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问：问题：您好，请问您怎么看待前段时间北京住建委刚刚推出的60岁以上老人优惠贷款试点项目？目前有三个试点项目。如果您有700万左右的预算给老人买房，是买这些项目比较好还是亦庄河西的房子比较好？从保值增值的角度来说。另外，对于这个预算，您还有什么推荐的？
A：答：你好，未来北京会根据不同区域采取不同的政策，这些区域缺乏房地产市场的基础支撑点，我在星精华专栏11#《北京七个行政区边缘房价收益及判断》一文中对这些位置做过详细分析。房地产市场的重要支撑点有三个：第一产业发展，第二人才发展，以人口为重点的产业，最后是商圈发展。没有优质的购买力，很难发展出优质的商圈，如果没有很多的就业岗位，最后的商圈就会成为沉睡的城市。
这些试点地区的房价涨幅，政策放开后可能会被炒作，出现短期上涨，但上涨之后会有3到5年的冷静期，可能会继续下跌。也就是说，这些板块的市场行情并没有那么强，都是虚火，估值比较弱，导致没有持续的购买力。所以如果在这波上涨，可能需要很长时间才能降温，还有回落的可能。可持续性较差，不稳定！这些地区的房子我一般建议在高峰期出货，而不是购买。
包括太湖、马驹桥双限购解除，政策越精准，购房越要谨慎，这些区域消息放出后，可能会出现量大价涨的短线炒作。对于太湖、马驹桥，我维持之前的观点。回头看会员文章84#大兴跑赢大盘精选股，对于预算有限，没有条件投资更好地段的，可以考虑。有条件投资更好地段的，当然不会考虑这些地段。这是出于“机会成本”的考虑；对于700的预算，可以按照我们会员文章仔细搜索；保证赚钱，建议仔细看星精专栏里的文章81#北京房产投资核心逻辑与原则。文章的核心投资很简单，看懂就好；祝大家好运；有问题可以再问我！
问：问题：荆先生您好！我有两套房子，一套是海淀区小西天志强北园一套96平米的中央公有房，1997年建成，可售约950万元。另一套是通州区合生滨江帝景二期一套99平米的闲置房，2015年建成，可售约550万元。我目前退休返工，女儿在国贸上班，我想卖掉一套房子，再买一套，改善一下居住条件，让女儿也能去国贸上班。
前段时间在十八里店金域昆泰云筑预售项目抢到了一套150平米的房间，户型很满意。看了你的文章，又有了一些新的感悟，正在犹豫买新房，去了潮庆、望京、新北园等地看了看，觉得都不错。卖了一套房子，加上贷款，总预算1250，想买一套能升值能改善的房产。我的问题是：是买通州的房子还是小西天志强北花园的房子？能推荐一套能升值能保值的房产吗？谢谢！
A：答：您好万盛二手房价，谢谢您的信任！1、建议考虑卖掉合生滨江帝景两套房子；问题应该是市中心老小区还是通州新城二手房该留哪个？我在星球精华专栏83#通州跑赢大盘选房指南一文中对通州做过详细分析，建议看全文。首先通州定位世界金融中心，有招有看，建设速度快，但不管怎么样，还是一座空城。建城容易，只要有规划有资金有关注，但人口是个问题，人口富裕程度也是个问题；
只有提供大量高薪岗位，才能不断吸纳优质人口，如果没有高薪高位的人口，可能会变成通勤型沉睡城。其次，合生滨江帝景在御桥商圈，御桥商圈不属于通州新城规划；市中心老旧小区未来价值几何？我在星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则一文中对三环以内不同位置老旧小区做过详细的分析。这类房子本身不值钱，真正值钱的是土地资源，核心区土地资源一直都很稀缺，最终市中心老旧小区也会有好下场；活力比较低的城市必须依靠新区建设来发展，新区越值钱，市中心老旧小区就越破败；这两个区域志强的价值大于玉桥；
