大家好，我是关关。未来几周，我将前往粤港澳大湾区。
我计划每周研究一个城市，用自己的亲身经历为大家寻找一些大湾区的房产投资机会。
最后一站，我们聊了深圳的情况。今天我就跟大家分享一下我对临深楼市的实地感受。
林深在哪里？顾名思义，是指距离深圳较近、地理上与深圳接壤的城市，即东莞和惠州。
经过研究，我发现深圳人非常喜欢这两个城市。
每到周末，深圳人都会去东莞松山湖、惠州大亚湾休闲度假。
在这里买房子是完全自然的。
但深圳人买房主要是在离深圳较近的地区。
东莞长安、凤岗，惠州惠阳、大亚湾等都离深圳较近。
因此，这些地区的房价非常高，普遍高于城市平均水平。
可以说，深圳的购买力支撑了东莞、惠州的房价。
当然，具体来说，东莞和惠州的情况有些不同。
惠州完全依赖深圳，但东莞却并非如此。
今年上半年，东莞楼市表现非常好，涨幅位居全国第五，部分周涨幅位居全国第一。
东莞为何涨幅如此之大？
与深圳有关系，又与深圳无关。
与深圳相关的是，确实有很多深圳人去东莞买房，甚至还有很多深圳网红在炒作东莞。
东莞房价较高的地区中，滨海湾地区、松山湖地区、林深地区均与深圳关系密切。
那么哪些地方与深圳无关呢？
那就是：东莞已经形成了自己的涨价逻辑。
上半年，东莞的增长不仅有深圳资本的拉动，还有两个原因：当地销售天价和产业集聚。
要知道，一个城市的房价上涨，通常都是从地王开始的。
2020年，东莞涌现了几位地王。不少知名大型地产企业都在东莞抢地盘。土地拍卖的热情点燃了大家的信心，房价立刻跳涨。
当然，除了本地拍卖的刺激外，东莞房价上涨主要得益于其雄厚的工业实力。
有产业，有高薪工作，所以房价可以完全巩固。
由于毗邻深圳，东莞继承了深圳产业转移的红利。华为、OPPO、顺丰等企业均已落地东莞。近年来深圳大运城邦房价，东莞第三产业占GDP的比重也逐渐提高。
可以说，东莞楼市不再完全依赖深圳的购买力，当地资金充足。
东莞共有6个片区，其中最值得关注的是松山湖片区、林深片区、市区、滨海湾片区4个片区。
在东莞楼市中，目前房价最高的地方位于华为所在的松山湖地区。
很多外地朋友都以为松山湖有一个湖，但其实松木山水库只有一个。
松山湖是松山湖高新技术产业技术开发区的总称。这几年，由于华为的举动，松山湖的名字已经家喻户晓。现在绝对是东莞领先高科技产业的聚集地。
松山湖地区是目前东莞房价最高的地区，部分房屋单价已超过每平方米5万。
除了受到华为产业链的带动外，这里还聚集了很多高收入人群。
而且松山湖招商局每年都会到各大城市招商引资，提供的政策和福利都相当可观。
这里有高科技产业，有高收入人群，所以这里的房价不仅是东莞最高的，而且也是增长最快的。
再说说其他三个区，林深区、市区、滨海湾区。
东莞的林深地区主要指凤岗、塘厦、清溪三个镇。
其中凤岗距离深圳最近，距离龙岗也较近。开车去深圳很方便。未来有规划地铁，楼盘也很宜居。
最著名的房地产项目叫大运城邦，目前正在进行八期。
大运城与深圳仅一街之隔。楼下有星巴克、麦当劳和生活商圈，居住起来相当舒适。
很多深圳人住在这里，这里的二手房均价已经涨到了每平方米3万多。
一般来说，东莞房价最高的两个地区松山湖和林深，都与深圳密不可分。
我们来谈谈城市地区。
市区是东莞市政治、经济、文化中心，东莞市政府所在地。到2035年，东莞市将拥有12条地铁线路，其中约一半位于东莞市附近。
市区的配套设施是最齐全的，所以今年这里的房价也上涨了不少。
最后说一下滨海湾新区。
滨海湾新区是长安城海边的填海地。这里仍然荒无人烟。
因为是填海区，所以规划成本较低，而且位置很好，靠近前海和南沙，又处于大湾区的A字区域，所以未来非常值得期待。
然而，从住宅角度来看，滨海湾新区并不是一个好的选择。毕竟产业还远未成熟，周边配套也相对缺乏。
值得注意的是，东莞滨海湾新区近期所有建设活动全部暂停。有传言称，该地区将由粤港澳大湾区统筹规划，其开发建设很可能是一个“大动作”。让我们拭目以待。
总体来说，由于之前东莞购买二手房没有任何限制，很多外地客户来东莞买房，所以上半年房价的飙升也是因为资本炒作所致。
不久前，东莞市住房和城乡建设局出台调控政策，保障当地住房需求。
该规定主要针对非户籍人口。比如，缴纳一年社保后才能买房。外国人只能买两套房子，但对当地人的购买力影响不大。
最致命的政策是三年限售。预计新政策出台后，不少外资将重新评估资金成本。
显然，接下来东莞楼市将面临降温。
说完了东莞，我们再来说说惠州的情况。
惠州被誉为深圳的后花园。深圳不少企业来惠州看海进行团队建设。
与东莞不同，惠州几乎完全依赖深圳的购买力，很多新项目都是深圳买家购买的。
那么深圳人最喜欢在惠州购买什么样的房产呢？
答案是离深圳近的海景新房如果有地铁规划最好。
惠州距离深圳最近的地方是惠阳和大亚湾，房价也是惠州最高的。
