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北京楼市政策有新变化！未来5年，北京计划供应住宅用地6000公顷，年均供应1200公顷，保障150万套住房建设需求。北京楼市逻辑即将被改写？但事实上，真正的北京楼市并不是房子短缺，而是供需平衡甚至房子太多！
北京楼市政策有新变化！这对于广大刚需居民和居住在北京的人们来说，绝对是一个好消息。在接连出台一系列“史上最严”需求侧“限购”政策后，此次北京终于在供给侧发力。
4月7日，《北京市2017-2021年及2017年住宅用地供应规划》和《北京市2017年国有建设用地供应规划》同步发布，明确未来五年本市计划供应住宅用地6000公顷，年平均供应量为1,200公顷。保障150万套住房建设需求，其中提供自住型商品房用地1020公顷，规划建设25万套。
与此同时，北京2017年住宅用地供应计划也相应增加，达到1200公顷，保证30万套住房的建设需求。
这意味着什么？我们回顾一下北京这几年的住宅用地供应情况就明白了。
2016年，北京供应住宅用地仅为104公顷。中原地产研究中心数据显示，2016年北京土地出让金总额为852.5亿元，比上年的2217亿元下降61.5%。
事实上，2016年全年，北京暂停了住宅用地供应。 6月2日至10月9日，北京连续四个月无住宅用地成交。
近十几年来，北京年度商品房竣工面积总体呈下降趋势。
自2009年北京二手住宅交易量完全超过新房交易量以来保定我爱我家房地产地图，北京房地产市场进入了存量房时代。据统计，北京现有住房市场约为7至800万套。 2016年，北京二手房网签总数达272431套，较2015年全年增长38%，创下新高，成交率约为3%。
也就是说，每年的供应量为30万台，这刚好覆盖了每年易手的数量。这种情况下，谁会买二手房呢？直接买新房！
那么，这些土地将供应到哪里呢？从一季度自住房拿地和土地供应情况来看，朝阳、大兴、门头沟、通州都是重点区域，其中以南部为重点区域。财经作家向小天指出，通过向南发展，与保定对接，未来与新区对接，这座城市将成为全球最大的首都圈。这一历史性的成就应该是当局最希望看到的。
北京明确增加新房供应目标，无疑将为这种人多粮少的市场格局带来历史性改变，北京楼市逻辑将被改写。
一系列动作！北京楼市大变化
增加住房供应
本周，国土资源部、住房城乡建设部连日发布了《关于加强近期住房和土地供应管理调控工作的通知》。最大的亮点是根据供需情况调整土地供应策略：
对消化周期超过36个月的，应停止供地；
对于36至18个月的人，土地供应将减少；
对于12至6个月大的儿童，将提供更多土地；
对于6个月以下的，不仅要大幅增加土地供应，而且要加快土地供应步伐。
同时，要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年住房建设所需用地。
北京是上述文件发布后第一个公布土地供应计划的城市。这也是北京首次公布五年住宅用地供应计划。
从规划安排总量来看，未来住宅用地规划供应量将大幅增加。
从结构上看，自住住房和中小套商品住房土地供应比重明显上升。未来五年，北京计划提供自住型商品房用地1020公顷，占住宅用地规划供应量的1/6；计划提供一般商品房用地2450公顷，占近一半。
最新消息显示，2017年一季度，北京供应商品房用地约230公顷，其中商品房用地161公顷，是2016年同期的6.2倍，是实际供应土地的1.5倍。 2016年商品房开工建设。同时要求项目建成后，中小型户型比例不低于70%。
控制人口
近期被炒得沸沸扬扬的雄安新区，无非是对北京楼市的巨大安抚期待。这个“千年规划”和“重大历史战略选择”的新区建成后，将逐步疏解首都诸多功能。相应地，后期无论是政策性的还是自发性的，北京的人口也将被划分为新的区域。从新区规划来看，初期人口100万，远期人口1000万。
近两三年，北京突然新增两大超级卫星城市——通州副中心和雄安新区。
据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年末北京市常住人口为2172.9万人，近期人口控制目标是2020年人口总量控制在2300万人。
