进入知识星球提问/文章合集在公众号知识星球
Q：提问：星爷您好！加入星球之后学到了很多知识，受益匪浅。我家首套资质买了中海望京大厦139平米四居室，贷款600万，现在住着。另外还有两套破旧小房：安定门外安德路一套小两居室，可以卖650万左右；知春路老塔楼一套两居室，可以卖800万左右。我们打算明年孩子入读安定门后再调整房产。现在请您给点建议：1、如果破旧小房都卖，请推荐一套兼顾孩子上学和保值升值的优质房产。我们现在住的望京大厦离安定门太远，不太可能天天跑来跑去。
我们不需要很近，适度距离就好。我们看了安贞的国电花园，比较新的小区，觉得小区位置不错，但是户型有点问题。还有建言园，也是老旧破败居多，而且也是朝阳区，不知道为什么单价那么高。我们对这两个小区好像不是特别满意，但是也没什么特别的想法，请大家给点建议。2.现在的望京大厦适合长期持有吗？要提前还贷吗？谢谢！
A：答：你好，1500是改善型的预算，选股的时候一定要把握好位置和楼盘两个资源，这两个资源完全具备了才算改善型，否则只是置换而已，普通的置换是没有价值的。如果你的坐标局限在二三环之间的区域，选股的时候是不会有优势的。这些老城区的位置虽然值钱，但是产品力很差，基本都是90年代的产品，户型在居住舒适度方面也存在很大缺陷。当然如果选股得当，保值性也不会打折扣。好的位置可以弥补产品的不足，但是需要放弃获得更好位置和更好楼盘的机会，因为离开这个坐标，可以拿到更好的主流项目。可以参考星球87#朝阳跑赢大盘选股指南、16#北京各区2017-2022房地产成长盈利分析、05#选股/北京购房安全边界图，置换和升级是两个概念，置换是同类型盘面不同商圈之间的调整，
升级不只是扩大居住面积，还包括区位资源、楼盘资源、户型资源的升级，只有综合资源提升了，才有未来大跃进的条件。望京大厦背靠望京，是低密度小区，未来必然稀缺，但变现周期会延后，与其提前还贷，不如最大化利用还贷的钱增加新的选择。二环三环之间可以选择，如果能用两套破旧小户型换一套大户型，望京大厦可以保住。如果一定要买一套二环三环之间，离原坐标近的房子，综合资源必然会下降，这样建议调整望京大厦，从效率上讲，不如保住望京大厦，换一套破旧小户型。参考明星会员文章03#置换实践论、抄底逃顶、01#北京房地产市场十年主流预测（2022-2032），祝大家好运！
Q：问题：你好，我是新会员，有很多关于家庭房产置换优化的问题想咨询您。现在我家有三套房子，一套江泰坎都嘉园的四居室，价值1000左右，一套东城东棉花胡同的两居室学区房，顶楼朝东朝西，价值730以下，一套公园1872的公寓，今年5月份刚买的，现在价值360以下。当时看租金高，想长期持有，没想到现在有置换学区房的打算了。
1、关于学区房置换，我想把东城的和1872平的卖掉，加上手头的积蓄凑足1300去置换西城德胜学区中部或者南部的一套三居室，因为大孩子可能会转出学区去二环内的什刹海或者新街口，住在二环以北交通方便。现在看了六铺康一二三区，较场口九二院，安德新居，这些小区楼盘跨度大，各有缺陷，其他小区没有实地看过，请问仁定湖公园到二环一带有没有合适的三居室推荐？ 2.关于优化，其实目前自住的Kandu感觉还不错，但是4房已经很多年没有升值了，如果出租的话，月租大概15000左右，所以有没有必要优化？如果预算1000的话，有没有什么房产项目推荐？ 3.关于以上资金分配和考虑，还有其他的置换或者优化建议吗？
A：答；你好，1.德胜属于高溢价区，我一直建议用最低的总价拿学区房。房产的价值是由区位资源和楼面资源构成的，学区房又加了一个学位价值。学位价值是可变的，总价越高风险越大，学位是按套计算的，和面积大小无关，房价是按平米计算的，大户型和小户型的学位是一样的环北京经济圈房价虚高，面积大意味着要付溢价，一旦有坏消息，大户型损失最大，相反小户型可以把损失降到最低。高溢价学区房意味着这个区的老房子，70%区位资源，30%楼面资源，只值10万，但加上名校，就变成15万甚至16万，多出来的就是学位价值。
学额稀缺是阶段性的，如果后期这种稀缺消失了，就是回落的时候了。如果排除学区房，六铺康一二三区、较场口院9二、安德新居价格都在10-12万之间。马店没有学额的老房子9-10出让，只要符合落户条件，购买时间尽量晚，等孩子学额用完，趁机卖掉，哪怕是平价。现在溢价高的学区房不敢长期持有；
