王立新/证券日报
业主大规模下调报价，北京二手房市场有望出现逆转。截至5月底，成交均价在连续17个月上涨后，连续两个月下跌。
近日，《证券日报》记者在现场走访调查时发现，有“北京副中心”称号的通州二手房正在降温，成交均价已进入下行通道。很多业主能接受的议价空间在10万元至30万元之间，有的房子甚至以比业主报价低100万元以上的总价出售。
链家研究院向《证券日报》记者提供的数据显示，近两个月来，各城区调价房源中，降价房占比已超过70%。其中，外城区降价房比例较高。其中，学区房大幅下降。
值得注意的是，另一位业内人士向《证券日报》记者表示，目前，北京二手房成交量出现大面积下降北京通州二手房房价，但从价格来看，业主报价大面积下跌，但实际成交价格并未成比例下跌。不明显的是，虽然也有成交价格低于市场预期的情况，但买卖双方仍处于博弈阶段，成交价格并未出现大规模“跳水”。但市场预期发生变化，大部分二手房价格已进入下行通道。
通州二手房均价下跌
“实际上，通州二手房的价格从4月份开始就在下降，近两个月一直处于下降趋势。”北京市通州区果园附近一家链家店的高级经理告诉记者，近两个月来看房的人数和成交量都不尽如人意。一些自住比例高的小区，一个月可能连一套房子都卖不出去。
该经理进一步表示，从成交价格来看，总体来看，通州二手房价格每平方米下降了2000-3000元左右，不少房屋总价下降了10万-30万元之间。 “与之前等价的态度相比，不少业主近期改变了主意，开始调整报价，议价空间明显增大，出售意愿也更强。”据了解，主动调整价格的业主主要包括投资者和刚需换房的人群。
《证券日报》记者在另一家链家店内也发现，相比过去两个月鲜有人进入中介店的情况，现在顾客开始上门咨询北京通州二手房房价，但交易欲望并不强烈。
“成交情况并未好转，价格继续下跌。”上述店面一位经理告诉《证券日报》记者，前业主对通州区135平方米的房屋报价为675万元，这个报价很正常。市场价格，日前，该套房成交总价570万元，降价幅度高达105万元。 “据我们了解，这套公寓的业主急需钱，所以降价幅度非常大，但即便如此，也确实出乎我们的意料。”
值得注意的是，这套“跳涨”105万元的房子已成为通州二手房卖场的知名交易案例。据了解，该房子的买家是投资者，并不需要自住。不难看出，投资者对于降价幅度较大的房源依然看好，接单速度很快。此外，尽管这是个例，但确实反映了市场预期正在发生变化的市场信号。
购房预期逆转
事实上，据链家研究院了解，3月中旬以来，北京出台了一系列楼市调控政策。截至5月底，北京楼市经历了两个多月的政策实施，市场发生了明显变化。链家成交量跌幅超过80%，价格下跌，市场回调明显。观察业主的调价行为，业主从3月份涨价80%，到现在降价80%以上，这是预期的大逆转。
城区方面，近两个月，各城区降价楼盘比例均超过70%。其中，门头沟区在所有调价房源中降价房源比例最高，达到80%以上，其次是昌平和顺义两个外城区。这与历史上外围地区的“主导性”在抑制性监管政策下开始凸显的事实更加吻合。
链家研究院向《证券日报》提供的数据显示，通州二手房市场2017年4月第三周（4月17日-4月23日）共售出28套，成交均价为56620元。 /平方米，为最高值； 5月最后一周（5月29日-6月4日）成交37套，成交均价50407元/平方米，为最低值。
简而言之，在这一比较中，下降的空间为12.3%。不过链家研究院也强调，由于楼盘对比成交并不全部一致，价格不具备绝对参考意义。
不过，通州多家二手店告诉记者，总体来说，降价已经持续了2个月。虽然不同社区降价空间不同，但总体呈现下降趋势。调控后2个月内，降价幅度与地铁房类似。相比之下，非地铁房屋的平均降价幅度更大。同时，多数中介认为未来房价还有进一步下跌的空间。
一位业内人士直言，“今年的调控政策其实是针对二手房的，因为新房市场已经把房价卡在限价区间了。对于二手房，则采取多种手段抑制涨幅。预计二手房价格将恢复到2016年10月的水平，降价幅度约为15%。”
本期编辑彭伟轩
