这两天频繁看到关于天通苑、北苑沥青厂的帖子。
看地图，沥青厂离接下来要拍卖的谢家村地块很近，如果连北苑、天通苑都能闻到，以后谢家村还怎么卖？（以后看开发商或者政府怎么处理吧。）
我今天不是来宣传谢家村地块的，只是看到这个帖子，才发现最近我们收到了很多关于新北园的问询。
有朋友问，谢家村地块上市对新北园房价有影响吗？新北园跌了多少？现在是入市的好时机吗？
之前我们多次分析过鑫北园板块，今天再结合近期的交易再说一遍。
01、新北园跌回20年？
这里我们以上月和本月的交易为例，给大家展示一下新北园的部分交易情况
7月份新北苑二手房共成交37套，6月份共成交47套，5月份共成交68套，从成交套数来看，成交套数继续下滑。
如果把焦点放在住宅领域，我们可以发现，华贸城的成交量最好，不仅是上个月，而且在过去的两三个月里也是如此。不过，华贸城的成交绝大部分都是开放式和阁楼式小户型。
不只是华贸城小户型成交多，整个新北园区域都是如此，两房及以下的小户型成交占主导！
从成交均价来看，7月均价为7.37万元，相比前几个月还是略有下调，在市场预期没有发生改变之前，只要小区业主有急售或置换需求，一定会竞价抢占先机。趋势
8月份只有两周成交，从成交情况来看，价格没有明显反弹，且以两居室居多。
但很多人看现在的价格可能就没啥感觉了，下面是和20年前的对比（这个类别的价格都是普通楼层，不是顶层和底层）：
华宇城90平米南北两房，20年680万，最新成交价725万，最高点865万；
润泽公馆87平米南向两房，20年645万，最新成交价668万，最高点840万；
润泽公馆一套110平米朝南三房，20年865万成交，最新成交价848万，最高价1070万；
润泽悦曦89平米南北两房，20年650万，最新成交价709.5万，最高点820万；
石华泊郡85平米朝南两居室，20年615万新高苑房价，最新成交价619万，最高点750万；
从历史成交价格可以看出，即使是同一板块，不同社区、不同户型在不同时期的价格分化也非常明显。
部分户型确实已经回落至本轮的初始价，那么现在买新北园是好时机吗？或者未来升值潜力有多大？
02.那我可以进新北园吗？
北苑本身没有成熟的产业，以自住需求为主，区域内成交量较大，始终位列北京成交前5名区域。
以13号线为界，北为新北园，南为老北园新高苑房价，新北园和老北园的价格差距还是比较大的，老北园均价在5-7万元之间，新北园均价在8-10万元之间。
新北园的房价逻辑是：适度确定的学区+紧邻高端核心产业区+新聚集区
新北园是10年前大面积重新开发的中高端住宅区，此前万柳、太阳宫也是类似的逻辑。
该区域全为纯商品房及高品质住宅小区，是北京少有的高档小区之一。
新北苑房屋品质虽然较高，但租金回报率并不高，甚至比一些生活条件便利的北苑老小区还要低。
在北京房价回调的背景下，新北园相比20年前仍有13%的涨幅。
13%只是新北园市场的涨幅，具体社区、户型的涨跌幅度也有所不同。
总体来看，新北园属于位于核心工业区外的相对成熟区域，价值正在逐步释放，随着商业配套的完善、地铁17号线的开通，房价上涨预期较为平稳。
但在房地产市场分化的情况下，选股的要求更高，粒度要更细，选对品种只是最简单的一步，更重要的是选择合适的入场时机和买入价格。
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