吉斯兰·马格利特,《诞生》
文/吕涛
凡事都有第一次！
2019年，房地产市场的“第一次”发生在6月！
7月15日，国家统计局公布6月份70个大中城市房价数据，数据显示，最能反映市场走势的二手房成交再创历史新高！
国家统计局数据显示，6月份70个大中城市二手住宅价格环比下跌的城市数量达到20个，创2019年历史新高。
不比较你就不会知道。比较之后你会感到惊讶。
20个城市的下滑看似不多，但与6月份之前的几个月相比，下滑城市数量的增幅十分惊人。
2019年3月份，70个城市中，只有10个城市环比下降南京房价将大落，4月份环比下降12个，5月份环比下降仅11个，平均下来，3、4、5三个月，每个月环比下降的城市只有11个，到了6月份，房价突然上涨，有20个城市，涨幅居然接近100%。
四大一线城市中，上海、深圳6月均出现下跌，上一次两个一线城市二手房价同时下跌还是在2019年2月。
衰败正式开始？！
除了二手房价跌幅创2019年新高外，其实还有其他证据可以证明6月份房地产销售确实在降温。
上一篇文章提到，7月12日，央行公布的金融数据中，与住房贷款紧密相关的居民中长期贷款占比6月份跌破三成，仅为28.4%。
相比之下，4月份居民中长期贷款占比为40.8%，5月份为39.8%。
（图片来自视觉中国）
7月15日，国家统计局公布6月份房地产开发投资和销售数据，房地产开发到位资金更加明显地显示出居民购房热情在下降。
总体来说，它看起来不太有吸引力。
前6个月，房地产开发商到位资金同比增长7.2%，增速比前5个月回落0.4个百分点。
其结构令人惊叹。
如果你认为房企可用资金减少，是监管部门堵住信托、银行、发债等融资渠道，那就大错特错了。
6月份，房地产企业到位资金几乎所有分项增速都是增加的。
国内贷款增速从5月份的5.5%上升至6月份的8.4%；
利用外资增速由5月份的38.8%上升到6月份的51.8%；
自筹资金增速由5月份的4.1%上升至6月份的4.7%；
前面提到，6月份房地产开发商的到账资金量总体是下降的，到底是谁拖了后腿呢？
答案是，与销售最密切、权重最大的定金和预付款却单独下跌，令人悲哀。
（图片来自视觉中国）
国家统计局的数据显示，6月份，存款及预收款余额28465亿元，增速为9.0%；而5月份，存款及预收款余额增速为11.3%。
要知道，定金和预付款是绝对占主导地位的，因为这部分资金可以占到房企可用资金总量的30%以上！
销售数据反映的是结果，根本原因是6月份房地产各方面销售数据的降温，其实和调控分不开。
政策方面，各城市行动越来越频繁。
中原地产数据显示，6月份，全国房地产调控政策数量为46条，较5月份增加5条，仅次于春季调控力度最大的4月份。
住房贷款方面，数量和价格均得到控制。
数量上，热点城市不少商业银行开始延迟房贷审批、严控房贷额度，部分城市甚至出现停贷现象。
价格方面，从南宁、苏州、南京等地开始，几乎所有热门二线城市都开始考虑房贷利率，希望用成本来抑制购房欲望。
融360的数据显示，6月份房贷利率出现了今年以来的首次上调，证明确实有不少城市行动了起来。
从历史上看，居民对房贷利率的变化最为敏感，可以说每次居民购房欲望消磨、房贷下降，都与利率上行息息相关。
6月份的数据再次证明，房贷利率是最有用的调控工具，而且确实是有效的。
20个城市沦陷后，是否会普遍下滑？
每个城市都有自己的政策，从销售到融资，从开发商到居民，调控已经全面实施，接下来会不会出现普遍下滑？
答案很明确：不是。
房地产仍是经济的重要支柱，现在处于转型阶段，一步到位地彻底放弃房地产是不现实的。
摸着石头过河、一步步走，是中国经济成功的经验和发展的传统。
二季度经济数据表现良好，实际上与房地产投资韧性强、规模大密切相关。
在经济稳定的基础上，进行结构调整，房地产拉动消费，房地产拉动基础设施建设是现实的。
看看最近官媒的口气就知道，房地产不许大涨，也不许大跌。
7月16日，人民日报海外版《瑞财经》评论称，中国房地产市场拒绝大起大落。
房地产市场不会出现单边持续热度上涨的格局，总体稳定、小幅波动将成为主流趋势。
此前，叶檀财经曾多次分析称，房地产市场允许双向波动，但必须在窄幅区间内。
一旦波动超过10%（住建部的红线），就意味着要实施调控。如果房价涨得太厉害，调控就会收紧，向下调整，就像4月中下旬以来那样；如果房价有回落的迹象，调控就会放松，就像年初那样。3月份就是这样。
三四线城市调控周期晚，楼市降温慢，在一二线城市下跌的时候，三四线城市还在涨。
为了给基础薄弱的三四线城市降温南京房价将大落，防止出现更大的风险，6月份之前，几乎所有主流媒体都齐声“打压”三四线房地产市场。
但最近发生了一个很微妙的事情，一些主流媒体对三四线城市的态度开始转变。
7月12日，新华社旗下《经济参考报》撰文指出，两大因素支撑三四线房地产市场持续发展。
2019年三四线城市前景不乐观，主要是因为棚改计划大幅缩减。（叶坛财经也写过很多分析棚改问题的文章）
一个月前，棚户区改造计划减半几乎已成定局，但6月份之后，计划竟出现了一些变化。
最重要的变量，是6月10日发布的《关于发行地方政府专项债券及项目配套融资有关事宜的通知》。
2015年，正值棚改开局之年，专项债券发行加速。
从用途来看，历次专项债券权重最大的领域其实是土地储备和棚户区改造，合计占比超过70%。
2019年，尽管从中央到地方，棚改计划被压减了一半，但专项债券中土地储备和棚改资金的比重却没有减少。
该机构统计，2019年前5个月，棚改及土地储备专项债券占比为71.1%。
财政部7月15日公布的数据显示，棚改土地储备占比仍在70%左右。
据机构估算，6月份，专项债券净融资额创三年新高。
在棚改等项目专项债券占比保持不变的情况下，专项债券规模却大幅增加，对于棚改敏感的三四线城市来说，影响不言而喻！
财政部的数据显示，上半年专项债额度已使用64.49%，这意味着，未来半年若按计划全部实施，还剩余35.51%的额度可用。
该批35.51%专项债券的发行节奏，除了重点投向基建项目外，很有可能将取决于三四线城市房地产市场的具体表现。
计划赶不上变化，为了稳定楼市，必须用尽一切办法！
