2023年，在全国房地产市场整体低迷的情况下，成都楼市相比其他城市更加“独特”，华润、中铁建、龙湖等房企纷纷在成都创下销售新纪录。
进入2024年，成都房地产市场迎来了新的变化，通过近期的实地走访，证券时报e公司记者了解到，今年1、2月份，成都房地产市场成交量、成交均价较为持平，售楼部上门看房购房热情高涨；另一方面，2024年春节后，成都二手房购房者热情超出预期，100万元以内的成交占比在2月份达到峰值，创2018年以来新高，月度增幅最大。
1、2月份房地产市场相对平稳
2023年，成都将陆续出台房地产市场新政策，对犹豫买房的客户将提供较强的短期刺激，商品住宅成交量全年将保持正增长。
相关数据显示，2023年，成都市共发放预售证近1000张，共计新增商品房129131套，总供应量约1713万平方米。
去年成都房地产交易量达36万多套，其中商品房交易量超14万套，同比增长9.7%；二手房交易量达22万多套，同比增长68%。 均价19597元/平方米，同比上涨约12.88%，近5年来持续上涨。
不过，自2024年1月份以来，成都房地产市场表现较为平淡，有业内人士认为，市场仍处于触底反弹期。
据克而瑞四川统计，1月份成都商品住宅网签总量约99万平方米，自去年10月以来已连续三个月环比下降，且降幅不断扩大，此外，成交套数平均面积10个月来首次跌破130平方米，同时，140平方米以上各区域改善型产品成交占比均出现明显下降。
事实上，今年1月全国房地产市场表现并不理想，克而瑞四川指出，其监测的十余个重点城市，成交量普遍下降25%以上，不过成都受益于良好的城市基本面和市场的韧性，降幅在全国最低，成交量则位居全国第一。
瑞丽数据显示，1月市场营销节奏放缓，成都住宅市场供应量和销量同比、环比均有所下降，均价略有下降。区域供应量方面，排名前三的为双流区、天府新区、成华区；成交价格排名前三的为天府新区、成华区、龙泉驿区；成交价格排名前三的为高新区（31233元/平方米）、锦江区（30885元/平方米）、青羊区（28313元/平方米）。
近日，克而瑞四川统计发布的2月数据显示，受春节假期影响，市场降温，2月成都整体市场规模萎缩明显，成交量仅为上月六成左右，供应量较上月有所减少，区域成交均价变化受个案影响较大。
当月，大成都新房成交均价约1.75万元/平方米，5+2区均价约2.46万元/平方米，均比上月下降约400元/平方米，涨幅较大的依然只有锦江区和高新区。其中，锦江区均价比上月上涨近3000元/平方米，达到3.32万元/平方米，创下近一年来锦江区成交均价的最高值。
另一方面，房地产开发商在成都拿地热情高涨，民营企业也重新加入“抢地”潮流，区域分化不均衡现象或将加剧。
3月6日，成都主城区迎来春节后首宗土地拍卖，锦江区金融城东区、金牛区两河片区、双流区东升街道三宗共计约111亩的商住用地被拍卖。此次拍卖采取“价高者得”形式进行。
当日最受关注的地块为锦江区潘家沟31亩地块，起拍价为1.7万元/平方米。据悉，该地块不仅吸引了建发、招商、中海、国贸、中铁地产、中铁建、华发、锦江通建等央企的竞标，还有邦泰、四川滨江等民企参与竞标。最终，经过50余次竞价，中铁建以2.24万元/平方米的楼面价一举夺标，这也是目前成都市土地拍卖成交价第三高的成交价。
购买新房的观望态度强烈
近日，证券时报e公司记者走访多个楼盘发现，每天仍有相当数量的购房者前往售楼处咨询、看房，成都民众购房意愿依然强烈，但与前两年相比，售罄房源越来越少，多数购房者对购买新房持观望态度。
以成都龙潭寺片区为例，龙潭九章项目早在2021年7月就获得首批住宅预售许可证，这是成都首个双站TOD项目，也是成都目前已宣布落地的最大TOD项目之一。
据该物业销售人员介绍，龙潭寺TOD项目定位为“文旅城·公园城市幸福生活区”，包含城市综合体、高端特色商店、主题商业街、写字楼、酒店，并涵盖街区公园、社区、中心、医院、学校、文化休闲、地下餐饮等，项目综合设计范围约3173亩。
据证券时报e公司记者了解，2021年以来，龙潭九章项目已分六批推出两期，未来或将推出三期、四期、五期；该楼盘裸房单价从1.6万元/平方米到1.9万元/平方米不等，总价普遍在300万元/套以内。但近两年受宏观经济、房地产市场降温等因素影响，该楼盘从当初需要摇号认购（中签率为46%），变为现在“公开”发售。
在龙潭九章售楼处，证券时报e公司记者看到，多批购房者陆续前来咨询，项目销售人员满负荷运转，目前此批次尚有少量房源在售，而且还有一定的优惠，二期将于5月份推出最后一批约600套。
