8月10日（周日）19:00直播：
成交量激增、地王涌现，表明第四轮房地产市场已经成型
现代项目业主以8折价格出售5套建安折扣房源...
2008年的房地产时刻又来了。如果你错过了2008年，你就不能再错过2024年了。
只需10万首付，就能让孩子在上海获得一席之地，直接决定一个家庭的未来。
张江长三角科技城简介
凡在作者丁彦浩推荐的张江长三角科技城楼盘购房，均可获得总价额外1万元优惠。
为什么说第四次房地产热潮已经到来，但买单的却是太多人呢？
在《丁彦浩谈投资》公益直播中的讲话
文\丁彦浩-值得信赖的财商
1、目前，我国房地产仍处于上升周期，目前正处于第四个小周期的初期，但已呈现出“结构性”特征。
自1998年房改以来，中国房地产市场尚未完成大周期，仍处于上升期，但已经历了三个小周期，目前正处于第四个小周期的初期，大周期形成周期“共振”
严格意义上来说，房地产的金融属性决定了政治稳定、货币政策独立的国家或地区的核心城市房价会持续上涨；而基本面持续改善、估值合理的地区房价通常会因为货币周期而出现有限的下行空间，而无限的上行空间。
过去20年，世界大国中真正实现跨越式发展的只有中美两国，其他国家更多的是一轮无限制注资、债务不断堆积的虚假繁荣，人类尚未找到合理的替代模式，这种趋势还会长期持续。
过去20年，中国城镇化率从35%提高到67%，约5亿人从农村转移到城市。经济持续高速发展，中国创造的增量财富比世界上任何一个国家都多。以劳动密集型产业、房地产和基础设施建设为基础，发展的红利“普惠”，每个人的生活都得到了改善，自然整个国家欣欣向荣。
过去20年，中国在外贸出口经常项目顺差的带动下，M2注入总量已经超过欧美日韩的总和，而作为货币流入的最佳载体，部分过剩的M2自然流入房地产市场，推高了房价。
第二，当前房地产上涨周期已经由全国性的上涨演变为极少数地区的“集中上涨”，部分地区房价上涨必然以其他地区房价下跌为代价。
但除了部分超一线城市或一线城市核心区域房价过高外，大部分地区房价总体上都在社会可承受范围内。导致这一现象的因素有两点，即：
一、中国上一轮发展红利的分配是“普惠的”，绝大多数人是这一轮发展的受益者，他们收入的提高，能够负担得起相应的房价。
2、上一轮人口流动属于“城镇化”类型，农村人口大规模“统一”向各城市乃至县城迁移，并没有形成聚集性。
但在此背景下，中国房地产市场却接连经历了三次小周期，造成这一现象的关键原因有三，分别是：
1、房地产行业存在周期性波动，当房价上涨过快，偏离基本面过远时，房价自然会回落，回归到合理区间。
2. 外部经济环境变化对中国经济和房地产市场产生影响
3、政府的强势调控人为地抑制了市场的非理性狂热，导致房价短期内出现下跌。
不过，目前来看，决定中国房地产进入上行期的三大因素仍然存在，即
一、中国产业升级转型进展远超预期，能够保证经济可持续增长。
2、中国仍有5%以上的人口流动空间，约7000万人，还有城镇化空间，大规模城镇化进程才刚刚开始，潜力无限，还将持续很多年。
3、中国经济仍然没有找到一种发展模式来取代无限货币供给和债务堆积的虚假繁荣，而且还会继续陷在无限货币供给和债务堆积的虚假繁荣的发展模式中。
但当前房地产上行周期已从一度全国性的火爆，演变为极少数地区的“集中”，房地产的发展将引发全国范围内财富和人口的“零和博弈”式再分配，即部分地区房价上涨必然以其他地区房价下跌为代价
曾经拉动中国经济发展的主导产业是劳动密集型产业、基础设施建设和房地产开发，人口流动则是农村向城市的城镇化，最终城市房价的上涨是以农村房价的崩盘为代价的。
但当前推动中国经济增量财富释放的行业已演变为高科技行业，高科技行业最大的特点是“聚集性”，即增量财富集中在少数从业者手中，行业集中在长三角、珠三角等一些地区，其他地区或非高科技行业的从业者最终成为这一轮发展的“旁观者”甚至是“付费者”。
这意味着，当前中国房地产市场的关键特征是，长三角、珠三角部分地区的基本面受高新技术产业增加值的超额释放、人口净流入等因素影响继续大幅改善，而其他地区房地产基本面则大幅下滑，呈现下行趋势
如需了解投资目标、合理建议和即时风险警告，请访问可信金融知识星球
3、第四轮房地产市场行情只能出现在长三角、珠三角地区，且第四轮房地产市场的受益者是极少数地区和个人，而“付费者”却是大多数。
事实上，对行业趋势的评估基于五个因素：
1. 基础知识
2. 估值
3. 行业周期
4. 政府政策选择
5. 货币政策
