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一线城市解除限购将导致房价上涨。这是那些依然相信房价会上涨的人最后的坚持。
昨天，广州南沙区全面解除限购政策，甚至有消息称深圳、上海也将效仿。
这让一些人坚信限购解除后房价必然上涨。
不过，广州南沙区的限购解除其实并不值得过度解读或意外，因为这项政策已经私下落实，但缺乏官方文件确认。在之前的文章中，我专门写过一篇文章来讨论这个问题，指出南沙区的限购实际上已经白费了很长时间。
但这一政策变化是否引发了房价或销量的大幅上涨？
答案是否定的。
事实上，整个广州楼市的限购措施早已形同虚设，购房门槛几乎不存在。 2023年以来，广州逐步放宽限购政策，目前几乎不受限制。
然而，近一年来，广州楼市并没有出现大的好转。
据统计，前8个月广州商品房成交量同比下降21%2024年房价限购，二手房价格同比下降12.5%。
可见，行情是否反转并不取决于言语或想象，而是取决于真实的交易量和价格支撑。
同样的情况也发生在深圳。虽然在外地买房只需要一年的社保，而且限制也几乎解除，但深圳的房价并没有出现反弹和上涨的趋势。新房销售量也在下降。 8月份，二手房价格同比下降。 10.8%。
因此，即使广州、深圳全面放宽限购，虽然短期内可能刺激销量增加，但如果说房价会立即反转，那么现有数据、楼市基本面和经济状况并不支持这个观点。
目前，全面放开限购令最引人关注的就是北京和上海的楼市。不过，与广州、深圳相比，这两个一线城市在放宽限购方面显得更加谨慎，就像挤牙膏一样。
正如我刚才发表的另一篇文章提到的，北京的限购政策有所调整，拥有三年社保记录的购房者现在可以通过五环以内的购房资格审核。
但在笔者看来，这样的调整显然不足以阻止房价的下跌趋势。还需要更大的政策利好，比如取消除东西部城市以外的所有地区的限购；其次是全面取消五环以外的限购。 ，允许外人自由购买；最后的大动作可能是买房时先办北京户口。
事实上，很多国家并没有类似政府的户口制度，以户口对人进行分类的做法似乎有些不妥。
北京将放松政策到什么程度，只能等待官方宣布。
因此2024年房价限购，本轮限购松绑中，北京、上海很可能只能达到深圳、广州目前的松绑程度。随后，广州、深圳的政策可能进一步放宽，甚至全面放开。
至于这样的宽松措施是否有效？
当然会有一定的效果，特别是对于北京、上海这样的一线城市。如果这一轮的宽松措施更加激进，比如上海全面放开限购，那么销量势必会出现爆发。例如，5月17日新政后，上海降低了贷款利率、首付比例，并放宽了限购。 6月份，二手房成交量大幅上升至2.6万套。
但由于缺乏持久支撑因素，7月份成交量再度回落，8月份又回到政策前水平。
因此，除非上海彻底解除限购，否则销售火爆最多只能比517新政多维持1到2个月。限购全面解除后，销售可能会维持到2025年初，甚至衔接2025年的“印度之春”。
不过，房价能否反弹又是另一回事了。
短期来看，上海房价可能因销量增加而暂时企稳，但长期来看，随着其他二线城市房价持续下跌以及销量先猛后跌，这种趋势不会持续。
总之，实施限购的初衷是限制房价上涨，但实际上却制造了稀缺性，使能买房的人减少到了极少数，从而对房价上涨形成了天然屏障。
不过，解除限购虽然可以在短期内刺激需求，甚至推高房价，但并不是长久之计。
由于整体需求正在减弱，即使是一线城市的人口流入也无法与过去相比。净流入城市的三年人口增长可能只相当于过去每年的增长。
如果北京、上海能够直接给购房者办理户口，或许会带来市场热情，但这与目前房地产市场的设定不符。
更重要的是，一线城市的楼市已经不能作为整体市场的风向标，因为很多城市不仅面临人口负增长，而且库存不断增加，市场分化日益严重。
因此，在楼市债务问题解决、经济转型完成之前，大部分城市的房地产市场不宜抱有过高预期，老百姓的房产将更多回归住宅，这是大势所趋。
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