这几周，我们国家的防疫措施发生了重大调整，经历了三年的疫情，我们终于有希望在今年年底彻底战胜病毒，虽然今天全国各地还有不少小阳人，虽然很多好朋友都在发烧咳嗽，虽然我们都感受到病毒给我们带来的痛苦，但我们都有一个希望，到2023年疫情终究会离我们远去，我们往日的美好生活会回来，我们的经济会重新起步。
后疫情时代，哪些行业有可能出现经济大繁荣？我想今天很多人会说餐饮业、酒店业、民航业、旅游业。这些行业在过去的疫情中受到的打击很大，显然疫情过去后会更加繁荣。现在很多人都在盘算春节期间能不能来一场自发的旅行。如果你今天去很多热门旅游景点订酒店、机票，就会发现价格都涨了，慢了可能就抢不到票了。
除了这些行业之外，其实还有一个行业大家非常感兴趣了解未来几年的发展趋势，是哪个行业呢？房地产行业。理论上房地产行业本身跟疫情没有特别大的关系旅游业与房地产，但确实整个2022年一方面疫情越来越严重，另一方面房地产行业也陷入了寒冬，这些几乎是同步发展的。那么很多人想知道2023年疫情离我们远去之后，房地产行业会不会反弹呢？
进入21世纪以来，我国的房地产行业突飞猛进，以至于很多人都有这样的迷思，任何行业都可能出问题，但房地产行业出问题的可能性不大，任何物品的价格都会有涨有跌，但房子的价格永远是会涨的。
但2022年确实给很多人上了一课，房价不但会跌，甚至会比前几年涨幅回落，结果很多人抱怨连贷款都还不起，房子还卖不出去怎么办？按理说房地产行业不会直接受到疫情的影响，但疫情对国民经济的冲击也深深影响了房地产行业。
房子说到底还是老百姓用自己的钱买的，但是前三年因为疫情的影响，很多行业都遭遇了毁灭性的灾难，很多行业的从业人员被裁员、被减薪，老百姓钱少了，资金不够，当然暂时不会考虑买房，买房的人少了，资金流入就少了，自然房子就难卖，然后慢慢就形成恶性循环了。
特别是当整个房地产行业进入一个下行通道的时候，想要暂时用钱套现房子是非常困难的，结果在恶性循环之下，我们会看到整个2022年，中国的房地产行业是非常不景气的，特别是我们之前说，大多数人都是在房价上涨的时候买房，而不是在房价下跌的时候买房，这个是什么意思呢？当你所在城市的房价不断上涨的时候，大家就会有一个恐慌，就是我一定要早点买房，这样可以省下我辛苦挣来的几年的钱。
当时我们经常会做这样的对比：两个年龄相仿、受教育程度差不多的人，就因为一个早几年买了房，一个晚几年买了房，就处于两个不同的社会阶层。房价不断上涨，大量资金涌入，人们哪怕借钱、掏空六个钱包也要买房。
但另一方面，当房地产市场进入下行通道时，越来越多的消费者会守住资金观望。他们认为今天的房价比昨天低，明天的房价有没有可能更低？首付能不能降低？利率能不能下调？房价能不能有税收优惠？开发商能不能免物业管理费，甚至停车位？
买房的人越少，开发商就越紧张，能给的优惠就越多，然后大家都觉得后面还有更大的优惠，就不敢贸然去买了，特别是2022年，还有一个因素，就是很多头部开发商的房子都卖不出去，资金回不来，我们知道房地产是典型的资金密集型企业，很多房地产开发商10个里面有9个是做，很明显你没有足够的资金，虽然我们有自己的资金，但是我们还要同时开发多个项目，用银行贷款、建筑商的预付款、老百姓的购房款去拿地、去其他城市开发项目，我们的资金链非常紧张。
当然在好年景的时候他们的利润也很高，但是一旦遇到房地产市场下行，他们如果回不来资金，他们的资金链就可能断裂，结果我们看到很多房地产企业都遇到了严重的危机，楼没建好，老百姓交了钱，但是房子交付的时候，房子还没建好，怎么办呢？这种情况对于消费者的信心是一个严重的打击。
以前我们经常跟大家说买房要慎重，尽量不要选择只开发过一两个楼盘，历史不长，资金实力不强的小开发商，这样的小开发商没钱，经不起风吹雨打，但现在我们不知道怎么选房，因为顶尖的开发商，最好的开发商，都有烂尾楼，以至于在一些城市，出现了二手房卖得比新房还好的奇怪现象。
人们以为二手房已经住过了，是实实在在的。我付了钱，就可以买房入住。但不知道以后预售房会不会烂尾。从某种意义上说，烂尾楼问题不解决，将深刻改变我国未来的房地产销售行业。
如果老百姓对预售房失去信心，以后就不敢买了。就连开发商也不敢推出预售房，因为你推出了也没人买。所以我们看到了此后在多个地方政府的协调下，年底交楼成了房地产市场的主流。
