12月9-10日，中华全国工商联房地产商会2019年年会在北京万丽酒店隆重开幕。本次年会的主题是“把握大势、坚定信心”。中华全国工商联房地产商会创始会长聂梅生发表了题为《2019中国房地产行业迭代》的主旨演讲。
中华全国工商业联合会房地产商会创始会长聂梅生
大家早上好。今天我演讲的主题是《2019年中国房地产行业的迭代》。首先我们来谈谈房地产行业是否已经不再如日中天，我认为在未来一段时间内，房地产行业仍将是中国经济的稳定器和压舱石。其次我们来谈谈另一场革命。另一个在国民经济和GDP中占比相当的行业正在发生什么？互联网+火了一阵子，但也迎来了挑战。最后我们来谈谈中国的经济要素和结构发生了哪些变化，这些变化对经济有什么影响。
我们房地产行业最核心的价值链之一就是销售，也就是卖房子。多年来还是销售为王。房地产开发进入了去库存阶段，2017年到现在，我们的销售还是在增加，但是增速在下降，就是销售额在增加，但是销量是负的。9月份25个城市二手房成交套数同比增长16%，连续三个月同比增长，说明进入了去库存阶段，这是一。二是房地产行业进入了理性回归。根据楼市和股市滚动的市盈率曲线看，楼市一直高于股市，特别是2007年，2008年华尔街金融危机一下子就下来了，然后刺激经济的4万亿很多都进入了楼市。 2009年楼市市盈率远高于股市，一直高于股市，但从2017年开始已经低于股市平均市盈率，从经济角度来说已经进入理性回归。
第三是关于房地产核心价值链的变化，就是房子是用来住的，不是用来炒的。中国居民总资产中房地产的比重是远远高于美国和日本的。当然这跟中国人的消费习惯有关，也跟经济发展的阶段有关。从2004年到2014年，我们可以看到，连这个数字，也就是中国居民总资产中房地产的比重也是在下降的。虽然超过了美国和日本，但是他们的房地产在总资产中占比都在30%以下，而我们是60%，而且现在也在下降。也就是说，居民的房产不是单纯靠房地产支撑起来的，还有其他可以赚钱的地方。也就是说，租房和炒房，都是背后有经济在推动和支撑的。所以我觉得我们房地产的核心理念是什么为王？说白了，销量才是重中之重。 我们看到每年发布的排名都是以销量为依据，规模是重中之重，我觉得这个点还是可以坚持的。为什么可以坚持呢？房地产主体还是房地产的主流、持续。问题是什么呢？因为政府要卖地，房地产要买地，买地之后就变成卖房子，不卖房子就不可能买政府土地，这个逻辑是存在的，但是土地财政能立刻取消吗？不可能。为什么今年年底房地产市场会上涨，而且情况比前几个季度还好呢？你看土地，土地溢价率提高了，政府要卖地，卖地就是卖房子，这是一个有力的支撑，短时间内不会崩盘。我觉得未来房地产还是主体，不是我们可以扭转的，而是租买一起会形成一个新的商业模式。 我们去年谈了一年，但是这个事情不能同时做，因为公租房或者租赁部分的收益率太低了，1%到2%，这个收益率还不够还银行贷款。所以这个是同步发展，但是半壁江山的形成也不远了，所以有一个过渡期。为什么我说卖房市场还要持续一段时间，多元的产权形态需要一个新的结构。原来的结构是什么？比如我买一块房产，一定要问政府要一块地，能卖商品房我就卖，不然商品部分就没法整合。建产业园，一定要先卖商品房，特别是养老，因为我深度介入养老领域，所以我要拼尽全力把房子卖出去，不卖出去，我肯定亏本。正是因为这种情况，国家才出台了一系列的限售政策，禁止卖这个，禁止卖那个。 最近我觉得这也是一个博弈，很多房地产项目有工业地产、商品房，这个那个的，一旦有一块卖不出去，现金流就断了。但是房地产开发企业的资产负债率很高，80%以上是常态，一旦一个项目出现问题，整个资金链就断了。所以到年底，一些比较大的房企确实会出现问题。这个跟原来的销售市场有关系，一旦卖不出去，钱回不来，就会出现问题。