但最重要的是，首先要确保行业基本面呈现实质性改善的趋势，如果做不到这一点，其他的也就没有存在的必要了。
目前中国已经独立于欧美日韩构建了高新技术体系，这个体系主要集中在长三角和珠三角，更准确的说是在上海和深圳，因此上海和深圳的高新技术密度是全球领先的，没有竞争对手，而且还在不断的建立、突破和聚集新的产品。
此外，全国人口流动呈现出大城市特征，即全国各类人才都争相涌向长三角、珠三角寻求一席之地，结合目前国际精英华人战略的逐步开放，长三角、珠三角在未来很多年都将处于前列，呈现人口净流入的趋势
这意味着，第四轮房地产市场行情只能出现在长三角、珠三角地区，其他地区受到产业下滑、人口净流出的冲击，房价半死不活甚至持续下跌，呈现“结构性”特征。
但第四轮房地产市场的受益者是极少数地区和个人，而埋单的却是绝大多数人，在算法驱动舆情的时代，对房地产衰落的抱怨占据了舆论主流，让太多人误以为这就是真正的房地产市场
4、即使第四轮房地产市场到来，上海等超一线、一线城市核心区域的房价不会受到影响，更应该关注政府已经出台规划，但基础设施严重不足，产业、资金、人才呈现净流入趋势的区域。
房地产的不可流动性、地域性等特点决定了它总是呈现出“结构性”特征，即便是同一城市不同地区的房价也会呈现出不同的走势。
其实关键在于房地产是市场化的产物，它的价格走势更多是由基本面的演变决定的，决定房价的关键因素是基础设施建设、产业、资本和人口净流入，一个地区一旦基础设施建设好，产业、资本和人口净流入，房价自然就会上涨。
但人们的本能是用历史去拟合未来，潜意识里相信历史会重演，倾向于青睐房价大幅上涨的区域，本能地拒绝新兴区域的投资价值。然而殊不知，任何一个区域最终都会达到饱和，基础设施建设都会停止增长，产业、资本、人口处于动态平衡，流入流出相等，最终基本面改善带动的房价上涨停止。但在“炫富”和“自我实现”心理的驱动下，他们最终成为购房者。
例如从买卖价差投资角度来看，上海陆家嘴、黄浦外滩、徐汇滨江、静安南京西路、虹口北外滩、杨浦东外滩等区域的房价已经达到平稳状态，进一步上涨靠货币注入和社会收入的增加极其有限，尤其是经过前期的持续非理性上涨，房价已经严重高估，但偶尔还是有太多人买天价房，关键是有钱人太多，天价房太少，最后成为舆论炒作的对象，但投资空间却极其有限
这意味着，即使第四轮房地产市场到来，上海等超一线、一线城市核心区房价高企、整体基本面平稳与本轮周期无关，更多要看政府的规划，但基础设施严重不足，产业、资金、人才净流入相邻及周边地区
5、房价经过多年调整，甚至跌破了内在价值的正常范围，回调在所难免。真正推动第四轮行情形成的，是中央政府的政策选择和全球主要经济体的集体货币宽松。
自2016年9月中央提出“房住不炒”以来，房地产市场已经历了近7年的调整，通常一轮房地产周期只有8年，但这轮向下调整却只有7年，主要原因是中美两国货币政策的错配，加上新冠疫情和俄乌冲突的影响，为防止央行因美联储持续加息而吃亏，人为地延长了此轮房地产低迷期。
但经过七年的演变，中国经济的基本面与七年前已截然不同，产业升级转型的进展远超预期，长三角、珠三角的发展潜力更强、可持续性更强、创造的附加值更大，而其他地区则成为其辅助，只承担一些附加值很低的产业
房价经过多年调整，甚至已经跌破了内在价值的正常范围，回调在所难免，但这只是市场的公平出清和周期的自我演化规律。
真正推动第四轮行情的，是中央政府的政策选择和全球主要经济体的集体货币宽松政策。
当前，中国经济面临两大困难，即
1、地方政府和开发商多年来积累的债务总额大约有200万亿元，事实上这200万亿元债务不仅严重遏制了中国经济的发展，而且埋下了根本无法承受的债务危机隐患。
但解决这200万亿的最好办法，是暂时高价让社会接手，将一部分债务高价转移给社会，然后再通过产业升级转型之后的高附加值来“填补”房价与内在价值之间的泡沫。
2、内需不足。贸易战、供应链重构等外部影响抑制了需求，延缓了产业升级转型进程。
中国85%的财富集中在房地产领域，为了鼓励社会消费，需要人为推高房价，产生赚钱效应，扩大社会的资产负债表，让人们对未来形成乐观预期。
基于此，中央开始大幅扭转房地产政策，取消限购限售分离，释放各类购房需求，降低首付比例和贷款利率，增加公积金贷款额度等措施为房地产市场注入增量资金，并推出购房结售汇和学校招生等优惠政策，甚至降低契税，鼓励民众买房
6、中国经济的现实状况决定了房价必须被人为推高，这是底线，没有任何妥协的可能。
