国庆节后，随着南京、天津、三亚乃至海南相继以人才引进为名出台政策，被业界解读为变相解除外地人购房限制，业界迫切希望借助“一城一策”的政策空间，拓展部分地区房地产市场。越来越多的业内人士希望借此缓解压力。在一向秘而不宣的廊坊市三河县，不仅门前冷清已久的售楼处在夜晚灯火通明，而且客户上门看房，即便没房可卖，也会有房源。为吸引客户预定，每平米涨价2000元，可谓逆势而上的神奇操作。看来，房地产的春天又要来了！
那么，这真的是未来吗？经过三年的调控，中国房地产行业是否将再次面临放松或变相放松的政策机遇？
让我们静下心来，认真分析、研究一下，看看这个说法到底站不住脚，事实又如何。
第一个视角：从新增社会融资规模中居民贷款占比来看
大家都知道，这一轮历时三年多、堪称史上最严、最独特的房地产调控，表面上是为了抑制房价的螺旋式上涨、打击炒房团伙、减少对实体制造业的冲击，其实是看到在“高杠杆、高负债、高增长”的表面繁荣之下，中国畸形发展的房地产行业给中国经济的稳定运行带来的巨大风险，这方面的数据很多，请大家看一下下面的图表，恐怕会加深你对上面这句话的理解：
自 2013 年以来的家庭贷款
人民币新增贷款占比月度变化
上图数据来自中国银行公开发布的数据，未经过修正。
从上图不难看出房地产属于第三产业吗，在2016年9月底宏观调控启动之前，居民贷款在新增人民币贷款中的占比在2016年7月份曾达到98.68%的高位，这意味着房地产抵押贷款（以住房为主的居民贷款）掠夺性地占据了全社会几乎所有的新增贷款资源。实体企业哪里找钱？我相信，这个令人恐惧的数据，才是两个月后史上最严房地产调控政策出台的核心推手！
三年过去了，掠夺性占有虽然已经得到彻底遏制，但自2019年3月以来，该比例仍然在44.67%至56.14%之间徘徊！
虽然房地产行业是产业链条深厚、与国计民生息息相关的大行业，但在金融管控极其严格的今天，9月最新数据依然创下了44.67%的历史新高，一个行业的需求依然占据了社会新增贷款资源的近一半，如果你是国家管理者，你还会给这个行业宽松的政策吗？
这个判断显然不难：不可能！
第二个视角：从本轮调控强调的杠杆率变化来看
请看一下与房地产销售额相关的住户部门杠杆率变化图表：
2013年以来家庭杠杆率季度变化
以上图表数据来自中国社会科学院，未经过修正。
这张图很好的说明了问题：
家庭杠杆率在监管政策严厉的背景下持续上升，特别是2019年二季度以来，多方联手采取多种大刀阔斧的措施封堵房地产行业杠杆率。在限制几乎所有融资渠道以及个人消费贷款、信用卡套现等可能出现的杠杆套利行为的前提下，杠杆率持续上升，且尚无任何回调迹象。
在此情况下，所谓房地产政策适度放松，只不过是痴人说梦罢了！
视角三：从第三产业对GDP贡献的变化来看
下列图表数据来自国家统计局，未经过修正。
2013年以来三次产业对GDP贡献率同比变化
季度数据对比
别小看这张图片的深层含义：
虽然中国经济已经步入放缓通道，但不仅一些国外机构和个人在声嘶力竭地喊中国运气不好，就连一些习惯了高速发展红利的普通民众，甚至一些学者专家也在以各种方式造谣说中国经济陷入了困境。如果你仔细分析上图中第三产业对GDP贡献率的变化，恐怕不难猜出本届政府为何一直坚持不放松房地产调控背后的秘密——中国，这个人口大国，由全球三大经济体组成的全球最大需求市场，正在发生深刻的变化，过度依赖三大驱动的时代已经过去，拉动内需和供给侧改革的国家战略正逐步进入收获期。 实施以来，第三产业对GDP增长的贡献率一直保持在56.9%至62.5%之间，为继续深入调控房地产行业奠定了坚实基础。
这也是“7·30”政治局会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”，将“不把房地产行业作为短期刺激经济增长的工具”写入政治局会议决议的核心支撑之一！
从这个角度来看，结论是：松绑是不可能的！
第四个视角：从各类房地产开发投资累计同比变化情况看
2013年以来各类房地产开发投资
月度累计同比变化
上图数据来自国家统计局，未经过修正。
你不必看这张图的每一个细节。你只需要关注红色曲线所代表的住宅产品开发投资的累计同比变化。
从上图可以看出，根据2019年9月的最新数据，住宅累计同比增长率为14.9%，而官方公布的同期全社会固定资产投资累计同比增长率仅为5.4%。
你们自己判断吧，作为房地产行业主要开发投资方向的住宅产品投资累计增速几乎是全社会固定资产投资累计增速的3倍，房地产行业在如此严格的调控下还能保持如此高的增长速度，是不是要给你松绑了？做梦吧！
视角五：从房地产行业资产负债率变化来看
2000年以来中国房地产开发企业
行业平均资产负债率变化
以上数据来自国资委，由第三方机构提供，未经过任何修改。
从上图可以看出，虽然本轮房地产调控的核心目标是降杠杆、降低金融风险，但截至2018年房地产属于第三产业吗，房地产开发行业平均资产负债率仅从2016年的70%下降一个百分点至2018年的1.57%。根据2019年半年报数据，120家A股上市房企平均资产负债率为65.23%，但头部房企资产负债率普遍在75%以上，万科A占比85.26%，绿地控股占比88.30%，保利地产占比79.27%等。具体见下图：
2019年A股上市房地产公司半年报资产负债率排名
资产负债率是衡量杠杆率的核心指标之一，目前变化并不明显，在此情况下，不存在放松的条件。
还有很多角度可以继续分析和推断，但由于篇幅所限，也为了节省大家的时间，本文就到此为止。希望我的工作能帮助你做出自己的审慎判断。
综上所述：
别指望现任政府会向已经陷入寒冬的房地产行业派出“解放军救市”。如果我的预测正确，无论从哪个角度看，调控的目标都还未到位。寒冬对房地产行业来说并不是最冷的时候，2020年，即便不再出台调控措施，维持现状不变，消费群体的购房意愿仍将持续下降，房地产行业将面临更严峻的考验！
下一篇文章，我将和朋友们讨论中国经济的现状以及与我们的关系。敬请关注。
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