所以我觉得2019年房地产的大趋势已经到了一个临界点，需要翻身了。翻身之后应该是更健康，从量变到质变。比如说我不炒房子，从棚改公租房到租赁市场到老旧小区改造，政府的政策都在变，我们坚持从资本层面收紧政策，确保经济转型。土地的根基也在积极释放新的土地来源。其实在这方面建立新的税制，随着个人C端的权重越来越大，税制肯定会变。
我们看看第二个跟我们差不多体量的互联网行业在干什么。他们每12年有一个迭代。1995年到2007年是PC时代，中间12年跟房地产平行。2007年到2019年是移动互联网，一直到现在，大家都离不开微信、手机。它是人+人，它是为人讲物。我们卖词就像卖房子一样房地产属于第三产业吗，这两个是不一样的。从明年开始，又会有一个迭代，从物的连接开始，场景+场景，大数据云计算，AI时代也快来了。我们看看从2007年到2019年这12年，或者说过去10年，他们的行业是什么样的。
2018年，我国互联网经济贡献了GDP的四分之一多，跟房地产差不多。2018年，我国互联网经济规模是16万亿元，其中基础部分是7万亿元，跟其他传统经济融合，融合部分是9万多亿元，占我们当年GDP的18.25%。互联网+不容小觑，它带动了产品和服务业上下游产业，间接经济贡献增加了9万亿元，占GDP的10.3%。这两者加起来的贡献已经达到28.56%，不亚于房地产。他们用了10年，我们有25年。我一直认为，2001年到2010年，前十年绝对是房地产的黄金时代，是中国经济发展的动力。 但是你看看互联网，看看过去十年中国网民的数量和普及率，到2018年中国网民数量达到8.29亿，中国普及率接近60%。我们才14亿人口，还剩下8亿多，包括老人和不懂玩的年轻人。这么高的普及率，下一步的发展是不是到了瓶颈，到了该考虑的时候了？
事实也确实如此，从互联网行业营收和增速来看，已经开始趋于平稳，甚至略有下滑，2018年行业营收4万多亿，增长11%左右，高于房地产，也已经开始趋于平稳，甚至比巅峰时期下滑了不少。
我们看一下互联网金融的市场规模有多大，中国互联网金融行业规模已经达到43万亿，它的增速特别高，达到24.67%。互联网金融行业的市场规模增长非常快，也就是说如果我们不把钱管好，就没有钱了，银行不给钱，就会出现债务危机，这是很严肃的事情，但是那边有很多钱，钱去哪了？值得思考的是，银行愿意把钱投到哪里去。它的增速是24.67，所以2019年之前我们称之为互联网的上半场。
互联网上半场，所有的互联网业务最终都是流量业务，都是基于流量的，所以流量对互联网来说是最重要的，因为它是在2C端，它触及到每一个人，触及到8亿网民，流量上去了它就上去了。
但是互联网领域有两件大事，引发了我们的思考。一个是互联网金融P2P的大规模崩盘，另一个是我们之前那种烧钱烧流量的互联网模式还行不行？我能不能靠烧钱烧流量，成为这个领域的老大，没有第二，没有别人。那么在这种局面下，共享单车这个领域，终于乱成了一锅粥。这两件事情，值得我们去深刻的思考。互联网领域有两件大事，引发了我们的思考，也即将进入下半场。
我先说下半场，三大因素催生了经济，为什么2020年以后中国经济一定会变？一个是人口红利由正转负，一个是消费结构升级，第三个是服务业占GDP比重超过50%。
关于人口红利，有不同的看法。我更注重数据和拐点。中国人口绿线增长在2020年会拐点，我们还能不能沿着这个曲线的顶线继续增长？这个已经不可能了。这是联合国给我们的高层规划，第一个规划是我们不想要的，但是我们就拿了这个规划，也就是不变的规划，到2020年，我们也不会有太大的变化，我们的人口就这样下降，这对我们来说是一个挑战。
第二，人口老龄化。2010年以后，65岁以上的人口开始快速增长，2020年，这个数字还会继续增长。到本世纪中叶，我国三分之一的人口将超过65岁。这对我国经济肯定是一个挑战。
