一个城市在夜间的行为方式往往反映了它的繁荣程度。
几个月前，我参加了在陆家嘴1862造船厂举行的“浦东品质，欢乐夜时尚”浦东夜间经济热力图新闻发布会。
发布会上，为吸引多元化消费群体，满足差异化需求，浦东新区公布首批5个夜间经济试点商圈。
@鬼话宝五大商务试点区
说实话，我当时在看新闻发布会的时候，也感到很惊讶：作为唯一位于外环的商业区，周浦与陆家嘴、石博、张江、金桥一起，被列为夜间经济五大重点商圈之一。
陆家嘴和世博会是城市的重点活动区，张江和金桥是城市的副中心，周浦商务区为何成为首批夜间经济重点商务区？浦东新区商务委员会给出的答案很简单——因为人流量真实，人气高。
事实上，浦东新区政府的决策是有数据支撑的。
它源于一份名为“上海浦东夜间经济燃烧指数”的报告，该报告实际记录了2019年1月至6月19：00至次日6：00的夜间消费数据，周浦的数据非常亮眼。
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除了夜间消费数据外，使用白天手机信号绘制的热力图还可以通过该地区人口密度反映繁荣程度。
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从上图可以看出，周浦和川沙是浦东新区外环“最热”的地区，甚至超过了张江、外高桥等多个地区。
被称为“小上海”的周浦可能正在悄然成为大上海地区的热门地区。
过去，周浦是浦东市中心的“后花园”。
说它是“后花园”，其实有两个意思：
1、功能定位
2、生态环境
从功能上看，周康段（周浦、康桥）一直被誉为“张江的后花园”。换言之，其主要功能是承担张江外溢的居住生活功能。
此前，在《浦东新区总体规划》中，“周浦-康桥-航头镇圈以周浦镇、康桥镇为核心，依托张江科学城建设，重点提升公共服务设施和综合交通设施”。
一句话：周浦为张江提供生活设施。
为了验证这一点，Onibao通过移动信号数据提出了“居住在周浦的居民在哪里工作”的问题。“经过分析发现上海浦东周浦房价，虽然他们主要在当地工作，但也有很多人在张江科学城工作。
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周浦区人民工作地点地图 @鬼话宝
的确，“在大上海工作，在'小上海'生活”。在
生态上，周浦生态宜居，以水为脉络，蓝绿交织，犹如“后花园”。
“周”：四周
“浦”：河
它之所以被命名为“周浦”，正是因为它位于浦东的河网区域，周围的河流就像一个网。
作为浦东曹运河网的中心，它与黄浦江相连，并与内部的池塘各部分相连。因此，它有“浦东十八镇、周浦第一镇”的美誉。
周浦历史水系地图
所以，如果你仔细观察一下周浦这两年的新楼盘，你会发现它们都有一个特点：
住在水边
新城西岸公园、绿地白兰水晶屋、保利都松......
近年来，周浦的每一个新项目都是滨水区。
包括今年即将上市的“锦绣玉兰”号，也是四面环水、玉带环绕的。
生态宜居是周浦新项目的一大特色。
滨水景观效果图
周浦不仅河流密集，而且还有许多“青脉”。
在公开的《周浦市乡村单元规划》中，规划以纵横交错的水系网络为基础，打造线性公园和滨水空间的水上绿色廊道;以周浦公园、瓦迪社区为两大绿色核心，凸显人文生态。
周浦郊区单元空间结构规划图
过去，被商业开发破坏的水乡风貌正在重塑，或许在未来，我们可以看到纵横水系、蓝绿相间、田野林木、鲜花芬芳的周浦，可以与枫泾古镇、朱家角的风貌相媲美。
周浦因水而兴，今后也将以水兴城，以水使城美。
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然而，周浦在规划上已经不愿意做一个安静的“后花园”。
2011年，张江高科技园区获批扩大范围，上海国际医学院区、周浦繁荣产业园首次纳入科学城范围。
2017年，《张江科学城建设规划》获批，首次在规划中提出“张江科学城衔接范围”的概念，总面积扩大到191平方公里。
至此，周浦整个中心区已正式并入张江科学城。
周浦与张江科学城空间关系 @鬼话宝什么
能被“纳入”张江科学城？
也成为张江科学城的南部核心区。
张江科学城的“双核心”
在《张江科学城建设规划》中，将周浦中心区规划定位为“科学城南部公共活动核心区”。