Wind资讯此前分析称，雄安新区的设立将对北京房价产生巨大影响，短期滞涨已成定局。
限值要求
今年春节后，北京房价再次上涨。房价突变、学区房炒房的情况震惊全国。
针对这种买房恐慌，北京先是推出了“处女贷”（认房购房贷款），后又推出了“离婚贷”（通过离婚控制购房），随后又调整了高额贷款的分配规则。试图打击学位住房的高质量学位。随后，对“商改住宅”进行了严厉打击，限制购买平房。
“最严”的调控政策之后，原本是一年中最繁忙的旺季，北京楼市在三四月显得格外冷清。北京市住建委数据显示，今年3月份，北京仅有15个商品房项目获得预售许可证。其中，纯商品住宅项目仅占6个，不足整体供应量的一半。
据雅豪君悦会统计，今年清明假期三天（4月2日至4月4日），北京商住项目中通州商务公寓仅售出15套，占整体成交量的8.9%。去年清明假期和今年元旦假期，商品交易额分别占比52%和74%。雅豪君悦会认为，新政出台、“商办时代”结束以及住宅项目发证限制等因素影响下，4月份北京住宅市场供应量和交易量或将再创新低。
这个好处有多大价值？房价会下跌吗？
中央早就说过：“房子是用来住的，不是用来炒的”。上述一系列政策也是意在朝这个方向迈进。那么这些政策真的能控制房价吗？我们什么时候才能看到更加良性的房地产市场？
财经专栏作家刘晓波指出，这些政策只是改变短期逻辑，中长期逻辑没有改变：
中国仍然是一个以国有经济为主的国家（投资效率低，导致M2增长过快）。
中国经济的转型还没有完成（需要房地产拉动），
中国的城市化至少需要10年才能达到顶峰。
城市化仍然是城市化，
公共资源和发展机会仍然集中在大城市，
股市IPO注册制改革还没有完成（虽然金融泡沫还在，但楼市泡沫不会轻易破灭）……
刘晓波认为，在货币政策方面，中国本轮货币宽松确实已经结束，加息只是时间问题。事实上，央行已经在上调货币市场利率，但并没有上调存贷款利率。大城市的住房抵押贷款折扣正在收紧。加息对房地产市场不利，但不要指望中心城市房价暴跌。暴跌对于金融体系来说是难以承受的，对于国民经济和金融来说也是难以承受的。
此外，北京楼市五年供应计划——每年1200公顷住宅用地供应保定我爱我家房地产地图，确实非常雄心勃勃。事实上，北京2015年和2016年的住宅用地供应计划仅为1200公顷，在实际操作中只是打了折扣。上述土地供应计划未来能否真正完成还有待观察。
不过，雄安新区要大幅分流北京楼市可能还需要10年时间。而10年后，中国楼市的白银时代就基本结束了。
另一个真相
自媒体《城市房价图》在分析了北京房地产市场的供需情况后直言：房屋短缺将导致房价上涨。然而，真正的北京房地产市场并不是缺房子，而是供需平衡甚至是房子太多！
北京是楼市过热的代表性城市，中央经济工作会议明确表示将增加热点城市土地供应。 2016年，住宅用地规模不增反减。那么，北京楼市真实的供需关系是怎样的？
我们来看一组数据：
目前北京人口规模：《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年末，全市常住人口2172.9万人
近期人口控制目标：2020年总人口控制在2300万
北京目前2172.9万人口和2020年的2300万人口需要住多少套房子？
按3人/户计算，满足当前北京常住人口居住需求约需724万套，2020年约需767万套。保守计算，根据近期公布的数据据北京市统计局和国家统计局北京调查总队测算，现在北京每户平均人口为2.71人，因此大约需要802万台，2020年需要大约848万台。
那么现在北京市场上有多少房屋（住宅）呢？我们先不说库存。就现有住房而言，伟业爱我家最新数据显示，北京现有住房超过800万套。由于统计口径问题，大量商品房、经济适用房、保障性住房、小产权住房可能没有纳入住房库存。
还有一个神秘的数字：2012年，北京市公安局人口管理总队表示，共检查空置房屋381.2万套。如果数据属实，空置房屋足够1000万人居住（相信即使几年后库存耗尽，这近400万套也不会被淘汰）。
因此，房产税或许是解决北京房价问题的最佳工具。