我们看生育率，第一次人口热潮是在1950年解放以后，这些人造成了这个时期的婴儿潮，60年代最高峰达到每年3000万，然后就实行了计划生育。80年代实行计划生育之后，生育率就急剧下降，2020年，生育率又急剧下降，预计2019年中国生育率会下降到1000万左右。现在我们要求大家都生二胎，生不生二胎是一回事，还是要看数据，这跟房地产有关，房子要有人住，有多少人，有多少新生儿，不考虑这个问题吗？盲目发展？这个还在继续，这是第一个变化。
第二个变化是中国家庭的消费系数开始变化了。我们的恩格尔系数已经超过30了，第三季度其实还提高了一点，29.7，之前比较低，因为猪肉价格上涨把我们的数提高了一点，原来是在28左右。家庭在住房类的消费排在第二位，其他两大类已经超过了食品和住房加起来。就是这个方面的消费开始上升了，消费结构开始发生变化了。老百姓拿钱干什么呢？我重点讲一下消费结构和支付能力的关系。其实支付能力是最重要的，有多少钱可以花？支付能力跟收入增长、消费者认知能力、企业是否赚钱都有关系。大众消费阶段，人均GDP在5000美元以下，这个时候主要是家电等少数大件耐用消费品，这个时候大众消费比较容易赚钱，很多赚钱的企业就会成长起来。房地产行业也是这个时候起步的。 现在大概是1万左右。第二阶段和第三阶段中间，正好在这个节点，人均GDP在5000到1万美元之间的时候，收入比较高，增长速度比较快，这个时候企业比较容易盈利。也就是说，这个阶段是品牌消费的阶段，重品牌、重面子消费。有时候人们买房子，不看别的，就信万科、保利、恒大，所以企业一定要打造自己的品牌。这个时候品牌消费的企业也比较容易盈利。
但当人均GDP超过1万美元的时候，企业就很难盈利了，因为消费观念发生了变化，进入了品质化、简单化消费的阶段，不一定是品牌，而是品质。回归理性，追求品质化、个性化，对我们提出了新的挑战。建什么样的房子？会那么好卖吗？恐怕不是。所以我不懂2019年的十大趋势，什么是正宗消费，什么是土味超凡，双线生活等等。以上就是2019年的十大消费趋势，我们可能不懂，但确实如此。
我们再看第三个变化因素，2017年中国服务业增加值占GDP比重超过50%，这个数字来得悄无声息，没人注意到，有人说肯定是国家统计局算错了，但几年过去了，还是这个数字。
2017年工业+农业加起来等于服务业的50%，这也是翻开新一页的时候了，现在我们进入了后工业时代，就是信息文明、生态文明、人工智能的时代，我们处在这个时代，所以我们来看看2018年各地第三产业增加值的占比，北京占81%，其次是广州71%，上海65%。所以从国外对中国经济的分析来看，对于中国城市来说，北京的经济结构是最健康的，确实对房地产的依赖程度不是很高，第三产业占81%，东北老工业基地处境艰难，产能过剩，转型不了，但是有两个例外，一个是大连，一个是长春，长春为什么可以呢？ 因为它第三产业占47%，这是2018年，这是大连的52%。所以这里我们可以看到原来我们说的北上广深的排名不是这样的。我们要重新考虑这个事情。它确实发生了变化。
变化之后，经济结构变化的趋势是什么？我觉得我努力思考可能还想不出来，所以我引用了淡马锡中国区总裁吴亦兵的一段分析，我非常认同他的分析。他认为，站在新加坡的角度，中国经济结构变化之后，从供给侧和需求侧去分析会出现哪些变化？从需求侧来看，核心逻辑是消费升级带来的结构性趋势会推动社会发展，需求侧会推动社会发展。
一是人们要求寿命更长，财富积累更多，财富积累不完全是房子，可能还包括其他金融资产等等，其他财富积累、可持续健康的生活，都是从需求端创造出来的趋势。
第二，从供给侧来看，核心逻辑是技术个性化会带来整个供给侧的改革，从而推动科技进步。从供给侧来看会带来新的趋势，第一是共享经济，第二是更加智能的系统，第三是互联互通的世界。这个分析是有道理的。
