中国指数研究院已连续四年开展春节回家房地产市场系列活动，组织300余名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，凸显家乡城市的多元面貌和潜在机会，希望给行业各界提供一些参考启示。
我写的上一篇唐山楼市解读，还要追溯到2016年初（）。当时，唐山楼市去化用了13年的时间，万科的毛大庆当时就说“唐山的事情已经不动了，处于停滞状态”。两年过去了，唐山还是那个唐山，但楼市早已今非昔比。万科在唐山已经七年，收购了绿城南湖春晓和本土开发商的项目，还拿下了高新区双柏地产的新城子改造项目，成为万科战略重点布局的城市之一。品牌开发商齐心协力攻克唐山。唐山市场的真实情况到底如何？
01
经济转型已开始
第三产业增速加快
近两年，虽然唐山面临去产能、经济转型的重任，但是其GDP依然位居河北省前列，2017年唐山GDP突破7000亿元，虽然其在全国各城市中的GDP排名有所下滑，但是在河北省各城市中依然表现不俗，占河北省GDP的比重也开始上升，唐山GDP占全省比重从2016年的13.6%迅速提升到2017年的19.8%，甚至超过了其他最辉煌的年份，占比达到历史最高水平。可以看出，2017年唐山经济有了快速的提升，特别是转型的第二产业和重拳打造的第三产业。
图：2010年至2017年唐山市GDP水平及占全省比重
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
从三次产业结构看，2016年以前，唐山第二产业比重呈下降趋势，相应第三产业比重逐年上升，但2017年公开经济数据显示，第二产业比重再度上升，经济尾部回升，且增长并非由钢铁、煤炭等传统产业拉动，而是新兴装备制造、高铁装备等，其中装备制造业对工业增长贡献率达70%，唐山高铁装备、专用机器人等成为京津冀最大的产业基地。
图：2010年至2017年唐山三次产业结构变化
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
再说唐山的第三产业唐山房地产企业排名，作为一个以“重工业”为驱动力的城市，唐山的第三产业发展确实存在很多资源型城市的通病：规模小、发展慢。但令人欣慰的是，在调整过剩产能的基础上，唐山正在逐步优化发展服务业，2016-2017年，唐山第三产业同比增长率超过10%，远超第二产业的增速，如唐山正加快布局10个省级物流园区，培育服务业龙头企业，依托世界园艺博览会发展会展经济，打造中国铁路源头馆、中国（唐山）工业博物馆等核心旅游项目，第三产业发展正逐步成为经济增长的驱动力。
图：2010-2017年唐山市三次产业增长率
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
02
人口规模略有增加
城镇化和京唐铁路拉动住房需求
唐山市人口规模在河北省居中上水平，2015年以来常住人口始终保持在780万人以上，常住人口增长率基本在5‰左右，常住人口增长速度基本在8‰左右，呈现平稳略增的态势。
图：2010年至2016年唐山市户籍人口与常住人口
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
唐山是典型的内生型房地产市场，城镇化率一定程度上决定了市场未来的发展空间，自2010年以来，唐山城镇化率一直领先于河北省及全国平均水平，特别是2015年以来，唐山城镇化率快速提升至55%以上，未来住宅市场的需求也将稳步提升。
图：2010年至2016年唐山市城镇化率与河北省及全国对比
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
此外，关于唐山未来人口预测，有观点认为，京唐城际铁路是一把双刃剑，如果唐山经济转型持续举步维艰，那么京唐铁路将加速唐山人口外流和住房需求外流，这是硬币的两面，但唐山与北京的房价存在明显差异，可以预见的是，外流购房者的数量与可能回家乡购房的人数相比将微不足道。
03
房地产市场经历了一场洗牌
进入品牌时代
唐山的房地产市场跌宕起伏，2008年前后，河北省提出城市建设“年年不一样，三年大变局”，唐山作为河北最大的经济城市，首当其冲地受到了这场运动的冲击。大量危旧平房的改造成为唐山房地产市场发展的催化剂。唐山房地产市场在2011年前后达到顶峰，2012年住宅交易量创历史新高。随后房地产市场下跌，长达五年的时间，唐山房地产市场一片低迷。本土房企资金链断裂，大量库存积压在房地产市场。
