我是北京方洁，资深房产投资专家，是你最想早点遇到的置业策略师，为10000人提供过最佳置业方案，我是房产自媒体里唯一敢说真话的人！方洁是个实干的人，只说对你最有用的操作和建议。
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问：你好，房小姐，请问1982年建成的东坝老旧公房小区红松园1号值得买吗？
答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来发展仍存在不确定性。以东坝中路为界，路东侧房屋多为经济适用房、小产权房，单价在3-5万元不等。如金泰利富家园、东泽园、金域悦和园、静和园、华芳星海家园、七棵树经济适用房、富润四季、高杨树小区、东坝福园等。还有一些比较老的小区如中铁十六局小区、红松园、康静里、东坝家园等。东坝经济适用房户型多，价格不高，目前二手单价只有4-5万元，虽然品质不错，配套一般，但对于有急需的人来说是个不错的选择。
问：你好，我在望京工作，想买一套两室或三室，但首付有限，大概16万左右。如果用接力贷的话，可以算首置业。现在在看tty，地段可以吗？或者有更好的推荐吗？？这种市场情况，建议赶紧买，还是今年就买，不要那么着急？
答：TTY也可以，但是出价会很少。还有一个选择就是东三环单价6.5以下的老房。因为疫情，上半年是比较好的窗口期。看到性价比好的就买。
问：方小姐，请问望京盛鑫大地品质怎么样？西向高层两房好吗，价格多少？
答：品质一般东大桥路房价，小区环境还行，但因为塔楼结构和密度容积率的原因，市场歧视程度稍高。价格合适还是可以找到的，朝西可以找到东大桥路房价，但两房好价的很少，好价的基本都是150㎡及以上。
问：云云国际的房子是不是有问题？怎么就成了低价楼盘了？
答：云运国际物业以质量差而闻名，这个位置在海淀和丰台交界处，由于铁路阻隔，人气不高，很多人都不知道。如果要买的话，我的建议是：1.价格特别合适的话，可以买；2.多观察物业状况
问题：您好，这是我作为新会员的第一个问题：个人情况：女，未婚，首付，工作居住证购房。我计划购买一套总价在330万以内的房子，首付最多110万左右；房子不是自有，需要租房还贷。我现在看的房子在八里庄东里，是北京棉花二厂宿舍楼，是1980-1990年之间。我现在看的房子是1980年建的，五年了，只有一年，基本没有装修。里面住着老人。因为年纪大了，所以把房子卖了。想搬去一套电梯公寓，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下：1、地段好，租金高，可以缓解部分贷款压力；2、京棉二厂不断传出拆厂消息，京棉一厂和三厂都拆了，只剩下二厂，就算以后不拆，拆了也是以后卖房子时的卖点。目前纠结的地方：1、学区差1、片区初中基本是朝阳区倒数第一；2、去年给的安置条件不好；3、小区环境比较差，没有物业管理，楼与楼之间还有一些自建平房，存在一定安全隐患；现在纠结是买八里庄东里的房子，还是看看朝阳区其他地方一些没拆迁，学区和物业都比较好，或者未来有一定的升值空间的老旧房屋，能不能给点建议，谢谢。
答：有学区的话要慎重，不要投资学区房，投资拆迁基本就是赌，不要太在意。我推荐宣特小区，石佛营西村，安源北村，安徽东村，丝竹花园，汇新村。这些都不错，有电梯容易出租。
问：老师好，您觉得万象新天地有潜力吗？适合自救吗？您觉得370万的两场合适吗？
答：万象新天地目前价格不划算，如果想投资，长盈有更便宜的选择。是否适合自住，首先要看你的资产和资金。其次要看自住需求。第三，看房源。此房源信息不足。
问题：方姐您好！如果卖家有高额贷款未还，无力偿还，只能接受高额首付还贷，中介建议高额首付由银行资金监管，专款专用，确保资金安全。也可以和中介签订一份资金担保合同。这种情况下如果考虑买房，还要注意哪些问题，比如资金安全还是其他方面？这个操作可以吗？谢谢！
答：1.房产如果有抵押，谁来解除抵押？一般情况下房东会自己解除抵押，如果房东无力解除抵押，建议找第三方担保公司垫付解除抵押的资金（有解除费用）。解除抵押是买卖双方的责任，中介只能协助处理交易标的，所以三方解除也是中介正常的推荐流程。最后一个选择是买家自己出钱解除抵押，建议买家不要自己出钱解除抵押，防范未知风险。2.房产如果有抵押，需要确认哪些风险？房产债务关系，有没有被查封的风险，所以签合同前，做房产勘察，看看有没有明显的风险。3.如果买家出钱解除抵押，如何缓解压力？网签后，卖家可以拿走房子吗？公证把全部权力交给中介（如果不能公证就略过）。银行放款还款当天，买卖双方一起去银行还钱，放款抵押，取得房产证，领取银行扣款证明，领取房东的放款收据（提前准备）。放款当天房产就过户给买家了，如果当天不能过户，最好把房产证交给中介保管。在新产证出具前还有未知的风险，属于上下游的责任。如果有担保公司放款抵押，担保公司要承担放款风险。