2、1250的话，还是选择望京、超清吧，北苑到国贸没有望京、超清方便，可以关注华芳逸城、润丰水上、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开至御城。如果选择望京，两房可以找到优质二手房，三房略旧，这个价位，超清是唯一可以选择的，如果偏爱三房，可以优先选择超清。楼盘详细行情，可以通过星精专栏文章《16#北京区2017-2022房地产涨跌趋势及收益分析（历史交易大数据）》查看。祝您一切顺利！
Q：问题：景先生您好！关注您有一段时间了，从知乎到微信再到星球，看了您在星球上的文章觉得您的分析很专业。我最近打算换房，但是想法还不是很明确，想请您帮我分析一下，非常感谢。我的情况：我从事国贸工作，住在通州，在九棵树旗舰凯旋有一套65平米的小两居室，贷款已还清，市值245。因为家里有老人和小孩，所以需要换一套120平米左右的三居室，高层或者低层别墅，有电梯。目前我有180万自有资金，卖掉现房后，总共有425万资金。由于二次贷款限制及预留装修资金，计划更换的房子总价控制在500-550万，考虑到孩子不需因换房而转学，首选依然是九棵树、梨园、果园。
希望置换的房子既能满足自住的需求，将来还能有一定的升值潜力。目前初步选定了以下几个目标：1、桃花岛120平米，低层三房有楼梯。优点是小楼密度低，空间宽敞，居住舒适，而且离地铁七号线和孩子的学校都很近。缺点是楼龄比较老，就像我现在住的小区的房子，2007年建的。2、K2海棠湾100平米，小三房有电梯。优点是楼龄比较新，2011年建的优质小区，而且离孩子的学校很近。缺点是小区人口密集，我看好的房子楼层比较低，采光不好，紧凑型三房居住舒适度也会差很多。
3.DBC加州小镇，120平米，三房有电梯。优点是房子户型好，靠近南北地铁（八通线和7号线），离孩子的学校也不远。缺点是楼比较旧，2006年建的，位置稍微偏僻，周边配套比前面两个小区差。4.蓝调沙龙东区，120平米，下层三房有楼梯。优点是位置好，靠近九棵树地铁和罗斯福商业。缺点是楼比较旧，2005年建的，小区园林环境很破旧荒凉。5.Alpha三期，120平米，一楼三房带花园。优点是小楼密度低，楼盘比较新2011年，一楼有花园，对老人比较友好，缺点是一楼采光不好，特别是冬天日照时间短，一天只有两三个小时；以上五套房子总价都在预算之内，但不知道哪一套比较合适，请大家给点意见，或者有更好的建议，谢谢
还想问一下：环球影城区域未来发展潜力怎么样？听说环球影城北边万盛南街东西沿线已经有知名的商业、教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东边规划有设计小镇，那一带也是中关村通州园区。未来相关产业的落地，会不会带动梨园、九棵树大片区的发展？再次感谢！
A：答：你好，1、我在知识星球精华专栏83#通州跑赢大盘选房指南一文中对整个通州区域做过详细的分析，建议仔细看全文；果园、九棵树、梨园、临河里、桥庄、御桥、万达以南临河里一带二手房从2017年开始，无论大小、新旧，都是呈下降趋势，桥庄、御桥跌得没有那么严重。你可以通过星球精华专栏16#北京各区2017-2022年房地产涨跌幅分析（历史交易大数据）查看该楼盘详细市场行情；原则上不建议在这个区域买，换房更没意义，除了额外增加交易成本，没有其他好处。
置换的本质，就是将手中的劣质楼盘换成优质楼盘，以收获板块房价上涨的红利。在通州，至少在大量产业落户之前，不会出现普遍涨价的现象。即便未来产业饱和，最先涨价的区域，也是市政府西侧的万达商圈、五一商圈，其次是绿园商圈、北苑商圈。这些区域的楼市走势，是几年的事情，甚至十几年的事情。没有大规模的涨价，这些地段基本带动不了市场，市场还是会继续横盘、小幅下跌。如果地段选得不对，房子好不好其实都无所谓。区域位置决定了未来房价的天花板，楼盘决定了成长性。地段好的好楼盘，需要地段合适，才能最大化地发挥成长率。还是买北苑比这些地方要好。虽然离核心区有点远，但这里是通州的西大门，可以承担不少国贸的通勤，有市场的时候也不会那么冷清，如果非要选房子，桃花岛和加州小镇会更好，虽然通州的楼盘以新房和二手房为主，老小区的市场可能不太好，但2000年以后的还不错，地铁和配套是关键
