1.“房地产”与“房地产”项目不同
国家税务总局公告第14号《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》规定，本办法所称取得的房地产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、偿还债务等各种形式取得的房地产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。同时，根据公告规定：一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产，可选择适用简易计税方法；一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法。
国家税务总局公告第18号《房地产开发企业开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人销售自行开发的旧房地产项目，可选择适用简易计税方法，按5%的税率计算纳税。旧房地产项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明开工日期或建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日之前但未取得《建筑工程施工许可证》的建筑工程项目。
二、房地产经营租赁增值税政策
国家税务总局公告第16号《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法。
房地产开发企业将自己开发的房地产项目出租，是否可以选择按照简易计税方法纳税？
值得注意的是，16号文并没有直接规定出租给他人的“房地产项目”如何选择简易计税方法，而是规定出租给他人的“不动产”如何选择简易计税方法。
三、关于自建房地产项目出租政策的若干回应
1.4月22日税务总局政策解答（政策组讲话材料）
《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于印发通知的通知》（税务总局公告2016年第16号）已明确，房地产开发企业为小规模纳税人的，其出租的房地产适用简易计税方法；为一般纳税人的，按照房地产取得时间判定。2016年4月30日前取得的房地产为“旧”房地产，可选择适用简易计税方法；2016年5月1日后取得的房地产为“新”房地产，出租时适用一般计税方法。
对于这一规定，有部分人士认为，对房地产企业自开发产品的出租没有规定。我们在16号公告中已经明确，取得的房地产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、偿还债务等各种形式取得的房地产。而房地产企业自开发的产品属于自建，因此适用一般规定。
山东、海南、湖南三地国税局也对这一问题给出了同样的答案。但上述答案并没有解决一个关键问题：房企自行开发的产品，虽然算自建，但取得时间该如何计算？
而浙江国家税务局也做出了同样的答复，但进一步指出：建议按照以下方法确定房地产取得时间：未办理房产证等三证的，以竣工验收完成时间为准确认房地产取得时间；已办理房产证等三证的，以房产证等三证的时间为准确认房地产取得时间。
而新疆国家税务局则给出了同样的答复房地产开发商增值税，但同时进一步指出，房地产开发企业取得房地产的时间，为房地产权属发生变更的时间。
（二）财税〔2016〕68号文件规定
根据2016年6月22日发布的《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开增值税试点再保险、房地产租赁、非学历教育等政策的通知》（财税[2016]68号），房地产开发企业一般纳税人出租自行开发的旧房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
8月30日房地产开发商增值税，江西省国家税务局也依据上述文件对12366咨询作出了答复。
四、政策理解与体会
在财税〔2016〕68号文件中，明确提出“出租自开发的老旧房地产项目”。也就是说，房地产开发商出租自开发的老旧房地产项目时，能否选择简易计税方法，取决于是否属于“老旧房地产项目”，只要是老旧房地产项目，都可以选择简易计税方法，而不必按照房地产取得的时间来判断。
新旧房地产项目的判断，按照国家税务总局公告第18号的规定执行。
以上是我个人的理解，仅供参考。