一位房地产业内人士向证券时报e公司记者表示，春节过后，成都不少开发商新盘上门客户较多，不少售楼处爆满，但本周客户突然停盘减少。成都新房市场有成交，但并不热，不少新房项目都委托第三方渠道销售。由于近几年地价高企，新房价格自然不低，下跌空间有限，加之周边二手房市场呈现下滑趋势，购房者普遍持币观望。
当然，成都还有一些热门明星楼盘，依然是一房难求成都楼市销量，以中铁建西牌少城为例，该楼盘于3月12日取得预售许可，登记系统于3月13日9时至3月14日18时开放。
报名首日一大早，证券时报e公司记者就来到西派少城项目现场，但出乎意料的是，楼盘早已关闭售楼处，还拉起了警戒线，里面只有三五个人，有保安维持秩序。现场，开发商并未在售楼处外张贴任何房源和价格信息。期间，数十位购房者前来询问楼盘详情，却全部被拒之门外。
据第三方平台显示，西派少城共推出536套，单价2.2万元/㎡-3.1万元/㎡，面积195㎡-306㎡，总价在500万元/套-900万元/套之间。
对于成都房地产市场来说，500万元的入场价并不算便宜，但该楼盘位于成都一环路以内，紧邻人民公园，稀缺性让西牌少城还未推出就自带光环，购房者争相购买，蜂拥而至。
3月16日，中铁建公布了房产备案情况成都楼市销量，截至2024年3月15日18时，已有2144组客户参与网络备案，已备案购房人数已达可售房源的4倍，其中1978组通过资格审核。为保证项目开盘销售秩序，开发商经慎重考虑并报请管理部门审核后，决定将西牌少城项目本批商品房开盘甄选方式调整为“公证摇号”。
二手需求入市热情超预期
2023年，成都二手房成交量超过新房，占总成交量的60%，一二手房成交量差距进一步拉大。约211万平方米，占总住宅成交面积的52%，首次超过新房。这也预示着成都房地产市场正在进入二手房时代。
一位长期从事二手房交易的中介向证券时报e公司记者表示，2024年春节后，成都租赁市场成交活跃度呈现稳步回升态势，二手房购买刚性需求带动成交量上涨，体现出较高的性价比。周边二手房性价比凸显，现在是买房市场，低价卖房是多数业主的无奈之举，低价买房也有机会捡大便宜，尤其是锦江生态带、田东、田西等板块。
贝壳数据显示，位于锦江生态带的万科翡翠公园近期二手房成交价在2.1万元/平方米至2.4万元/平方米之间，成交周期普遍超过100天，成交均价普遍在3万元/平方米左右。此外，3月11日，天府新区公园未来城一套167.67平方米的房子通过司法拍卖以317.65万元的价格成交，新房成交价为348.61万元。
3月7日，贝壳研究院成都分院发布报告（以下简称报告）称，为消除每年春节错月的影响，将现阶段成交水平还原到农历同期，该院以近四年春节假期前30天、后12天成交量计算成交量，并将2024年春节日均成交量与上一年（2024年2月18日至2月29日）成交量进行对比，发现2024年春节后涨幅达50%以上，仅次于2023年，而2021年、2022年的涨幅都在10%以下。（2023年初防疫措施放松，成交量补偿性释放，暂不具备可比性）
为进一步测度成交趋势与变化幅度，以近四年春节前第四周成交量为基期（基期=1），观察春节前后周均成交量的倍数变化趋势，贝壳研究院成都分院发现，2024年春节期间，第一、二周成交倍数分别为基期的1.05倍、1.42倍，均高于2020年、2021年，小幅春天的迹象已现。
总结来看，节后二手房交易市场走势呈现三大特点：购房需求超预期、年轻购房者增多、郊区追赶主城。
每年春节后，二手房购房刚性需求通常出现一定规模的集中释放，低价房成交占比快速提升，贝壳研究院报告提到，2024年春节后刚性需求入市热情超预期，2月份1亿元以内的成交占比达到峰值，创2018年以来新高，创单月最大涨幅。此外，节后市场三房及以上户型销量首次上涨，面积紧凑、功能齐全的小三房热销，占比也创2021年以来新高。
报告认为，成都首次购房者在价格与功能性之间寻求新的平衡，这种替代效应或将成为新的住房消费趋势。数据显示，2024年春节后，30岁及以下人群成交量分别增长1.3%和1.5%，占比快速增长，是刚需增加的主要支撑来源。
值得注意的是，2024年2月，成都郊区成交占比首次超过主城区，当月二手房成交量排名前20的小区，均位于龙泉、温江、郫都、双流、新都等郊区。相信除了刚需客群的价格偏好外，相对较新的房源和日趋成熟的配套也为郊区居住创造了吸引力。
贝壳研究院成都分院根据调研结果预测，成都房地产市场先租后买、先旧后新的良性循环将得到较好恢复，租赁市场小阳春有望在3月如期到来。
