受政策影响，部分房地产指标出现企稳迹象。邵华/图
虽然房地产市场出现了一些向好的迹象，但也要看到，大部分房地产指标还在下滑，房地产市场总体仍处于调整阶段，市场的实质性回升仍需要政策的进一步落实。
苏志勇 城市与区域治理研究所
2024年5月17日，中国人民银行、国家金融监管局联合出台了一系列房地产市场重大利好政策，包括取消首套、二套房商业性个人住房贷款利率下限、将居民最低首付比例降至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。 “5·17”新政被称为“史诗级”救市政策，引发业内高度关注。
三个月来，各地积极落实“5·17”新政，出台配套政策及实施细则，政策之下，市场效应初步显现，部分房地产指标出现企稳迹象，根据国家统计局最新公布的数据，全国商品房市场销售量连续三个月降幅收窄，商品房销售面积、房地产开发商到位资金连续两个月降幅收窄，房地产开发景气指数连续两个月回升。但受宏观经济环境、房地产周期调整走势、政策落实力度等因素影响，多数房地产指标仍处于下行趋势，房地产市场大幅回暖仍需政策进一步落地。
“保底交房”进入“深水区”
“住房保交”是今年房地产工作的重点，也是重要的政策重点。从去年的“交楼保交”到今年的“房保交”，一字之差，不仅体现出保障购房者合法权益的重视，而且，也意味着“交房保交”工作进入了“深水区”。在5月17日召开的全国切实做好住房保障交付工作电视电话会议上，何立峰副总理明确要求，“要重点分类推进在建住房建设和城乡建设部、国家金融监管总局联合印发《关于进一步发挥城镇房地产融资协调机制作用满足房地产市场需求的通知》。《关于合理引导项目融资需求的通知》明确了“白名单”项目实施反馈管理流程，提出了优化完善城镇协调机制若干切实可行、可落地的工作举措。”6月24日召开的保障性住房交付政策培训会上，电视电话会议指出，要完善机制组成，完善项目推送反馈管理2024年北京楼市新政，加大修复工程力度；加强“白名单”审核审批；引导银行给予融资支持；做好经验总结推广。会议要求，要统筹推进住房保障工作，建立国家、省、市三级专项组联动机制，加强政策协同，用好住房保障信息系统，建立定期调度通报机制。
在各级政府、金融机构和企业的共同努力下，融资协调机制取得积极进展。以保障房交付大省河南省为例，截至8月8日，河南省“白名单”项目610个，“交付”项目499个，获银行授信1021亿元，落地项目359个、落地金额354亿元。较5月底，新增“白名单”项目211个，新增银行授信项目126个。
广东省城市房地产融资协调机制也取得可喜进展，截至7月底，全省累计获得银行授信项目421个、授信额度1755亿元，银行贷款项目300个、融资额度856亿元，民间混合所有制房地产企业开发项目授信额度占比81%，从银行获得贷款金额占比88.3%。
截至7月底，云南省共推“白名单”项目145个，其中138个项目通过授信审批金额316.19亿元，共有76个项目获得贷款117.22亿元。其中，由民营或混合所有制房地产企业开发的108个项目，占比74.5%。
随着融资“白名单”项目范围扩大，越来越多的“问题项目”浮出水面。一方面，部分项目不符合融资“白名单”条件，难以获得资金支持；另一方面，部分“保交房”项目存在偷工减料、货品不配套、交房质量问题等问题。如何在防范金融风险与满足融资需求之间找到最佳平衡点，同时保证交房进度和交房质量，成为“保交房”工作的重点。
探索商品房存量之路
收购储备商品房转为保障性住房，是去库存的重要举措，也是“5·17”新政的最大突破。央行专门设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业合理价格购买保障性住房。6月20日，住房和城乡建设部召开相关会议，将收购已建成存量商品房转为保障性住房工作范围扩大到县级及以上城市。
据中原地产研究院统计，截至7月底，全国已有60余个城市出台国资收购现有商品房作为保障性住房的政策，包括广州、深圳、重庆、杭州、武汉、郑州、长沙、天津等特大城市，以及庐江、济源等县级市。目前，全国已有32个市县发布项目收购明细，超过20个市县已完成公示。
收储商品房用作保障性住房，既可以促进商品房去库存和开发商销售，又可以推动地方政府完成保障性住房筹资任务，提振房地产市场信心，可谓一举两得。但政策的落实还存在不少困难和瓶颈。一是地方财政紧张，影响政策落地；二是保障性住房的运营成本与收益不匹配，商业可持续性存在不确定性，影响收购主体收储意愿；三是保障性住房需求与商品住房存量不匹配（商品住房存量集中在三四线城市，而保障性住房需求集中在一二线城市），削弱了政策实施的有效性；四是制度设计和操作细节上没有成熟的经验可以借鉴，导致政策落地时间延长、难度加大。
受这些因素影响，目前商品房收储进度慢于预期。尽管央行推出3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购未售出的商品房，但实际执行情况并不理想。数据显示2024年北京楼市新政，截至6月末，保障性住房再贷款余额仅为121亿元。
从已发布商品住房收储通知的城市可以看出，其普遍设置了相对严格的条件。以近期发布收储政策的深圳为例，住房条件包括地段适宜、交通便利、配套设施较为齐全、紧邻区域发展核心区，具备产业基础和发展优势；套型面积适宜。原则上，项目（房屋）主力套型应符合深圳市保障性住房套型要求（65平米以下）；居住便利、周边交通便捷、靠近地铁出入口及公交站，具有较为完善的基础设施和生活配套设施等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，确保项目合法合规，满足金融机构的贷款要求。