2、全国任何一个城市，旅游业基本都不能带动该地区房价上涨。旅游业是流动人口，工作人员基本都是服务业，这个行业收入普遍较低，很少有人在工作时能买房。有些高管有购买力，但这个行业流动性极大，一般不会在当地买房。建议看知识星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则；看懂文章核心投资很简单；祝大家一切顺利！
Q：问题：你好，我儿子刚满18岁，已取得购房资格，原有银河湾270平米公寓和管庄保利花园89平米公寓，现在考虑几点：1、资产保值增值，2、我儿子两年左右会住进房子，3、不住进房子，租金相对会好一些，投资本金大概1200万左右
问题如下： 1.由于我目前在潮清区，所以比较感兴趣这个区天鹅湾罗马嘉园润风水尚华坊逸城逸翠园哪个比较好？ 2.最近在天鹅湾看了一套复式，面积66平米，实际建筑面积100平米左右，要价890万，装修风格和品质都很好，屋主两年前730万买下的，你觉得要多少钱？
3、街区内银河湾单价从2000年的8万涨到现在的10万，但实际成交价在9万左右，银河湾还值得投资吗？毕竟是20年的老房子。4、像盈科中心麒麟公馆这种70年居住手续的公寓还有投资价值吗？5、潮清街区的亚城逸里这种经济适用房还有投资价值吗，主要考虑以后会装修或者拆迁？
A：答：你好，1、超清的成交量常年位列北京前三名，这类优质商圈楼盘综合指数越高，越容易跑在市场的前面；这些楼盘中，成长性最好的是天鹅湾，其次是逸翠园；罗马嘉园、润丰水上、华芳逸城三者处于同一条成长线上。楼盘详细行情你可以通过星球精华专栏16#北京区2017-2022房地产成长与收益分析（历史交易大数据）查看；这些楼盘的品质是肉眼可见的；品质越高，成长率越高是因为这个区域不缺购买力，常年供给小于需求，所以好楼盘、好房子越来越稀缺；价格自然上涨；
2、选择具体楼盘时，建议不要选新盘，要用普罗大众的眼光去选择；常规户型；南北朝向是不错的户型，小复式使用率差，住起来没那么舒服，本身面积就不大，如果分成两层，每层的活动空间会更小；3、银河湾保值性好，如果房源品质高，升值也会领先于市场，因为都是大户型，这个指标在市场上已经很不错了；投资大户型不是最好的选择，变现性会差一些，原则是核心位置的优质房产易租、易贷、易住、易卖；跟着星精专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则选股赚钱！
4、盈科中心、麒麟公馆都是商业写字楼改建的住宅，住宅享受区域优质配套和物业，这类公寓后期物业基本很差，因为户数少，没有盈利。5、长盈现在的价值主要还是就地置换+刚需通勤，并不是说所有区域都要追求优质商品房，要看这个区域的购买力是否匹配该区域的价格。我在星精专栏87#朝阳跑赢大盘选房指南一文中对朝阳部分区域做过详细分析，长盈单价过高的户型会有溢价，导致上升动力不足，最好买标准型；或者刚需型。祝大家一切顺利！
Q：自建预算1800-2000，要求：200平左右4房，新房二手都可以，不限五环以内区域，希望项目品质高，升值潜力大，目前二手房看好山水文园，新房看好北京悦府、中建辰园，请帮我分析一下利弊，推荐一下最好的，其他项目也可以。