我们看今年上半年中国各个行业的资产净利润，最赚钱的是保险和金融系统，他们的利润增长率分别是77%和51%，其他的排名比较靠后。房地产还好，16%，还在中间。我们要把转型项目转型过来。我觉得中国行业的净利润增长率一定不能完全放在中国，这肯定是不正常的，但是这个过程需要调整。然后我们看2018年全球独角兽公司的分布情况。金融还是占4%，其次是新的无人驾驶汽车、交通、企业服务等。后面这一块我们叫蓝海，新的独角兽开始涌现，包括房地产服务，在全球都非常厉害，占比3.4%。这是在全球，但是在中国我还没看到一个房地产独角兽。这是2018年全球超级独角兽国家的分布情况。中国有很多独角兽。 中国占独角兽企业的比例是44.8%，高于美国的41.4。新增的部分我们比他们多。我觉得从更深层次来讲，这样的背景引发了中美贸易战。美国的GDP比我们高很多，我们的GDP不到一万，他们为什么要跟我们打？但是我们看，我们未来的国力会挑战他们。所以我觉得中美贸易战深层次的原因可能真的跟技术有关。为什么站在风口浪尖的是华为，而不是什么房地产企业？现在我们讲数字经济、数字中国，习近平主席提出数字货币，我刚才提到了互联网金融，P2P不行了，崩了，但是并不代表数字货币、区块链不行了，还有一个发展的过程。当然这个也有很多争论，各国央行都在密切关注，如果能形成，肯定是一个很大的挑战。 比如说金融确实是整个新经济的重中之重，所以数字城市、数字产业、数字社区都在蓬勃兴起，所以数字化会给全球政治、经济、社会、人类生活带来重大的变化，大家要做好准备。
从房地产的角度来说，一个是要逐步从投资转向消费，从关注GDP转向制造业指数、消费指数、国民幸福指数、美好生活房地产属于第三产业吗，这些都要去思考。第二个是从销售转向库存，从卖出转向如何让存量资产价值最大化。第三个是从开发转向服务，因为服务业还有机会，短期开发转为长期持有。今天年会上有很多这方面做得很好的企业，大家可以交流一下。我觉得科技引领房地产迭代势在必行。我简单讲一下在存量资产端和重资产端如何引领房地产开发。
数字化安居社区是存量资产突然崛起的驱动力。数字化社区分会成立半年了，得到了企业的支持，很多企业也获得了景瑞人居奖，其中有中铁仁智智慧养老，获得了金奖。这是数字化社区的一种。另外还有智慧生活系统，包括我们智慧社区的物业管理，就是有边界的传统社区，同时链接一部分智能家居。还有产业互联网的部分，我们有淘宝、美团都整合起来了。这样的社区平台，从家里到社区、社区外，都是无边界的，都是互联互通的，这也是我们一个榜样。当然我们有物联网数据，大数据，物联网讲的就是大数据。Talkingdata获奖了，数字化社区的创新是层出不穷的。
我先说一下发展端该怎么做？技术引领产业迭代势在必行。发展端的产业升级不只是数字化，它在5G的基础上支撑物联网的发展，那么它的AI技术，不但会改变制造业，也会改变建筑业。长期停滞的住宅工业化，现在有了新的突破，比如建筑机器人、绿色建筑、健康家居等的研发，要结合智能数字化，普及互联网智能家居，我觉得已经比较成熟了。我们再看元大筑工的模块化建筑，它属于制造端。这方面的物联网，正是把绿色节能、无建筑垃圾、生态环保融入到真正的造车式建房中，减少了99%的工作量。我去了现场，印象很深。清华大学建筑学院选择了一个特别贫困的农村，建筑学院在那里搞数字化，建了三维数字模型。 是可以开放的乡村民宿，可以开放，开放之后就变成一个美丽的舞台。建造速度非常快，这是用数字化来实现的。同时这个村子还建造了一个砌砖机器人，可以建造各种形状。我想如果一个贫困的农村、窑洞、山区都可以数字化，我们为什么不能这样做呢？我也想在这里引用一句话：在这样一个变化的形势下，我淘汰你，与你无关。
最后我们回到邓小平同志讲的这两句话——发展是硬道理，科学技术是第一生产力。谢谢大家。
