小银行资金压力较大，整个社会的资金流动性减弱。
日本房价第二次下跌也和阪神大地震有着密切的关系，1995年的阪神大地震导致日本大量房屋被毁，给日本经济造成了巨大的损失，民众的消费意愿跌到了冰点，这也对房地产市场造成了负面影响，民众失去了信心。
第三次衰退
日本房价第三次下跌发生在2008年年底，此次下跌持续了48个月，而下跌的主要原因来自于美国。
进入2000年后，美国受多种因素影响，经济严重衰退，下行压力不断加大，美联储为刺激经济，连续13次降息，希望通过宽松的货币政策实现经济增长。
很快，在政府政策的影响下，美国经济开始复苏，但危机也随之显现，宽松的货币政策、不完善的监管导致大量资金涌入房地产。
与此同时，美国政府从政策面和货币面双管齐下努力提高民众的住房拥有率，2003年美国政府拨款2亿美元为首次购房者提供援助；2004年将FHA保险贷款的最低首付比例由3%提高到0。
在房价只涨不跌的预期下，银行和金融公司发放了大量次级贷款，2004年至2006年，次级贷款占新增贷款的20%，居民还债压力和违约风险不断加剧。
为了抑制房地产市场持续过热，美联储在2004年至2006年两年间加息17次，积极刺破泡沫，美联储的加息使得众多次级房贷家庭的还款压力加大，他们开始出现还款困难。
于是，大量次级抵押贷款家庭开始违约，一些家庭为了还债不得不卖掉房产，大规模的房产抛售导致房价持续下跌，美国次贷危机由此爆发。
如上文所述，为了提高住房自有率，美国在短短几年间发行了大量的住房衍生金融产品，随着房价的下跌，这些金融资产开始缩水，一些金融机构甚至面临破产的风险。
避险情绪开始在金融市场蔓延，市场流动性开始枯竭，随之而来的是金融市场的暴跌，危机从此席卷全球。
2008年第二季度以来，受内需不足和美国次贷危机影响，日本经济持续低迷，仅2008年一年，日本就有12681家企业破产。
2009年，日本新建公寓售价较上一年下跌2.54%，均价达到3802万日元，不过第二轮下跌对东京等核心城市影响不大，仅有成交量下降，均价并未出现明显下降。
连续三轮下跌，给日本房地产市场带来沉重打击。但值得注意的是，即便经历了三轮下跌，日本房地产市场仍有“挣扎”的空间。
进入2024年之后，日本的房地产市场吸引了大量的国际资本加入，东京等核心城区房价出现大幅上涨，我们不知道未来日本的房价会经历一个什么样的周期，但是我们可以肯定的是，日本的房地产并没有我们想象的那么脆弱，这种上涨的趋势还会持续下去。
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