2016年北京930调控政策之后，由于北京及周边地区房地产相关调控措施的出台，北京及周边地区大量房地产销售公司、中介机构开始扩充资源；而唐山则由于房价低廉、京唐城际铁路重新获批等因素，为楼市注入大量投资者。从2017年4月开始，唐山出台一系列限购政策，楼市回归“房子是用来住的、不是用来炒的”主题，当时唐山楼市的存量大部分已经售出。
图：2010年至2015年唐山市商品住宅成交量价走势图
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
在这一波唐山楼市洗牌中，政府开始积极推动房地产市场的深度调整模式，包括房企兼并重组、烂尾楼处理、补发房产证等，推动唐山楼市进入大品牌时代。
恒大收购了博智的雪庭、龙庭、御庭项目，其中唐山最大烂尾楼龙庭12月初交付，5000户业主顺利入住，雪庭开盘后也实现10亿元销售额，政府解决了问题，开发商完成了烂尾工程，可谓是双赢。
万科与高新区政府签署协议，共同开发新城子项目，耗时5年未完工的巴黎谷项目落入万科手中；碧桂园完成对乡村假日（碧桂园凤凰城）的收购。
国内最大规模补充征收工作于2017年年中启动，征收印花税，补充财政收入，也解决了大量老旧小区长期无产权证的局面。
此外，2017年，华润、碧桂园、融创、富力、恒大、金隅、保利、万科、荣盛等品牌房企持续力挺唐山市场，推动唐山楼市进入品牌化发展阶段，未来唐山楼市将更加注重产品品质、品牌、居住环境的全面提升，这是市场的福音。
表：2017年唐山主流房企拿地商业土地数量排名
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
04
不同地区有多种花期
惠及周边县市
从2017年唐山典型楼盘项目成交分布来看，路北区依然是全市成交主力，占总成交量的45%，路南区、丰南区、丰润区楼市稳步上升，占总成交量的10%，结束了此前路北区独霸唐山楼市的局面，楼市进入多区域开花的阶段。
图：2017年唐山市重点楼盘销售分布
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
路北区依靠房地产的快速发展，奠定了唐山中心城区的地位。目前，这里集中了众多房地产项目，万科、华润、嘉里等知名企业开发的房地产项目大多集中在这一区域，这一区域新建的商品房品质相对较高，价格也高于其他区域。路南区是一个兼收并蓄的区域，在这个小小的区域里，有刚需房、品质改善房、也有别墅，路南区的房地产项目主要集中在南湖附近。新火车站的设立，让丰南成为了热门区域。凭借市政规划、人居环境、地理位置等优势，丰南成为环城最火爆的区域，吸引了荣盛、碧桂园等企业入驻，助推房地产市场快速发展。丰润唐山收费站拆除，唐山北站位于丰润地区，交通便利，丰润房地产市场也得到发展。
从2017年唐山主城区住宅用地成交区域分布来看，曹妃甸区、丰润区、丰南区、开平区等区域住宅用地规划面积合计占比也在10%以上，未来房地产市场将在多个区域得到充分开发。
图：2017年唐山市重点楼盘销售分布
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
房企不仅看好唐山主城区，也在唐山周边县市频繁布局，如碧桂园布局遵化、迁安、滦县等，恒大则抢占迁安、于田、曹妃甸滨海等地土地。
图：唐山部分房企区域布局
数据来源：CREIS中国指数数据、fdc.fang.com
这波房地产市场利好唐山市周边县市，由于品牌房企的入驻，周边县市房地产市场品质也得到快速提升。
◆◆◆
结论
经过几次周期性波动，唐山房地产市场经过五年多的调整，虽然还存在着各种问题，但整体市场终于步入平稳发展阶段：1、唐山经济转型启动，第三产业增速加快；2、人口略有增加，城镇化、京唐铁路引入住房需求；3、房地产市场洗牌，步入品牌化时代；4、多领域发展惠及周边县市。
不排除唐山依然是重工业城市，依然存在三线城市普遍存在的发展问题唐山房地产企业排名，但发展总是需要时间，唐山整体经济和房地产市场都在逐步向好，或许这也是品牌房企重点扶持唐山的根本原因。
CREIS中指城市地图
一站式大数据工作台
中国指数研究院将大数据、人工智能与房地产深度融合，打造“人房地”大数据平台，结合开发企业工作场景，利用大数据和AI技术，为开发企业打造决策作战地图——CREIS中国指城地图，助力开发企业实现大数据投资决策全面升级。