在购买价格方面，多数城市要求以同区域经济适用住房重置价格为参考上限（土地划拨成本加建筑成本加上不超过5%的利润），对经济适用住房的收购、储备，可以采用收益法核算价格。
中信证券预计，随着深圳等重点城市计划的实施，9月份以后二手商品房收购为保障性住房的进度将明显加快，年内将有超过5000亿元的银行贷款支持到位。
住房“以旧换新”政策势头强劲
如果说直接收储商品房作为保障性住房还存在诸多问题，那么，目前热火朝天的住房“以旧换新”或将对市场起到“四两拨千斤”的作用。这一打通一二手房市场、买卖市场的政策创新，对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企、中介公司业务量增加等都有积极作用。“以旧换新”有效缩短置换周期，解决交易对接不畅问题，减少违约损失，有效降低置换成本。对市场而言，理论上该政策有助于城市加快商品房流转，先带动二手房交易，再带动新房交易，有助于新房去化库存。
目前，包括四大一线城市在内的全国90多个城市均表态支持住房“以旧换新”，地方政府结合自身情况探索了多种模式，包括助售、收购、“以旧换新”模式（即国有资产租赁现有房源用于保障性住房运营）、补贴模式等。目前，参与“以旧换新”活动的新增房源以国有企业项目为主，“以旧换新”实施范围一般也只限于本市区域内。但无锡近期推出的商品房“以旧换新”政策，突破了城市界限，也将苏州、常州的二手房纳入了交换范围。
中银证券认为，虽然目前大部分城市仍处于试点阶段，但试点规模普遍较小，且无论旧房源还是新增房源均受到较为严格的条件限制，未来随着地方政策的逐步落地以及政府对政策的统筹考虑，试点规模有望进一步扩大，政府的支持力度也有望进一步加大。
需求侧政策进一步放松
“5·17”新政以来，全国积极实施降低首付、降低利率等政策，大大缓解了居民购房压力，降低了购房门槛。
5月24日，广东19个城市率先调整房贷政策，首套房最低首付15%，二套房最低首付25%，取消利率下限。5月27日，上海市住房和城乡建设委联合多部门发布通知，提出调整优化住房限购政策，推出支持多子女家庭合理购房需求、优化住房信贷政策等9项政策措施。5月29日，深圳也下调个人住房贷款最低首付比例和利率下限，二套房个人住房贷款最低首付比例由40%调整为30%，首套商业性个人住房贷款利率下限由LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商业性个人住房贷款利率下限由LPR-10BP调整为LPR-45BP。住宅类商业性个人住房贷款利率下限由LPR+30BP调整为LPR-5BP。6月26日，北京市住房和城乡建设委员会联合发布房地产市场新政，宣布首套房最低首付比例调整为20%，5年以上首套房贷款利率下限调整为3.5%，住房公积金贷款最高限额提高至160万元。至此，作为房地产市场风向标的四大一线城市均对首付比例和贷款利率进行了较大调整，其他省份或城市也在“5·17”新政之后，主动出击，实施降低首付比例和贷款利率的政策。
从房贷利率来看，据机构统计，7月百城一、二套房贷平均利率分别环比下降11BP和12BP至3.29%和3.70%，均为2014年以来最低水平，其中，二、三套房贷利率最低分别降至2.95%和3.10%。
除了降低首付、降低利率，地方房价调控政策也开始松动。据统计，今年以来，包括沈阳、兰州、郑州、宁德等城市已明确停止执行新增商品房销售价格指导价，阳江、珠海、芜湖等城市也优化调整了限价政策。虽然部分城市尚未明确取消限价政策，但开发商主动降价的行为也得到了政府部门的容忍。
市场呈现稳定迹象
国家统计局最新公布的房地产相关数据显示，虽然房地产开发投资等数据继续下降，但在一系列利好政策影响下，一些房地产相关指标降幅开始收窄。1-7月，新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1-6月收窄0.4个百分点，已连续两个月收窄；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点，已连续三个月收窄；房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点，已连续两个月收窄；7月份，房地产开发景气指数为92.22，连续两个月上涨。
从不同城市的政策效应来看，一二线城市政策效应更为明显，据北京市住房和城乡建设委官网消息，7月份北京二手住宅网签总量达15575套，环比增长3.9%，同比增长60.2%，创下去年3月份以来的月度历史新高。上海二手房网签总量达20380套，虽然较6月份高点有所回落，但与去年同期相比仍增长了约45%，成交量突破2万套，环比增长19.2%，同比增长38.3%。
从数据看，各大城市二手房成交量大幅增长，一方面二手房定价机制更加市场化，有利于成交完成；另一方面也说明我国房地产市场由增量市场转向存量市场。随着限价政策的放宽，新建商品房也将进入以价换量时代，对商品房去库存将产生重要影响。
虽然房地产市场出现了一些向好的迹象，但也应该看到，多数房地产指标还在下降，房地产市场整体仍处于调整之中。国家统计局新闻发言人刘爱华在发布会上提到，下阶段，要按照中央政治局会议精神，落实促进房地产市场平稳健康发展新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购现有商品住房用作保障性住房，进一步做好住房交付保障工作，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