问：第一问，求助。【北京户籍，无子女。婚前有房款，劲松破旧两居+商业贷，西坝河破旧一居。租金地国际花园三居室。无通勤需求，自住+保值。卖两套房+手头现金，预计总价1100。】继前面方杰的问答之后，我查了楼盘，发现以下几个不错的：大望路（金地国际、乐成国际），望京（保利中央公园、东湖湾、华彩国际、橄榄城三期、臻园、尚京新干线、华鼎世家、华悦北京），其他（天鹅湾北、阳光上东）问：1.你看的是什么街区（望京、大望路）和楼盘？适合吗？如果有特别不合适的地方，请指出，请推荐其他类似地块，配套齐全的楼盘（奥体中心？东大桥？朝阳公园？），因为没有学区和通勤限制，可选择的太多，我很迷茫，请给点建议，重点关注哪些地方。 2.感觉两笔第一笔贷款都没有用好，请给点置换方案建议。a.卖掉第二套小房，换一套大房，1300买一套大房；b.卖掉两套小房，全额按揭（没做过，中途会不会查）？另外，您觉得买多少合适（收入大于200，但不想全部投资一套，想稳妥一点）；c.卖掉一套小房，买一套中房（主要考虑两套老旧破旧房子，全款拿不到，担心房价变化）； d.两套小房子合适就卖掉，主要用老年票（现在还没动工，年底才60，担心公婆反对）； e.卖掉第二套小房子，全款买一套大房子，再按揭投资一套小房子（这样合理吗）； 3.请大家给点建议，我现阶段正在选房 4.问个问题。普渡寺东、西、南、北里，03年开发商返还真正的商品房，两层现代小四合院，据了解是北京独一无二的区域。靠近故宫和王府井，学区差，不是好的学区房。和平房相比，没有被腾空的概率。值得投资吗？什么情况下值得买？
答：1.房产基本正确，适合品质自住，建议重点关注望京、双井区域。2.E方案比较好，全款买品质自住，按揭60%，再买2房自住。用于投资。总月供大概3-4个月。3 如果需要房产保值，就不要太在意装修品质等因素，优先考虑地段和价格。4 不建议，价格贵，未必适合自住，北京不再是中心向外扩展的城市，靠近中心不一定代表会保值。
问：我老板在温州有银行关系，一般可以贷款大房或者最低首付50万的贷款，他不喜欢最低首付50万的贷款，如果贷款可以，价格合理，温州的房子可以连续投资吗？一年买几十套房子？
答：浙江小城市房价不便宜，当地也有一定的购买力。但人口分散，区域比较固定，不会有太多新移民。之前说过，选股是买房的依据。如果选错了股票，借的越多，损失就越大。
问：方洁你好，我在北京工作多年，现在因为工作调动住在外地，社保还在北京（不在通州），有购房资格，想近几天去北京买一套商品房，总价700万，下面这些都可以，但是短期内不会住那里，只考虑资产保值、升值、发展空间，什么区域的新房、二手房都可以，您有什么好的建议，可以推荐具体区域和楼盘吗？
答：如果你有300的贷款，可以买一套总价700左右的房子，也可以找天通苑的大户型和望京、酒仙桥、金台路、双双、九龙山、平乐园等二手房，一淘有宝兴、慧谷等为代表的二手房。
问题：我想问一下1、海淀区增光路甘家口大厦西侧有一套60平米2居室1990年建有电梯，距离马商通地铁16号线甘家口站约600米，交通、购物方便，学区为十二年制北京小学。老小区，有物业、有保安，但车位紧张，无景观。 ②在昌平回龙观东紫金新干线2015，93平米，2居室，学区为十二年制人民大学附属学校，小区配套有幼儿园、养老院，物业管理好，景观好，小区紧邻霍英公园，距离十三号线分割龙观东约500米。现在需要出售一套房子。您觉得老小区和二手房未来哪个更值钱？另外加300万买三居室现在不住，但是打算长期持有。您觉得未来北京哪个区域比较好？2、300万买北京的房子还是上海花桥地铁站附近比较好？未来北京上海哪个区域比较适合投资？
答：卖掉旧小区，留二手。上海花桥跟北京燕郊差不多，价值在于人口溢出需求，目前不适合作为投资，建议在北京这个主力市场买，建议看看长营、酒仙桥、望京区域。
问：方姐你好，非常感谢你对我上一个问题的建议！新问题：我手头有几十万块钱，不需要，只用于投资，不用于自用等。我有两个想法。第一，我身边有没有人可以帮我？几个亲戚朋友在广西防城港买了房子，7000多元一平米，他们都推荐我去买。第二，你多次提到沈阳，上述两个地区的投资前景如何？哪个比较好？你有什么具体的建议吗？什么时候出手最好？
答：除了北上广深这些一线城市，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津已经稳固了地位，西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力强。3-4线城市不建议全部投资房产，买房是对城市价值的投资，随着城市群的发展，3-4线小城市没有人口和价值支撑，就没法投资房产了。
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