很多年前，花样年集团董事局主席潘军就说过，他不希望自己的员工被水呛到，水指的是进军北京。很多年前，谈及北京房地产市场，成全经纪董事长全忠就说，自己一直心存敬畏。
这句话说出来没几年，花样年就加入进来了。成泉也于2009年初以服务高端物业的标签在北京站稳了脚跟。当时北京的房地产市场动荡不安，各路公司虎视眈眈，或收购、或蛰伏、或崛起。“进京考试”成了他们拼命追逐的风筝。
有人奔赴北京赶考，有人辞职回乡。10年后，在北京房地产企业过度依赖北京大本营、业绩惨淡的情况下，执着于“进京赶考梦”的雅居乐、港中旅等企业终于在北京成功拿下土地，拿到了“打开北京市场的门票”。
虽然这里资源丰富、潜力无限，但时过境迁，这里的市场环境早已今非昔比，“考生”要想“五考皆中”绝非易事。
执着于进京赶考的梦想
百度百科显示，“进京赶考”是中国古代科举制度的专用术语。由于每次进士考试时间固定，考试地点多在皇帝所在的京城，所以有“进京赶考”的说法。如果有一天“五子皆中进士”，用“春风得意，马蹄疾驰”来形容进士们的喜悦之情也不为过。
这跟“进京应考”大获成功的房企如出一辙。6月21日，雅居乐从“招宝万金”手中拿下北京经济开发区河西区一块住宅用地。这是雅居乐首次从公开土地市场进入北京。雅居乐董事长陈卓林等待这一刻已久。
早在2015年，在当年的年度业绩会上，陈卓林就表示“在等待合适的机会进入北京”。2016年7月，雅居乐宣布将出资2.32亿元，收购北京市延庆区商业金融服务综合项目51%的股权。
就在业内所有人都以为这是陈卓林“等待合适机会进入北京”的“合适机会”时，雅居乐却犹如昙花一现，此后再未在北京市场掀起任何波澜。时隔三年，雅居乐终于敲开了帝都的大门。
同日，转型做开发商的国旅集团以30.6亿元拿下经济技术开发区河西区另一块X92R2地块。首次进军北京的国旅集团被业内誉为北京土地市场的“异乡人”。此前，国旅集团给外界留下更多印象的，是北京周边城市燕郊弃置的近千亩土地。
再往前追溯，5月28日，也就是李兆基宣布退休的同一天，许久未在内地拿地的恒基兆业以30.2亿元拿下北京朝阳区孙河地块，引发业内人士热议。恒基兆业上次在内地拿地还是2018年1月，相比以往，此次恒基不仅以6.95万元/㎡的单价创下纪录，还定位高端低密度，可见恒基对北京这块地的重视程度。
其实早在20多年前，“进京应考”的梦想就成为不少房企的执念。彼时，北京房地产市场仍以华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等北京房企为主。2003年，房地产行业首次评选百强企业，天鸿、北京城开、北京城建等北京本土房企跻身前十。
虽然“进京赶考”的序幕是由香港地产商香港新世界拉开的，但真正的热潮始于2000年，以广东万科、福建泰禾、重庆龙湖、上海绿地为代表的地产商纷纷敲开帝都大门。地产商“进京赶考”的时间维度跨越了20余年。
原因一方面是北京是全国房地产市场的高地，具有首都的影响力，是一个长期看好的房地产市场；另一方面，“北京是具有示范和品牌效应的高端市场，进入北京市场可以达到‘名利双收’的效果，在获得北京市场巨额利润的同时，还可以为进入其他区域市场获得品牌势头。”中国企业资本联盟副会长白文曦说。
虽然北京房地产市场在市场和项目的丰富度、客户购买力的突破，也让一些房企“名利双收”，但正如全忠所言，北京房地产市场的“名气”依然源于国企太多、外资太多，以及政策发源地的敏感性。
有人连夜赶赴考场，有人为考中而自豪，有人辞职回到家乡。