任何资产的价格都是受人为操纵的，中央政府是中国房地产市场的操作者，但中央政府在出台政策之前，必须基于房地产周期的基本规律和中国经济的实际需要。
其实房地产市场已经调整到底部，但如果不利用这一轮上行周期人为推高房价，不仅地方土地财政会失效，地方政府和开发商积累的债务必然会大规模爆发，最终会直接冲击经济基本面，这是无论如何都无法承受的代价
由此可见，中国经济的现实现状决定了房价必须被人为推高，这是底线，没有妥协的可能，但政府在推高房价的同时，也必须尊重市场逻辑，否则，不仅达不到既定预期，还会形成资产泡沫和金融危机
也就是上海、深圳周边地区的房价必然会大幅上涨嘉兴房价走势2024，对其他地区来说也足以减缓下滑的趋势。
此外，导致第四轮房地产繁荣的另一个关键因素是包括中国、美国、欧洲、日本、韩国和印度在内的主要经济体同步、同步的货币宽松政策。
过去，中央政府也会运用行政手段，限制流入房地产市场的货币总量，防止增量货币带动房价非理性上涨，形成资产泡沫。
然而，不仅所有限制被取消，一系列对外资一直讳莫如深的政策也被放宽，其实鼓励外资来华，关键还是希望外资能够高位接手中国房地产市场，这意味着全球货币宽松的增量资金可以轻松流入中国房地产市场，让其“胡志明式”繁荣。
事实上，太多地区房地产基本面明显改善，估值不高，人民币汇率严重低估，套利的现实决定了外资必然会大规模涌入。
事实上，无论是一二手房成交量、房价走势、官媒走势、利率、信贷政策和货币政策等等，都不断证明长三角、珠三角房地产市场已经开始回暖，进入上升周期。
7、张江长三角科技城是上海与浙江共同打造的经济特区，发展潜力无限，是目前最佳的投资点和布局机会。
事实上，决定产业迁移路径的关键因素有两个，即
1.市场演进路径
2.国家政策导向
但国家的政策更多时候是围绕市场演进的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是对该国产业政策有充分的信心，如果对该国产业政策持怀疑态度或漠不关心，必然难以在投资上取得巨大成功
张江长三角科技城（简称科技城）位于上海市西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市交界处，横跨上海、浙江，目前正处于首期启动阶段。
图 张江长三角科技城简介
该科技城由张江国家自主创新示范区管委会批准的张江枫泾科技园区与张江平湖科技园区共同建设。
图 张江长三角科技区区位图
沪浙共建张江长三角科技城的关键在于上海土地供应有限，但要谋求低成本可持续发展，又不希望高房价赶走高附加值的高科技产业和年轻人。其他地区
最后，浙江被迫出土地、上海出产业，共同打造张江长三角科技城。其实，张江长三角科技城目前有九大特点，分别是
1. 潜力无限，依托国家长三角一体化战略和浙沪共建
2.高附加值产业密集涌入 张江具有高附加值产业优势
3、紧邻上海，又是杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的中心，特别是五座杭州湾跨海大桥将建在这个科技城内，是重要的交通枢纽，具有城市协同效应。
4、房价超低，目前仅需1.3万元左右，比上海7万元的均价低了5.7万元。
5、目前楼市处于上涨初期，政府规定首付20%，利率3.45%，是低利率加杠杆的最佳时机。
6、立马就能赚钱。嘉兴出台21条房地产新政，吸引全国各地资金流入，却堵住了土地供应，目的就是推高房价，高价卖地，进入政策和市场双鼓励的“双击”期，房价开始大幅上涨
7. 套利空间大，周边同级房源1.9万，这套房源只要1.3万，还带车位，买的话首付可以省2.5倍
8.紧邻投资超百亿的乐高乐园，左有地铁，右有学校，有免费停车位
9、政府已出台明确规划，未来发展蓝图已定，但周边目前只有稻田，拆迁成本与开发时间均不可控。
2008年的房地产时刻又来了。如果你错过了2008年，你就不能再错过2024年了。
只需10万首付嘉兴房价走势2024，就能让孩子在上海获得一席之地，直接决定一个家庭的未来。
凡在作者丁彦浩推荐的张江长三角科技城房产购房，均可获得总价额外1万元优惠。
买房请关注“值得信赖的财智”或“丁彦浩谈投资”自媒体矩阵，发私信即可领取优惠券
值得信赖的财经情报 - 所有评论均对投资有帮助！
关于作者：
丁彦浩，房地产经济学博士，应用经济学（投资学）博士后，研究领域主要集中在资本市场、股权投资、资本运营、大宗期货、期权、宏观经济等领域，并关注国际关系、历史、哲学、宗教等研究。
