武汉汉口的一栋高层住宅楼。摄影：唐俊
令我们惊讶的是，一些客户今年已经把二手房卖掉了，并且再也没有回到房地产市场。
唐骏／武汉发
武汉房地产市场仍然面临去库存的困境。
武汉市房屋管理局统计数据显示，7月份武汉市商品住宅销售面积173.5万平方米；销售套数15656套，环比下降2.2%。
记者在武汉也发现武汉市房价走势，楼市销售形势严峻。如东西湖区，数十家楼盘都在降价促销，但效果有限。记者整理相关数据发现，截至7月底，武汉东西湖区楼市库存已近6万套；1-7月该区域累计销售8173套，平均每月销售1167套。按照目前的销售速度，即便今年全面停止土地供应，也需要4年时间才能销售一空。
今年以来，小川所在机构对全国主要省会城市的房地产市场推盘量、成交量、新盘去化率进行了研究，单从去化率来看，杭州、成都、西安分别为65%、58%、62%；同属华中城市群的长沙、南昌分别为58%、73%；武汉仅为17%，在这几座城市中垫底。
作为长期位居全国新房销售前三名的城市，武汉房地产市场持续停滞。
受市场压力以低价出售
顶着近40度的酷暑，张先生带着小江及家人朋友，来到位于武汉市东西湖区三店大道轻轨站的新城桃李郡营销中心了解项目情况，宜人公寓备受市场关注。
经过一番考察，张先生看中了位于新城桃李县的一处房子，但价格上谈不拢，张先生便带着同伴离开了，经理心里很是遗憾和无奈。
张先生告诉记者，有渠道透露，此前新城桃李郡的签约价为9400元/平米，还能给买家返还6万元现金，照此推算，新城桃李郡的实际售价还不到9000元/平米，而目前的售价为9300元/平米，这是让人无法接受的。
记者从武汉克而瑞监测的数据了解到，7月3日，新城桃李郡推出C-10#高层，销售均价9700元/平方米（楼花）；7月26日再次推出，当时备案价下调959元/平方米，同时恢复优惠，均价9261元/平方米（楼花）。新城桃李郡近期销售价格变化情况与李经理所说的基本一致。
对于新城桃李郡的降价，李经理告诉记者，今年上半年武汉楼市低迷，不降价根本卖不出去；且由于之前房源在房管局登记的价格都比较高，此次降价幅度较大，签约登记价格与预售价相差太大，政府也不会网上登记。因此公司会先按登记价格与客户签约，然后将差价以返现的方式返还给业主。经与部门沟通后，直接下调登记价格，取消返现政策。调整前后，客户拿到的楼价相差不大。
从去年年底开始，经过几个月的艰难困苦，太阳城桃李郡通过降价、铺货等促销手段，销售逐渐回暖。目前，太阳城桃李郡平日日均销售5套，周末日均能销售10套；近两个月，月销量基本在200套左右，位列武汉市东西湖区楼盘销售前三名；7月，更进入武汉市楼盘销售前五名。
面对这样的业绩，李经理很无奈，“真正的情况不是我们销量怎么样，而是整体市场不好。”
恒基旭辉铂金花园位于武汉东西湖区金银湖板块，是旭辉在武汉的首个高端铂金项目，年初入市后销售平平武汉市房价走势，业绩始终不及预期，为吸引更多客户，通过团购促销，售价由2.5万元/平米下调2000元。
8月1日，武汉克而瑞发布第30周（7月25日至7月31日）市场数据，武汉市7个项目开盘，共计840套新房源，当日成交145套，销售率为%。其中，新城桃李郡7月26日开盘128套，销售率为20%；武汉城建万科万维天地开盘A-3#超高层住宅，首日销售率仅为2%。
楼市低迷态势仍在持续。
纾困政策尚未见效
库存大、销售难，不仅是东西湖区房地产市场的现实，也是武汉市整体房地产市场的一个缩影。
据武汉市住房保障和房屋管理局官网显示，截至2022年6月底，已批准预售但尚未网上签约的商品住宅180056套、面积2099.14万平方米，其中住宅55942套，月均销售9323套，销售周期19.3个月。
“目前武汉房地产市场库存高企，但需求萎缩严重，核心区域各大板块楼盘销售都出现问题。”在权威房产中介公司工作多年的肖川忧心忡忡地表示。
肖川透露，武汉东湖高新区、汉阳区、洪山区、江岸区曾被称为武汉房地产市场的“四大天王”，占据了武汉房地产市场的半壁江山，东湖高新区曾是全国投资者的热土，去年上半年新建商品房成交量为146.85万平方米，但今年上半年成交量仅有30.5万平方米，同比下滑74%；汉阳区、洪山区、江夏区也分别下滑51%、70%、66%。大区域市场集体崩盘，让武汉市场失去了主要支撑。
在全国各大城市出台政策缓解房地产危机后，武汉也逐步出台了房地产市场酝酿已久的松动政策。5月21日，武汉出台新政策，有两三个孩子的家庭可在中心城区购买第三套住房；随家来武汉居住的父母或子女，也可在限购区购买第三套住房；外地人在武汉买房的门槛大幅降低，由缴纳2年社保或个税降低为缴纳1年。
此后，武汉纾困政策经历了两轮收紧：6月初，武汉市经开区、东西湖区、黄陂区、江夏区等四大片区解除限购；6月20日，武汉市限购区域内家庭可购买三套房，非武汉市居民购房证明所需时间压缩至半年。同时，在央行、全国各大商业银行纷纷下调房贷利率后，武汉市各商业银行也纷纷跟进。
武汉市纾困政策从5月底开始出台，到现在已经两个月了，从市场效果来看，并无明显好转。
记者整理武汉市住房保障和房屋管理局公布的网签数据发现，今年1至7月，武汉市新房网签68335套，较去年同期减少44%。7月，武汉市新房网签12393套，较6月网签10855套有所增加，但整体市场成交并未出现实质性好转。
李经理告诉记者：“新城桃李县6月份销售2亿元，7月份销售1.8亿元，销售业绩还没起色。”
“武汉希望通过放宽限制，让更多人重新拿到购房券，扩大市场总体需求，但武汉市二套房首付比例一直没变，购买三套房仍不能办理抵押贷款，大大削弱了政策的有效性。”肖川说，加之受经济下行等因素影响，民众买房态度谨慎。
肖川认为，从多项市场指标来看，当前武汉市场格局分化日趋明显，已进入深水调整区，分化主要表现在两个方面：一是项目推盘销售率连年大幅下降；二是各环线板块区域之间的销售分化也在扩大。
具体来看，从城市环路市场来看，三环以内整体去化率为21%，而三环以外仅为14%，按照房屋价格区间划分，单价3万元/平方米以上的高端项目去化率为19%；单价在1.5万至2万元/平方米区间的项目，去化率为35%，这些项目分布在2.5至3环区域；单价在1万元/平方米以下的项目，去化率仅占6%，且大多位于武汉市三环、四环以外。
此外，记者在采访中发现，在新房市场销售不佳的同时，武汉二手房市场的房源数量却持续上涨，虽然贝壳平台隐藏了武汉的相关数据，但一位市场人士向记者透露，武汉二手房房源数量已从去年的12万套飙升至目前的17万余套。
“很多人都在出售资产；让我们吃惊的是，一些客户今年卖掉二手房后，并没有重返房地产市场，这可能直接影响2022年下半年、明年的市场走势。”小川解释道。
（应受访者要求，本文小川为化名）