张江科学城、陆家嘴金融城是浦东新区的两颗“明珠”。
坐落于张江科学城南部核心地带，彰显着周浦正从浦东的“后花园”迈进“殿堂”。
走进“大厅”的另一个标志是，它被定位为“区域中心”。
在浦东新区国土空间总体规划中，有20个“区域中心”，这似乎并不罕见。
然而，仅在一个周浦就有两个区域中心也就不足为奇了。
为什么周浦镇坐落在两个区域中心？
浦东新区公共中心平面图@鬼话宝
一、周浦新城中心
它的位置在周浦镇最发达的西部地区很容易理解。
其定位，用《总体规划》原话来说，“主要服务于周浦镇、康桥镇，是集商业、文化、办公、旅游、居住等功能为一体的综合性服务中心”。”说
白了：周浦老城区就是“周康段”的核心。
二、柯南区域中心
“科南”是指科学城的南部区域，也是周浦区的中心区域。
用《总体规划》的话来说，其定位是“主要服务张江科学城南部地区，是集医疗、科研、商业、文化、体育为一体的综合性区域中心”。”
事实上，《浦东新区总体规划》中的科南区域中心，与《张江科学城建设规划》中的南方公共活动中心核心区相对应。
位于周浦的两个区域中心 @鬼话宝
所以你可以理解，周浦之所以能坐上两个区域中心，是因为它的西部是周康片区的核心，而中心区又是张江科学城的核心。
西部地区和中部地区已经说了，然后我们再来看看周浦的东部地区。
周浦区三区分别@鬼话宝
周浦东部地区是大面积的“绿”+小面积的“红”。
这片大面积的“绿地”主要是郊区单元，主要是文旅区和现代农业区。
一小块“红”是国际旅游度假区（迪士尼）版块的商业配套区域，紧邻迪士尼乐园，由其直接驱动。
周浦@鬼话宝东部规划图
迪士尼建起来了，发展靠什么？
周边城镇是重要的支撑。
而周边的产业支撑，要与之产生人文的呼应，就是要依靠历史底蕴。在迪斯尼旁边应该有一个非常美丽的地方，一个展示中国文化的地方。
“我们必须不遗余力地保持江南小镇的独特魅力。如果说迪斯尼是美女，那么这些周边城镇就成了展示上海的一条非常美丽的项链。”
而周璞就是那条项链上的一颗璀璨的“明珠”。
这样看上海浦东周浦房价，是不是感觉整个周浦都要起来了？
这还不是全部。
如果把图案放大一点，你会发现整个浦东市中心上升的大趋势。
除了中心活动区，过去我更多地关注城市的副中心，而忽略了整个“浦东中心崛起带”。
这是一个由三个城市圈和三个副中心组成的“浦东中心崛起带”。
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这条“浦东中部崛起带”，是浦东新区西连长江、东连沿海、北上南上下通的“战略支点”。
周浦、康桥是浦江-周浦-康桥-航头一体化升级城市圈的核心，航头镇共同发展是协调的。依托张江科学城建设，参与科学城产业分工。
不仅如此，周浦还处于中央崛起带与南北创新走廊的交汇处，也是几何空间的交汇点。同时，它与张江科学城、迪士尼度假区深度融合，由它们直接带动，而不仅仅是辐射。
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从黄浦江两岸的发展，到腹地中部的崛起，浦东新区的城市发展为何如此迅速？
一些中央和国有企业发挥了主体作用。
浦东的“四大天王”：陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团，它们分别对应原陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区四大核心区开发建设。
“四大天王”在浦东的初步势力范围 @鬼话宝
前几天我看到一个非常贴切的比喻：
“今天的大型国有企业，在某种程度上类似于欧洲中世纪的贵族，在和平时期充当国家或地方的意志和象征，在战争时期冲上战斗第一线，甚至牺牲。”
利润并不是他们的首要目标，有的甚至只是纯粹的功能性企业，只是为了完成政府交办的任务，为老百姓提供更好的生活服务。
作为浦东新区“四大天王”之一，陆家嘴集团的行军路线，如果画出来，可以大致看出浦东新区的发展历程。
在浦东新区，陆家嘴金融城发展起步最早、发展最快、最成熟。因此，陆家嘴集团也是最早成功退役的企业之一，能够冲向新的战场，从前滩到临港，从张江到迪士尼乐园，从鱼桥到周浦......