当然，归根结底还是整体经济形势，导致开发商融资难，最终导致大量问题出现，所以2022年我们的房地产行业会迎来寒冬，那2023年呢？当疫情离我们远去，当各行各业重新发展繁荣之后，房地产市场还能再度回暖吗？
首先我们要确认一点：房地产行业肯定是我们国家经济的支柱产业，房地产行业肯定是实体经济，这两点是中央确定的。虽然这几年我们一直在提出一个理念，房子是用来住的，不是用来炒的，房子是用来住的，不是用来炒的。但是，我们从来没有说过，我们调控房地产市场的目标是彻底压低房价，让房地产市场永远处于寒冬。这显然不符合我们任何人的利益。
房地产行业重要吗？非常重要，从国家到个人，我们都应该意识到这一点，房地产行业的产值直接占到GDP的7%到10%，房地产所带动的上下游产业占到整个GDP的将近20%，你可以想象一下，在过去的一年多时间里，不但房子难卖，房地产行业的上下游产业也一片低迷，开发商房子卖不出去，就没有钱发建筑工人的工资，也不用采购各种门窗、电梯等辅助材料，整个房地产上下游产业都会处于低迷的状态。
不仅如此，买了房子之后，还要装修，不买房子自然就不用装修了，装修公司也就没生意做了。买了房子装修好了，总得买点家电吧？总得买点家具吧，说实话，家电、家具行业，这些年也很不景气，为什么？没有住房做基础，这些行业就发展不起来。
而且还有一个更关键的东西，就是地方政府的财政收入，我们经常说很多城市的财政是土地财政，那是什么意思呢？这个城市光靠收一些税是维持不了正常运转和发展的，很多城市都是靠卖地的财政收入来进行修桥修路等基础设施建设，这几年才逐渐形成了良性的发展。
你的城市有经济繁荣的潜力，你城市的土地可以卖出高价。你城市通过卖地可以赚取大量的财政收入。你可以用这些钱来建设基础设施，改善老百姓的福利。随着你的城市越来越繁荣，你的土地价格自然也会上涨，所以你在下一轮土地出售中就能获得更多的财政收入。这是一个良性循环。
但是一年多来，很多地方都遇到了一个恶性循环，因为经济不好，开发商房子卖不出去，就不愿意拿地，开发商不花钱拿地，城市的土地财政收入就大幅度下降，那城市靠什么运转呢？你短时间内根本收不到那么多的税，所以很多城市开始借钱，借的钱以后还得还，借了很多钱之后，城市的经济基本面就会受到严重的破坏，恶性循环下去，你的地就更难卖了，所以我们就能够明白为什么最近几个月很多地方政府都主动出台了很多鼓励民众买房的政策。
东莞已经取消了所有限购政策，很多地方你买房，我都免除你的印花税和各种交易费用，就是为了鼓励大家尽快买房。至于地方政府，房子难卖，土地难卖，没有土地财政收入，整个城市都难以运转。当然，还有一点，对于我们普通百姓来说，大家可以算一下，你们家里真正能称之为资产的资产，大概就只有房子了。
相关调查显示，我国城镇居民的财产有60%到70%来自于房地产，相对而言，中国普通百姓的住房自有率还是比较高的旅游业与房地产，因此当整个城市的房地产价值慢慢上升的时候，对大多数人来说都是意义重大的，对普通百姓来说，资产其实是得到了保值增值的。
另一方面，如果你所在城市的房价一夜之间下跌了50%，就意味着你的资产缩水了50%，如果你是全款买房，那也没什么大不了的，最多就是减少账面财富，损失不大，对你的正常生活影响不大。但是，很多人买房都是贷款买的，大家算账的时候，已经是负资产了。深圳的一些银行甚至给购房者打电话，说由于最近房价涨幅过大，你在我们银行的房贷利率已经不够了，要求你补足一部分本金。
过去20年，没有多少人经历过房价快速下跌的概念。房价快速下跌之后，不仅你的资产会大幅缩水，甚至可能被迫提前偿还银行贷款。因此，无论对国家还是对个人来说，房价大幅缩水、房地产市场进入冰冻期绝对不是一件好事。
正因为如此，我们看到监管层近一个月以来对房地产的缩表，以及一大批龙头房企获得银行授信，其资金面变得充裕，所以我们有理由相信，2023年当整体经济环境好转的时候，房地产市场也将迎来小春天。
开发商有足够的资金拿地建房，普通百姓也有足够的钱考虑改善住房。当然，在经历了2022年的寒冬之后，我们希望大家确认一点，房产也是普通的商品，有涨有跌，任何时候都不要以投机的心态对待房产。