A：答：您好，感谢您的信任！1、山水文园区域价值低于房产价值，如果想做改善换新长期持有，不建议以这个预算选择这样的区域。在星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则一文中，我曾全面分析过同一区域不同类型产品的涨价规律。北京同一区域经常出现异常奇怪的价格，一个是学区因素，一个是新房癌因素。北京老旧公房产品占据了半壁江山，导致次新房供应非常稀缺。无论是对于买房还是换房的购房者来说，大量的需求一次次推高了新房和次新房的价格。一个区域购买力充足，但该区域住宅产品大多是老旧公房或者老旧、破烂、大户型。只有少部分次新或者品质提升的产品，才会成为这一区域大家争相追逐的楼盘，从而一再推高房价；
山水文苑就是一个典型，这个楼盘属于华为桥片区，片区均价在6万左右，山水卖到10万主要是看中了楼价，但这个片区在朝阳算是一般，朝阳东南是比较欠发达的地区，没有统一规划，南磨坊路以南的潘家园片区和民众寺片区都是废弃区，1800-2000的预算在这个地方买房，资源有点不匹配。
2、北京选楼如果预算在2000元左右，无论在哪个政区，都应关注龙头板块的标杆楼盘，这样既能保证变现，在保值增值方面也能跑赢市场平均水平。这两个新盘中万盛二手房价，建辰园的优势较大。奈溪地块在目前的新房市场中更值得购买，从楼盘位置和后期开发程度来看都不错。但空白区域变现需要时间，在此期间规划实施存在不确定性。如果这个区域运气好，规划全面实施成熟，是能赚钱的，但投资不DB。如果这个潜力区域后期楼盘没有问题，可以实现爆仓；但有一定的风险。
2000预算，选择稳定，放弃高收益有风险，更有利于资产的保值增值。稳定就是放弃高风险高收益，把投资交给时间，和时间做朋友，财富就像滚雪球一样；选择确定性高的板块，即使升值不多，只要有收益，后期就有机会置换升级，继续建仓！望京内荣科橄榄城3期230平米四房；这个户型无论是区域还是楼盘都非常稀缺，房子基本秒杀一空。
国峰上观197平米四房、尚景新航线200平米四房；潮清区块天鹅湾220平米四房，除了融科三期，这些楼盘项目会超预算（可以用杠杆解决，详见星精华专栏文章07#巧用杠杆，贷款的运用）；其他楼盘项目都在预算之内，而且这些项目升值空间都很好，和新房不在一个档次，几轮下来，二手房的收益可能就够再买一套投资了，新房还没拿到手；这就是金融属性的差异。可以通过星精华专栏文章16#北京区2017-2022房地产升值收益分析（历史交易大数据）查看以上楼盘项目的详细市场行情；如果注重投资，关注龙头板块标杆二手项目更有利于资产的保值增值。根据精华专栏文章81#北京房产投资核心逻辑与原则，选股也能赚钱。祝大家一切顺利！
问：荆总您好！这一系列金融政策对房地产行业会不会利好？明年北京房价会不会大幅上涨？
答：你好，准确的说，北京的房地产是一个政策性市场，或者说全国的房地产市场是一个政策性市场。房地产市场的下跌靠政策，上涨靠金融和信贷。调控政策控制房价是涨是跌；金融信贷控制房价能不能快速上涨。政策就像汽车的刹车片，每一次调控都相当于踩刹车。调控房价很简单，你可以不停地踩刹车，让房价快速降温，但松开刹车并不能让速度回到之前的速度，最多让车子不再减速。需要加速，就需要踩油门；而金融信贷就是油门，必须用力踩，才能让房地产市场的热度快速回暖。
未来房价什么时候涨？一是要踩油门，二是不能连续踩刹车。为什么要松刹车？因为当局不希望房价跌。为什么不踩油门？因为当局也不希望房价涨。稳定是当局最想看到的，但楼市不是涨就是跌，不稳定。货币就像农作物的肥料，施的肥料越多，植物就长得越好。小水灾小涨，大水灾大涨。大水灾加上政策放松，导致房价暴涨；今年到目前为止，这一系列操作已经很明显了，小城市发洪水，大城市不敢放水，看看能不能蔓延到北京。祝大家一切顺利！
北京房价跑赢大盘的房源不超过20%
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