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在浦东新区从黄浦江畔向内陆发展的道路上，陆家嘴集团随处可见。
这样一来，随着陆家嘴集团的大规模进驻，浦东市中心的城市形象或将得到很大的提升。
让我们把目光带回来，谈谈周浦的房地产市场。
周浦的中东部地区尚待开发，只有西部地区（沪丰高速公路以西）拥有成熟的房地产市场。
近两年来，新项目很多，但价格上有一定的差异：
周浦区新房分布图 @鬼话宝
从上图可以看出，这也是周浦的一个新项目，单价分别为“4”、“5”、“6”，最近开业的保利首松的价格甚至达到了7万元/㎡。
二手房的价格差异也非常大，下面我们来看下周浦市二手房价格的分布情况：
周浦二手房价格分析图表 @鬼话宝
从上图可以看出，万达广场周边（在建18号线周浦站）周边二手房均价在4.3-4.5万元之间，周浦智能产业园周边（18号线繁荣路站）均价在4.2万-5万元之间，绿地七彩广场（周浦文化园）周边均价在4.5万-6万元之间， 年家浜路、湘高速公路沿线均价4万余元。在其他地区，一般在33,000至40,000之间。
造成这种情况的原因是“小批量”的差异。
我发现，这里的房地产市场布局与规划的空间结构非常吻合。
让我们来看看西部地区的空间结构
两个水平和两个垂直
公共服务轴线：年家浜路两侧;
产业发展轴线：湖南高速公路（贯穿南北的主干路），连接周浦智慧产业园和万达广场;周珠高速（东西向主干道）连接智慧产业园和张江科学城南部核心区。
生态绿轴线：周康生态间隔带。
三核
商业服务核心：周浦万达广场周边，集聚商业服务设施。
产业升级核心：以周浦智慧产业园为重点，重点发展智能医疗健康产业。
生态创新核心：以周浦文化园为绿色核心，围绕周浦东站布局科技创新产业。
形成“三条腿支撑，中间发展”的格局，使周浦西部地区现代服务业布局更加紧密联动。
周浦区规划空间结构@鬼话宝
市场与规划高度契合的原因是，规划已经实施了很多。
落地一：生活服务设施
“商业服务核心”已经形成：说到周浦，很多人的第一反应就是，32万平方米的周浦万达广场，确实是浦东新区中心城区领先的大型商业综合体。
周浦万达广场
“公服轴线”初具规模：年家浜路两旁街道沿线商铺集中，也是万达广场、小上海旅游文化城、绿地缤纷广场、海印节日城（在建）所在的道路。
绿地和五彩缤纷的广场
海印是另一个城市
落地二：交通设施
“周道志光，普惠立希。”
这就是周浦的“座右铭”，字面意思是：周边道路可达范围广，河系汇聚至周浦。其内涵是周浦四面楚歌，涵遍全江。
双轨环绕：除轨道交通16号线外，还有被誉为“换乘王”的18号线（预计今年开通），可换乘市内16条地铁线路，设有周浦站和繁荣路两站。
道路可达性：沿沪丰高速（罗山路高架）自驾可直达浦东新区核心区。
但是，仍有一些计划尚未实施。
该国东部地区的潜力最大，因为还有更多尚未开发的规划优势：
1. 国际医疗园区建设
东部为周浦西区，沪丰高速公路另一侧，是国际医学园（张江科学城南核心）。
2、16号线周浦东站周边开发
从规划图上看，16号线周浦东站周边有大量商业、写字楼用地，尚未开发。开发后，有望与周浦文化公园另一侧的绿地、缤纷广场共同形成新的核心。
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3、位于张江科学城连接区
张江科学城交界区是2017年新批复的《张江科学城建设规划》的一大亮点，是首个承担其溢出功能的环圈。
张江科学城范围图@鬼话宝
今年在周浦上市的新项目“锦绣玉兰”位于张江科学城连接区，同时也位于规划生态创新核心地段，与绿地七彩广场、周浦文化公园、周浦体育公园有着真正的“水带”关系。
同时，也紧邻16号线周浦东站、沪丰高速→罗山路高架，出行便利。
锦绣玉兰及其周边地区@鬼话宝
它所处的位置不多，可以算是近年来新项目中最好的。
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浦东中部从“后花园”走向“大厅”的一段：周浦 mp.weixin.qq.com
总体来看，周浦段的能能水平在不断提升，与浦东中心区共同崛起，尤其是周浦段西侧东侧潜力巨大，值得大家关注。
这个新项目在社区环境上看点不少，户型和建筑都非常好，有潜力成为周浦版块新的网红板块，感兴趣的小伙伴赶紧来看吧~
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