今天是纯干货，照例九个问题九个答案，每一个都很犀利。
以下内容全部摘录自知识星球：大湾房地产研究会。
1、匿名用户问：焦手，我在外地，父母在老家，想换个好点的房子，他们喜欢恒大帝景的品质，但是地方太远，住着不方便，房价也比较高，我实在缺钱，想凑合着过日子，又怕南阳房价崩盘……请问，如果现在买，这个房子还有升值空间吗？周边的配套要多久才能成熟？
答：帝景地段好，长期有潜力。但坦白讲，如果现在买，短期升值空间不大，配套到位时间较长，生活便利性不足。
主要还是因为南阳新城发展太慢，政府投入的资金不够，从规划到落成还有很长的路要走。别的不说，三个博物馆、一个医院建了多少年？一座新高楼建了多少年？据说恒大帝景小区不够成熟，基本都是偏僻之地，虽然买了也不亏，但需要耐心等待。
2、匿名用户问：我已经预订了碧桂园新都汇的房，想请夕哥普及一下这个项目的知识，看销售说预订很火爆，我想预订一层四房，但是听说最好找关系，我圈子里没有认识碧桂园的人，我应该怎么做才能拿到房？
A：市中心的楼盘，有证的新楼盘，有一定的品牌，就是少了一个又一个的楼盘。不管后面业主怎么维权，碧桂园至少可以按时交楼，你不会这么折腾。定价在1万元左右比较合理。下半年泡沫太大，经济下行压力更大，对于南阳来说，地方债务问题很严重，房价上涨空间不大，所以碧桂园会考虑风险，一定会理性定价，尽快出清市场，毫不犹豫。
至于能不能订到碧桂园，我没法回答你。按照规定，小户型最受欢迎。如果你看中四房，只要你早点报名，还是有很大机会订到的。
请记住，即使房产在销售第一天就售罄，开发商通常也会保留一些单位。如果您错过了，请尽快联系房地产顾问或经理。任何系统都有后门。
3、匿名用户问：你好，焦首，请问市区里的老旧小房子以后都去哪了？我想买一套一楼带院子的房子，有证的，8000一平米，我父母现在住在那里。不知道以后会去哪，会不会影响到以后的居住？
答：市区老旧、破旧、小户型的房子不是主流，城市更新、居住品质提升，终将导致这类房产价值逐渐下降，但南阳发展缓慢，这个过程可能要花很长时间，十年之内问题不大，但迟早要考虑采取行动。
4.问：教授，我考虑在港区投资房子，之前去过，发现北港大部分房价都在10500左右，不过房地产项目多，开发速度也很快，好像房子供应量不少，不知道未来会怎么样，能不能升值？我也看了南港，觉得长盛市城邦环境和位置都还不错，价格在9500左右，好像有点高。还有瀚海航城，据说是卫市的，正在建设中，需要办理土地产权手续，离高铁南站很近，价格在8000左右，目前在犹豫中，请教授给点建议。
A：你说的对，目前郑州现实情况有两个：土地供应量巨大，房地产供应量巨大。郑州刚刚公布的2019年土地供应计划中，国有建设用地总规模约43836亩，其中住宅用地占比超过52.8%，为23137亩，商品房计划供应量约21393亩。这是什么意思？几千万平米的供应量还不包括之前的市场库存！有人说郑州房价未来两年会涨，我觉得今年房价要暴涨是笑话。
如果你需要买房的话，郑州是适合的。因为现在是横盘期，你可以选择。如果你想投资，可以买郑州的房子南阳楼市崩盘房价，但这是实实在在的投资，不是投机，不可能投机。短期内郑州房价会暴涨、翻倍，可能性不大。2016年到2019年三年证明了一件事：政府可以控制房价。以前的投资逻辑已经不符合现在的现实，投资郑州是长期的资产配置、资产保值，不要想太多其他的。从这个角度来说，港区买比三环以内更合适。具体的逻辑我就不说了。如果看长期的话，南港其实是可以买的。
5. 问：教授，南洋302现在修缮了，没有办手续的人可以买一套，办完手续再卖，那不是赚很多钱吗？您觉得这个主意怎么样？
答：第一，有收益就有风险，所选项目手续能否顺利办妥、能否拿到房产证，都是值得怀疑的。第二，即便手续能办妥，房产能转为普通房产，也别忘了需要先付全款才能提前买下，投资成本太高，需要考虑。第三，这类有问题的楼盘，领证后不太可能暴涨，比如滨江名郡、桂花城等，居住品质一般，领证后当然会涨价，但涨幅有限。
