一年来，受行业调整、疫情等因素影响，市场低迷，北京采取多种措施提升房地产市场活跃度，其中最重要的两个关键词“政策创新”和“城市更新”贯穿全年。
过去一段时间，土地拍卖市场以国有企业为主，主要原因是民营房地产商受到资金短缺的困扰，其次是其减少投入以增强抗风险能力。
在市场触底反弹期间，销售现金流难以支撑民企大规模拿地。
2022年北京房地产市场走势为上半年热、下半年凉，房价有所波动，但新房、二手房价格同比增速相对较高。
新房、二手房均价分别为45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。据北京市统计局数据，2022年1-12月，新房、二手房月均同比涨幅均在5%以上。
政策审查
积极探索政策创新，城市更新有望利好
“政策创新”“城市更新”两个关键词贯穿了北京房地产市场的全年。
值得一提的是，北京是首个推出商品房交易序列单并行管理的城市。市住房和城乡建设委表示，此前序列单家庭一般要出售自有住房并完成过户登记后才有资格购买下一套住房，交易周期相对较长。并行管理试点后，可提高各环节信息流和业务对接，加快住房交易效率。
北京不仅采取措施优化商品住房交易，而且在购房方面也照顾到合理诉求。
2022年8月4日，北京启动支持老年家庭购房试点，首付最低35%，可与子女共同借款。这次试点是对老年人的定向放宽，也是应对老年人购房需求的调控措施。如果后续试点范围扩大，或将进一步激活老年人住房市场。
当然还有帮助企业纾困、住房管理、商品住房销售管理、公积金上限调整等相关政策措施大红门35号院房价，这将从小幅放宽购房门槛、优化商品住房交易、帮助企业纾困等方面，很大程度上增加房地产市场的活跃度。
预计2023年北京仍将保持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本基调，并实现更多有利于房地产市场的政策和金融创新。
城市更新方面，北京全年完成危旧房改造（含简易建筑撤除）约20.86万平方米，其中朝阳区光华里、东城区光明大厦已交付使用，朝阳区劲松一区项目完成结构封顶，西便门十号院、真武庙三里、百万庄、中关村东区等中央单位改造项目相继启动。
据北京市住房和城乡建设委统计，目前北京已开工老旧小区改造330个，建成新建小区205个，2022年共确定592个新建小区纳入改造计划，为2023年的改造工作做好了项目储备。
同时，中央和国家机关北京老旧居住区改造项目共计110个，正在实施98个；老旧楼宇新开工电梯1326台，已完成467台。可见，2022年全年改造任务基本达到预期。
北京在城市更新方面的进一步动作，包括2022年8月30日发布的《“十四五”北京建筑业发展规划》中提到，到2025年，本市力争完成2000年底前建成的需改造的旧居住区改造面积1.6亿平方米。据市场测算，旧居住区改造总投资可达900亿元。
2022年6月，《北京市城市更新条例（征求意见稿）》提出大红门35号院房价，推动居住、产业、设施、公共空间等城市综合更新。
舆论指数认为，2023年该市城市更新规模将有所增加，并优先考虑居住方面。
土地市场
国企成为拿地主流，现房竞拍比例超过50%。
据视点指数监测统计，2022年北京五批集中土地供应共计出让61宗地块，总成交面积266.63万平方米，总成交价款1747.37亿元，成交均价34753.54元/平方米（2021年为30898元/平方米）。
从五年保费率来看，2022年为6.79%，保费率自2018年（15%）以来持续下降。
2022年底价、底价成交较多，拉低了整体溢价率，更重要的原因是部分房企周转困难，土地投入更加理性。
此外，土地拍卖门槛的提高也降低了房地产开发商拿地的积极性。2021年，北京围绕“稳房价、稳地价、稳预期”制定了集中土地供应的土地拍卖规则，最高溢价率被限制在15%左右。此外，还提出了“建设开发质量保证最低要求”，对开发商的要求更加严格。到2022年，土地拍卖达到上限价后现房出让地块比例将超过50%。
