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2022年，我们觉得生活有点困难
2023年，我们觉得这是历史上最艰难的一年
2024年大家都在说“救市”，但是没人敢说谁在救、怎么救、能不能回来。
值此年中盘点之际，东岔房地产市场推出系列年中策划，摸清市场真实状况，请教资深地产专家，并回顾三年来的经验推出“救到底”系列，和大家一起，重新认识房地产行业的“真实”，寻找“救市”的真谛。
拨开迷雾，我们才能看到“救赎”的诠释。
政策：保民生、稳市场
说到救市，很多人的第一反应是通过政策调整，推动市场平稳健康发展。然而，房地产行业并非“难逆转”，反而有些不知所措。大家都知道需要“救”，但救谁呢？如何才能扭转房地产行业的颓势？
回顾沈阳房地产行业过去几年的发展，不难发现政策始终是调节市场“温度”的杠杆。如今市场进入横盘期，不少人认为只要“金融业重新开放”，就能缓解目前的局面。但显然在有关部门眼中，这显然不可行。
从目前的政策来看，相关部门鼓励普通购房者购房，不仅落户沈阳的人才可以享受各项政策，而且通过降低首付、降低利率、税费补贴等方式满足普通家庭的改善性需求，对购房者购房给予鼓励。
对于企业来说，此次鼓励购房的政策也变相降低了购房门槛，可以有效刺激住宅市场需求的释放，同时相关部门也在鼓励市场调控，在保底交付等方面给予一定的政策优惠，以帮助优质房企度过这个周期。
一方面，我们可以看到，目前政策给予购房者的专业利好还是比较充足的。当然，对于房企来说，政策利好还是比较谨慎的，并没有“一键放开”，让一些不负责任的企业盲目追求利润。比如在金融政策方面，目前重点还是放在保交付上，这说明对企业的支持还是以保障民生的角度出发，以市场调节为主。
房企：从高溢价到高品质
对于购房者来说，最好的“自救”方式是准确定位自己，根据自身需求选择合适的买房时机。但对于房地产开发商来说，这种“自救”却是一次非常痛苦的重生。
从近一年来“爆红”的房企来看，大部分都是将“高周转”做到极致的公司，这些公司的高周转模式不仅将房地产行业推向了发展的高潮，而且在“一图多图”的发展模式下，很多城市产生了大量同质化的刚需项目，这些项目与当地市场匹配度相对较差，甚至与市场需求存在偏差，因此在市场进入冷静期后，这些高度同质化的产品就成了市场上难以销售的难题。
这一现象在沈阳也比较明显，尤其是在目前的新房市场。
其实，很多购房者发现，自己想买房，但看了一圈之后，要么地段不适合，要么产品不适合，其实在新房市场中，很难找到符合自己需求的好房子。
也就是说，从2019年开始，大量同质化、毫无特色的“伪改善型”产品涌入市场，市场高涨时，销量掩盖了所有问题救市 房地产，如今进入冷静期，我们会重新审视这些产品，发现这些所谓的改善型、高端型、豪宅型住房产品，无论从交付标准还是产品规划上，都很难达到真正的“好房子”标准。
如今，购房者吸取了教训，逐渐将目光投向了产品力更强的豪宅项目，也导致了沈阳市场出现了“豪宅抢手，普通住宅卖不出去”的怪现象。
当然，嗅觉敏锐的房地产商早已察觉到“豪宅风潮”悄然到来，也正打算抓住这一机遇，进行全面的产品升级以适应市场需求，可以说，在这一点上，想通了的房地产商大多已经开始进军高端产品，而一些转型困难的企业则还在仅仅满足基本需求的道路上“挣扎”。
消费者：两极分化愈发明显
我们之前就说过，沈阳消费者是最务实的消费群体，在消费的时候，往往更冷静、更谨慎，这种冷静不仅给开发商“囤货”带来巨大的压力，在数据上也体现得淋漓尽致。
近年来，沈阳新房市场数据较为低迷，不少人认为这是市场持续低迷的体现。但事实上，数据的持续下滑，其实是受到“存量”与“增量”两个市场共同影响。
从“存量”角度，正如上文所说，这部分在售住宅产品同质化严重，现实中没有竞争力，正在成为“死库存”，它们表面上还在销售，但实际上清醒的购房者早已弃之不用。
从“增量”来看，沈阳纯新房供应量自2022年以来就严重不足，2024年上半年推出的纯新房项目寥寥无几。从土地储备来看，今年新房项目推出数量预计是2024年上半年新房项目的2.3倍，入市房源不会超过10个。这种极低的供应量，加上“不要”的死库房，是新房销售持续低迷的核心原因。
相反，我们想象中的“没人买”是次要因素。因为大量极其务实的消费者已经把目光投向了二手房市场。据悉，到2024年，沈阳单一中介网站的日交易量始终维持在70-90套/天，在一定时期内可以超过100套/天。
显然，沈阳二手房市场的活跃程度远远超出我们的想象。
不难看出，对于沈阳的消费者来说，新房市场好，就会去看二手房，二手房价格低，产品好，没有破产风险，确实比新房要香。
另外，还有一些更务实的年轻人，他们把目光瞄准了城市核心区60-80万/套价格的老旧小房子，这些房子虽然不在公园里，但价格便宜，地段也好，房间里就是自己的一片天地，公园？那是什么？
从新房、二手房市场来看，不难看出救市 房地产，当下消费者的消费心态正在发生巨大的变化。这种变化是“保资产”的最好解决方案，也是消费者务实消费理念的体现。这种消费理念的传递也在倒逼房地产企业开发出品质更好、价格更低的优质产品来吸引购房者。
从这个角度看，市场并非如大家想象的那样“崩盘”，而更像是市场变化下大家寻求“自保”的结果，按照目前的趋势来看，市场显然将迎来新一轮的产品洗牌。
事实上，第四代、第五代户型如今也正在悄然推向市场。7米宽厅诞生后，市场终于发现“凡事走向极端再反转”，如今常规的宽厅+大卧房设计又回归市场。这是市场在消费者与企业第一轮博弈中做出的“妥协”。这一轮之后，我们期待出现更多突破极值、精益求精的新品，比如两房两卫、百平米大三房等。
正如前辈所言：进攻是最好的防守，自救的最好办法就是对消费者发起“质量攻势”。未来，我们希望各位购房者能够始终保持冷静、坚定的“自保”心态，选择优质低价的产品进行消费，而不是盲目跟风、炒作炒卖，共同维护房地产行业平稳健康发展，而不是从一个极端走向另一个极端。
▶作者 | Cactus ▶编辑 | 余炜
