连日来，“买房”“公积金”“25项”成为昆明民众关注和讨论的焦点。由于楼市正处于调整期，行业信心尚未完全恢复，市场观望情绪浓厚，“新政”能否成为楼市健康发展、良性循环的“催化剂”？昆明的楼市？
八个方面共25条意见
昆明“新政”促进房地产业平稳发展
4月16日，昆明市人民政府印发《关于促进房地产市场稳地价、房价、稳预期的意见》（以下简称《意见》），明确加快商品房销售住房（一定时期内的销售率），缓解房地产开发企业在疫情期间的困难，鼓励采取多种方式搬迁安置，优化商务服务，优化住房金融服务，有效防范和化解房地产市场风险继续整顿和规范房地产市场秩序，做好房地产市场舆论引导。共有25条意见。
针对其中提到的“适当提高住房公积金贷款限额、降低购买第二套房首付比例”，4月18日，昆明市住房公积金管理中心牵头“回应” 》：双职工家庭缴纳公积金，双方均应正常存款。公积金户最高贷款额度为80万元；正常缴纳公积金的一方，最高贷款额度为50万元；缴纳公积金的单职工家庭，最高贷款额度为50万元；第二套住房首付由50%调整为30%。
“组合拳”彰显决心
“点名式”压实责任安排
截至目前，全国已有70多个城市出台楼市调控政策，主要涉及购房补贴、放宽公积金贷款限额、放宽结算限制、降低首付比例、取消限购等。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，有效稳定地价、房价、预期，昆明此次发布的《意见》打出了调控楼市的“组合拳”。业内普遍认为，昆明楼市新政较为细化，政策因城施策，执行力强。他们的重点是去化过剩商业库存和纾困企业，供给侧措施多于需求侧刺激政策。
昆明理工大学副教授、硕士生导师、中国房地产规划师邓小英表示，与此前昆明楼市调控政策相比，此次发布的《意见》更加宽松、力度更强，几乎每一条《意见》采用“点名方式”，明确了任务安排，明确了实施单位，压实了主体责任，充分体现了政府的决心。把昆明楼市最棘手的商品房去污问题放在首位本章释放出“非常严重”的信号。
《意见》之所以将商品房净化放在25项的首位，是因为昆明楼市商品房库存量大问题突出。据克而瑞最新统计，3月份，昆明主城商品房存量620万平方米，销售周期50.92个月；商业市场存量545万平方米，销售周期约119个月。商业、商务建筑总存量达到1165万平方米。库存量高，清理任务艰巨。
业内人士认为，昆明针对商品房去淘汰化的一系列政策，是要兼顾存量和增量，兼顾销售和功能提升。比如，将搬迁需求与商品房取消淘汰相结合，对已建成的商品房进行等值安置，并给予适当面积补贴；已购置和尚未开工建设的，将改建为保障房，新建工业用地、临时绿地，建设养老院、托幼设施等公共设施。商业库存量较高的城市具有参考意义。 “当然，政策再好，其具体落实情况和实际推广效果还需要实践检验。”一位学员说道。
创造一定的效益
市场正在复苏，但结果仍需时日
“我们没有等到3月份的‘小阳春’，而是等到了疫情的复发和更多的经济不确定性。” 4月初，从事房地产销售多年的王先生直言昆明楼市新政，虽然金融政策多次向楼市释放积极信号，但与市场预期仍有一定差距。对于《意见》的发布，他表示，可以明显感受到政府的楼市调控政策和信贷环境正在不断优化，但当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未完全恢复，房地产行业的各个链条周期也在发生变化。如果不进行全面修复，政策带来的效益要转化为明显的市场效果还需要时间。
事实上，王先生对昆明楼市复苏仍持谨慎态度并非空穴来风。克而瑞数据分析显示，今年一季度，昆明主城土地市场交易持续低迷，房企拿地信心不足。 3月份主城商品住宅成交量有所回升，但由于近一年来月度销售下滑，销售周期持续上升至30.9个月，销售压力持续加大，同比同比增长约14个月。
“销售回暖是打破楼市僵局的重要一环。连日来，我们已经能够感受到《意见》对于促进市场需求释放的积极作用，但能否继续保持积极的势头能否充分刺激市场还要看后续的政策细节和落实情况。”王先生表示。
“这几天，电话咨询、微信咨询、到店咨询的顾客明显增多，我们店里的工作人员几乎都出去给顾客看房了。”讯邦地产工作人员小李说，“过来咨询，所有的客户都不约而同地问，新政实施后，按揭贷款能省多少利息。”小李分享了他家人申请贷款的经验。一笔商转贷，“我和老婆一得知政策就申请了，花了80万元。我把住房贷款转为公积金贷款50万元，现在每月还款比以前少了近300元，一年可以省下3000多元，30年后这可不是一个小数目了。”
新的公积金贷款政策有利于减轻购房压力昆明楼市新政，保障刚需购房者的合理购房需求。记者从昆明市公积金中心官方微信获悉，昆明市目前支持商业转贷的银行有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、复电银行、中信银行、农村信用社、交通银行、红塔银行、光大银行、广发银行（省直属）、华夏银行、邮政储蓄银行。覆盖面广，很大程度上满足了购房者的需求。
“询盘量呈指数级增长，交易量也随之增长，但目前还没有明显增长。”华创地产工作人员表示，从目前的二手房市场来看，买家和卖家都还处于观望状态。 “有的买家在等待‘抄底’，有的卖家在等待‘回升’。事实上，房价并没有发生明显变化。”她认为，新政的刺激给市场带来了温暖，但完全恢复还需要时间。
期待《意见》落地实施
“眼前是我的心沉入大海，远处是星辰大海。”
昆明楼市成交量何时企稳回暖？邓小英直言：“政策首先是积极的一面，但说到市场层面，涉及到多方面的因素，市场消费者信心的恢复不是一蹴而就的。比如稳定工作、稳定收入和支付。”购房能力是关键因素，购房的根本信心需要更多部门、更多政策的持续努力。”公积金贷款新政策出台后，无论是行业、企业还是消费者都充满了担忧。 《意见》涉及的其他政策落实情况。预计。
房地产市场的发展“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。虽然疫情一再减少人口迁移带来的置业需求，但从第七次全国人口普查结果来看，昆明仍然是一个人口涌入城市，置业需求不容小觑。 “消费市场在哪里？你的目标客户群在哪里？”邓小英表示，对于房地产企业来说，现阶段找准自己的消费市场尤为重要。只有把稳定放在第一位，回归到自身的运营能力、产品研发能力和客户服务能力，回归初心，才能实现稳健长远的发展。
克而瑞分析了昆明房地产市场目前的客户群体。来昆明购房的地市客户继续以急需产品和新改良产品为主，注重综合性价比；而昆明本地的客户群则以急需的高端产品和新改良产品为主。产品分布均衡。也就是说，合理自住、改善住房已经成为购房需求的大趋势。
“百里之行不过半里，尽管我的心在眼前沉沦，但只要我坚持下去，我相信我最终会看到远处的星星和大海。”一位房地产公司工作人员表示，对楼市复苏充满希望。
春城晚报-开屏新闻记者 颜媛 实习生 赵佳琪