再比如曾经的地王，目前还在自救，但全价已经9000多，交割后能涨多少？能跟对面的新地王比肩吗？恐怕不可能。当然，如果有可靠的内部信息，也不是完全不能操作，如果操作得当，一定有提升的空间，前提是信息可靠，规避风险。目前楼盘还处于低价位。
总体来说，整个房地产市场整顿好之后，所有无证房地产项目都发证了，其实对市场价格是有抑制作用的，人人都有证，稀缺性不复存在，那些品质一般、物业一般的小区，还是卖不出高价的。
6.问：你好，我是新野人，嫁到武冈，对南阳不是很熟悉，想在南阳买房，一来投资，二来以后有可能在南阳居住，昨晚一口气看完了教授的Q&A，龙盛园、水云绿城、东正逸和府各有什么优缺点？哪个更适合我？
A：三栋三层。颐和公馆位于市中心白河旁，目标客户是想要升级的人群。产品和位置比较稀缺，价格较高。目前处于最后阶段的销售，高层约13000。楼面面积比较大，不建议纯投资。
水云绿城位于白河南经十路区域，距离主城区不近，周边配套也不够完善，但开发商比较靠谱，整体品质不低，前面还有第三所完整学校，适合刚需地段的客户。售价在8000元左右，适合自住，也有一定的投资价值。
龙盛苑位于西郊，市区边缘，目前比较偏僻，周边楼盘较少，定位纯刚需项目，预计售价6000左右，适合西区客户或者西三县来万的人，性价比较高。
另外还有金科集美轻舟可以考虑，介于颐和府和水云之间，价格在1万左右，自住和投资建议优先考虑金科和水云。
7、匿名用户问：教授，南阳一个月内出现两次破纪录的土地成交，是不是会逼迫南阳人都到郑州买房呢？
答：不会。该去郑州买房的都去了，没钱的也去不了。对于大多数有真正需要的人来说，即使郑州的房价跟南阳一样，甚至更便宜，他们也不会去郑州买房。因为大多数人的生活圈、工作圈还在南阳。
在郑州买房只对投资者有意义，作为资产配置买郑州就好，南阳本地人只要买郑州就是伪命题，至于地王，只是南阳楼市疲软期的一针鸡血，不可能带动市场继续疯狂，房价整体不会大幅上涨，尤其是下半年会有越来越多的刚需房源入市，供需关系会更加合理，没必要恐慌。
8、问：教授，我们需要买房，想请教您几个问题：1、我能不能等半年或者一年再买，因为我感觉现在房价不稳定，而且烂尾楼整改取得了一些成效，能不能等半年或者一年再买？2、如果要买，我最近看了一公路附近联通大院一套房子，2000年建的，保养的不错，130平米，100万，这样的老房子如果买，中介说可以享受，三成贷款吗？值得买吗？如果10年后想换，还能卖掉吗？3、滨河花园已经发了证的房子还能买吗？经济适用房质量是不是差了点？4、地段好价格低的小产权房能买吗？
答：1、从下半年开始，南阳房价进入横盘整理期，假火势减弱，可以观望，但不要指望房价出现明显下跌。2、有产权证的二手房首付比例要以银行对房子的评估为准，看估价，三成是可以的，但是二手房各种费用不便宜，十年之后，老房子的价值支撑和变现能力变差南阳楼市崩盘房价，毫无疑问。3、如果经济不允许，有证的经济适用房可以买，自用就好，要求不要太高。4、小产权房不要买。
9、问：教授，我最近想在郑州投资房子，但是对这边的情况不太了解，请问有没有什么好的区域和楼盘可以推荐呢？
答：郑州房地产市场太大，几十个区，几千个楼盘，很难推荐某个具体的项目，总体来说郑州的房地产投资已经进入价值投资阶段，靠炒作是不可能快速进入和退出的，可以做长期资产配置。
如果近期不考虑居住，纯投资的话建议买新区，买政策支持力度大的新区。优先顺序的话，第一梯队推荐航空港片区、郑东白沙片区、长溪湖片区，其次是三四环之间区域，再次是绿博园、南龙湖等。
郑州和南阳不一样，现在的市场受政策制约严重，流动性差，如果买郑州，就要做好长期持有的准备。