有人考中进士，有人辞官归去。
如果把近30年的“进京赶考”比作一个企业的前半生，那么，对于一些去北京的房企来说，这前半生无疑是五儿五女考上名利双收的欣喜局面；但对于一些房企来说，这前半生则是不堪重负辞职回乡后的不眠之夜。
1994年，万科城市花园项目在北京爆红；2003年，位于东三环的富力城项目成功开业，奠定了富力地产在北京市场的地位，并在2004年以单个项目销售额30.7亿元夺得北京销售冠军；2005年，银河湾在北京爆红，引发众多房企模仿之风；2007年，龙湖燕栏山名扬京城，2010年龙湖也加入北京百亿销售的行列。
2009年，绿地进入北京，拿下大兴黄村地块，次年成功推出新丽希思黎公寓，随后火遍京城。2013年，成功进入北京市场后北京众美城房价，恒大这艘企业巨轮开始掉头转型。2015年，长期深耕北京市场的融创终于收获了9个项目同时开盘的成果，旗下高端项目在北京住宅市场收获颇丰。
一些人辞职回到家乡。公开资料显示，早在2008年就将总部从河南迁至北京的鑫源地产，直到2012年才从万科、绿地等多家知名房企手中拿下大兴生物医药基地东配套区4号地块。2014年9月，鑫源新都汇项目正式开工北京众美城房价，但其他项目迟迟未有落地。而此前拿下大兴黄村、庞各庄地块的中煤集团，目前仅开发了中煤光合原筑、中煤城两个项目。
白文熙认为，房地产项目卖点不突出，资金面又不是很雄厚，发展情况自然不尽如人意。
与此同时，受北京整体市场环境变化、外来房企挤压等一系列蝴蝶效应的影响，以首创、华远为代表的北京房企被贴上了“没落”“落后”的关键词。
“进京应考”乃至整个北京楼市的拐点，始于2016年的“930新政”。政策开放后，北京楼市进入历史性小周期。其中，2017年下半年以来的调控政策效应和市场降温最为明显。在愈发严厉的调控之下，市场预期也发生转变，需求萎缩、观望情绪严重，北京陷入去库存的艰难境地。
过去几年，房企“进京考试”的热情逐渐消退。“无论是盈利难度，还是品牌势能效应都在减弱，房企‘进京考试’的热情自然就降低了。”白文曦对《中国房地产》表示。
而且，从某种意义上来说，北京顾客的消费特征是最难掌握的，这并不是因为北京户籍人口的收入难以计算，而是因为在北京隐性消费的非北京达人实在太多了。
吊诡的是，即便热度已降，北京市场正处于历史小周期，但房企依然抵挡不住“进京应考”、“名利双收”的诱惑，除了雅居乐、国旅等企业，在北京房地产小周期期间，仍有不少房企入市。
2017年4月27日，郑商中标北京市丰台区槐房村新宫村地块、郑州市顺义区仁和小镇地块，宣告成功进京赶考；2018年，禹洲地产联合金茂以19.3亿元竞得通州区永顺小镇地块，林龙安终于实现了“进京赶考梦”。
这些房企虽然入驻北京，但时过境迁，这里的市场环境早已今非昔比，这些“候选人”想要“五全其美”并非那么容易。
通过考试并不容易
考试为何这么不容易通过？
近年来，从国家到地方，无论是中央政治局会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”，还是住建部两次对楼市发出警告，都彰显了政府调控的决心，稳定房价是主旋律。据统计，今年上半年，全国累计出台调控措施已达250余次，仅6月份，全国房地产调控政策出台次数就近50次。
北京作为首都也不例外，自2016年“930新政”以来，北京房地产进入历史性小周期，尤其是2017年以来，共享产权房、限购房陆续推向市场，正式将新建住房市场划分为纯商品房、限购房、共享产权房三大新建住房产品类型。