2、如果康都国际总价1000万，只收租金的话效率太低了。这个楼盘看似离朝阳公园很近，其实还是属于酒仙桥区域，隔着四环，无法享受朝阳公园的生态资源。酒仙桥所有楼盘，不管价格多少，增速都是最低的环北京经济圈房价虚高，主要还是因为商圈亏了。除非大改，该修的修，该拆的拆，拓宽道路，腾出地方建个中大型超市，这个区域品质才能提升。不然，因为四环路、机场高速，去哪里都要时间。正常来说，这个位置房价不应该在这个水平。卖掉这个，买个小学区房满足上学，剩余资金主要用来投资，配置一个纯住宅品质的大型项目。比花1000多买学区房，然后用这1000去投资小项目或者收租金效率更高。搞个主流大三房或者四房，能住住就更好了，住不了可以选择租房过渡。建议大家参考星球会员文章03#置换实用论、01#北京房地产市场近十年主流预测（2022-2032）、87#朝阳跑赢大盘选股指南、04#未来五年拼命置换、卖空杂牌只留主导项目；祝大家一切顺利！
问：提问：星爷您好，一段时间以来一直在看星爷的文章，受益匪浅，想请教您几个关于买房的问题。我的情况：我目前有一套北京的购房名额，等二套房新政策出来后想用上。几年前在亦庄河西中铁国际大厦买了一套限量房，暂时不能交易，孩子3年后也需要入学名额。我在亦庄经济开发区林肯公园有一处约150平米的商住物业，目前自用，价值约520万元。我在北京以外还有几处其他房产，价值约1000万元。所有房产均无贷款，目前有现金350万元，年收入约100万元。
问：我对区域无所谓，希望房子保值增值，在亦庄买比较方便，家人也很喜欢这个地方，目前对亦庄河西的招商西感兴趣，这个楼盘怎么样？未来有保值增值的潜力吗？ 我之所以对这个楼盘感兴趣，是因为招商西也是河西几所学校的学区内，三年后我的孩子上学可以住在这里，等中铁国际大厦可以成交后也可以直接卖掉。但是买招商西的弊端也是很明显的，以我的拙见，1）看不出来预售房的质量；2）在河西买房合适吗？
目前这个区域房价是不是虚高了？这个房产好像和附近的北京三号院品质差不多，不会比同区域的金茂大厦好。虽然现在北京三号院二手房卖9万多，但是过几年河西地区高考成绩出来，万一不理想，房价会不会出现负波动？ 3）我想卖掉几套房子在北京以外的地方，把资金转到北京来，但是卖不掉。所以以我现在的经济水平，只能凑点钱，用高杠杆买一套143平米的招商西，这个操作合适吗？
A：答：你好，1、关于亦庄有没有房价虚高的现象，请参考星球会员文章84#大兴跑赢大盘选股指南；亦庄在某段时期并没有暴涨，这里的房价也不是学位值给的，就算以后高考成绩不理想，也不至于说房价会大跌，相反学校还是大兴最好的学校，这些楼盘因为稀缺性，价格都涨了。如果你在亦庄工作，最好的地段，最好的楼盘都在河西，如果你在亦庄工作，不可能在海淀、朝阳买房，效率资源重于一切资源，亦庄的产业结构，未来只会吸引更多的精英在这里租房、买房。熊市可能会有价格回调，这都是正常的。
不可能所有商品只涨不跌，这违背了经济发展规律，牛市涨10%，熊市跌3%，这是正常的，牛市涨20%，熊市跌20%甚至30%，这是不正常的，这是没有价值的表现，完全靠投机。如果你在亦庄有自住需求，有置换资金，就不用担心方向了！
2、关于新房和二手房的选择，这个就看个人了，新房自然居住体验更好，但亦庄8万多的价格都算是豪宅了，而豪宅的综合气质讲究很多方面，看得见的小区环境、物业管理、园林、楼面外观，看不见的单元门大小、标准、进单元门后的格局、设施、走廊宽度等，这些都是房子交房后才能看得见的，如果降低任何一个标准，都会影响项目的整体水平，CEO项目的高价位，各方面都要远远优于其他项目，怕的就是你花了豪宅的价格，买了一个改良的项目，以后不好操作，投资二手金茂毛坯房，做精装修比较稳妥，以后新项目品质超过二手的话，会拉高二手的价格。就算品质不如二手的，但是也不影响啊！
3、高杠杆的前提是要保证选对股票，如果还款能力好就不用担心，未来房价一旦上涨，基本可以抵消利息，这还没算上通胀因素。时机上，熊市买豪宅有更大的谈判空间，如果想以正常价格卖掉烂房，只能等市场回暖，否则就得降价，这个要看个人财务状况，如果资金够买房，没必要打折卖，可以参考星球会员文章03#置换、抄底、逃顶实用理论，祝大家一切顺利！
北京房价跑赢大盘的房源不超过20%
我们的股票选择领先于市场