观察5批土地溢价率，各项指标均呈现先降后升的走势，溢价率分别为4.46%、5.35%、6.1%、10.22%、7.81%。与2021年（3批）不同，2022年土地集中供应分为5批，且后两批土地溢价率高于前三批，可见土地拍卖较前几批更为火爆。
从土地出让金区域来看，出让金金额最高的五个区分别为丰台区（368.88亿元）、朝阳区（357.77亿元）、昌平区（215.86亿元）、大兴区（193.88亿元）、石景山区（166.68亿元），五个区合计占全市土地出让金总额的75%。
视点指数显示，此次出让的61块土地中，有14块为联合征地，47块为个人征地，个人征地者大多为国有企业。
从十大拿地案例中我们可以看到，拿地金额最大的公司是中海地产，拿地出让金287.95亿元，拿地面积40.5万平方米。中海地产继续保持北京拿地步伐，将丰台区大红门热门地块004开发成藏丰系列产品。
值得一提的是，2021年首开在北京三批土地集中供应中拿下8块地块，并自主拿下一块共有产权土地，拿地总金额261.81亿元，而今年拿地金额仅为78.30亿元，可见今年土地储备扩张力度有所下降。
作为为数不多拿地的民营企业，绿城中国拿地金额高达98.4亿元，总面积达13.69万平方米。不过绿城在首批拿地中主要拿下三块地块，在之后的四批地块中均未见踪影。
观点指数认为，过去一段时间，国企是土地拍卖市场的主流，主要原因在于民营房企受困于资金短缺，其次则是通过减少投入来增强自身抗风险能力。国企拿地占多数的局面相信还会持续一段时间，主要因为市场筑底期的销售现金流难以支撑民企大规模拿地。
房地产市场观察
大面积房价上涨，高端住宅销售情况良好
2022年北京房地产市场走势为上半年热、下半年凉，房价受疫情影响有所波动，但新房、二手房价格同比增速均较高。
据中房信息公司统计，2022年新增供应5.2万套，共计631万平方米，同比下降12%。据观点指数监测数据，2022年新建住宅网上签约套数5.33万套，同比下降38.96%；现房住宅网上签约套数14.35万套，同比下降24.6%。
观点指数认为，供需双降背后的原因是，房企受到疫情影响，出现项目进度放缓、销售大幅下滑、流动性吃紧等多种问题。
房价变化方面，2022年新建住宅、二手住宅平均价格分别为45487.75元/平方米、62247.28元/平方米。
据北京市统计局统计，2022年1至12月，新房、二手住宅价格月均同比涨幅均在5%以上。
值得注意的是，144平方米以上新房、二手房售价同比上涨近6.5%，高出普通套型住宅近1.5个百分点，说明大面积或改善型大面积住宅市场反应良好。
从区域来看，朝阳区成交额最高，达614.21亿元，海淀区、大兴区、丰台区、顺义区成交额均超过300亿元，内环附近项目依然具有吸引力。
畅销项目方面，2022年北京诞生3个亿元级楼盘，分别是北京城建天坛、学府1号院、中建一品学府府邸，其中北京“中建”占2个。
绿城秦苑以805套的销量位居北京年度销售榜首。
从产品类型来看，据中国房地产信息公司统计，10万元以上豪宅销量大幅增长，全年销售量达3172套，同比增长56%。
JLL报告显示，2022年北京高端住宅市场总成交量仍将创五年新高。观点指数认为，2023年豪宅销售将保持相对积极的成交趋势。
销售数据显示，2022年北京全市商品房销售面积1040万平方米，同比下降6.1%，其中住宅销售面积741.9万平方米，下降15.4%，虽然同比降幅较大，但整体住宅销售面积与2020年、2019年持平。
结合商品住宅销售未售面积可知，待售面积同比增长2.8%，未售面积销售周期接近一年，若销售端跟不上成交端，销售周期或将延长，新房销售压力将进一步加大。
据北京统计局数据，2022年房地产开发商房屋新开工面积1774.4万平方米，同比下降6.4%，其中住宅新开工面积978.4万平方米，同比下降4.6%，房屋竣工面积1938.5万平方米，同比下降2.3%，其中住宅竣工面积1096.2万平方米，增长11.7%。
从竣工情况来看，在“保底交付”政策的支撑下，竣工面积已经超过了开工面积，至少可以预见，在不久的将来，竣工面积还会继续增长。