深圳人爱在惠州买房，主要是因为惠州的房价太便宜了。
因为你想想，深圳最东部的坪山每平米要3万-4万人民币，东莞的林深地区差不多每平米2万-3万人民币，惠州最高的房价还不到2万人民币。想想就非常令人兴奋。
在惠州买房，有一个非常明显的选择逻辑，那就是：离地铁近吗？
具体可分为：靠近深圳地铁沙田站（在建）和靠近深圳地铁惠州延长线规划地铁入口。
毗邻深圳是惠州房地产最大的竞争优势之一。
惠州人民最盼望的就是深圳14号线延伸至惠州。
作为深圳东部第二条城际快线，14号线最高时速可达120公里。未来一旦与惠州相连，惠州与深圳的距离将大大缩短，成为名副其实的都会区。
话虽如此，深圳地铁14号线延长线的呼声已是多年。深圳首次申请地铁14号线时，与惠州段一起提交。
但现在呢？结果还是一无所获。
施工为何拖延？因为惠州还没有达到修建地铁的标准。
根据2018年中央印发的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设和管理的意见》，城市建设地铁必须满足三项硬指标：
1.全市一般公共预算收入300亿元以上；
2、地区生产总值（GDP）3000亿元以上；
3、城镇常住人口300万以上。
惠州已经通过了前两项要求，但就常住人口而言，仍落后目标数十万。所以，不是徽州不想修，而是国家不允许。
当然，今年之后这种情况肯定会得到改善。
今年6月，惠州出台《惠州市户籍迁移准入条件（试行）》，全面放宽落户限制。以后在惠州定居会很容易。如果有房子或者有中专学历，可以直接报名。
随着人流的涌入，惠州地铁建设进度必将再次提速。
目前，惠州大部分房地产项目距离深圳最近的地铁站有3-5公里。步行肯定是不行的，所以没办法享受深圳地铁的红利。
但即便如此，这里的房价依然可以卖到12000多一平米。如果设施好一些，甚至可以卖到15000-20000每平方米。
此外，深圳14号线惠州延伸线的地铁板块也很受深圳人欢迎。
根据规划，惠州延伸线设4个车站：白云站、曹阳站、惠州南站、新桥站。
周边白云新城、万达商圈、淡水中心区、南站新城的房子也卖得不错，但很多距离地铁口较远。
惠州房价高不高不仅取决于是否靠近地铁，还取决于楼宇的配套设施以及开发商的品牌。
一般来说，商业内置、配套齐全、优质开发商的楼盘更容易卖出更高的价格，比如惠州的名楼龙光城、银河丹地、卓越蔚蓝海岸等都提供商业、配套设施、学位、交通。什么都有，所以价格会高一些。
如前所述，惠阳和大亚湾由于距离深圳最近，最能享受深圳溢出的购房红利。
惠阳之所以受欢迎，是因为它的配套设施比较成熟，而且距离深圳14号线终点站沙田站非常近。
大亚湾之所以受欢迎，不仅因为它靠近林深，还因为它有滨海度假概念和产业实力支撑。这里不仅有海景房，还有大亚湾地区40多家世界500强企业。
大亚湾确实很受深圳人欢迎。
前段时间，深圳调控政策出台，楼市陷入冰冻。但惠州楼市却恰恰相反深圳大运城邦房价，甚至比之前更加火爆。
不久前，位于惠州大亚湾西区的富康锦绣一号（五期）开盘出售。项目主要户型为2-3房，建筑面积89-116㎡，带装修，均价23000元/㎡。已开业248个单位。短短5分钟就全部售空。
据销售人员介绍，最近几周深圳的顾客数量至少增加了一倍，可见深圳人对惠州的喜爱程度！
所以，想要快速卖掉惠州的房子，只需要关注深圳人的口味即可。靠近海边有地铁，深圳各大开发商。这样的新项目在惠州根本不用担心卖掉。
不过，话虽如此，惠州楼市其实也有几个致命的缺点。
最大的问题是惠州几乎只有新房，二手市场相当疲软。
惠州面积是深圳的四倍。惠州每年销售新房15万-17万套，而二手房成交量只有4万-5万套，说明新房是惠州的主流产品。
由于惠州面积大，新房供应过多，很可能以后在惠州买房想卖，没人接盘。
惠州的朋友告诉我，惠城老城区只有设施好的学位房才有二手市场，其他的基本卖不动。
而且惠州人口少，常住人口不到300万，工业实力也比较一般。其制造业实力不如东莞，间接导致惠州严重依赖深圳的购买力。
至于海景房，本质上属于旅游地产的范畴。每个周末都有很多深圳人来惠州住民宿。近年来，由于供应过剩，市场盈利水平较为平均。
走进惠州，你会发现到处都在盖房子。很多时候我在想，这些新项目将卖给谁？
但无论怎样，上半年惠州新盘销售依然疯狂。可以说，这是一波牛市。仔细一看，非常神奇。
总的来说，深圳的调控虽然促进了临深楼市的发展，但从投资的角度来看，这并不是最好的选择。
为什么？
对于东莞来说，由于东莞已经完成了上半年的暴涨，加上近期调控政策刚刚出台，如果现在贸然入场，很可能会被卡在高位，机会成本也随之增加。资本非常高。
至于惠州，购买的深圳人较多。不需要外地的朋友去那里“接盘”。虽然未来地铁延长后还会有一波加价，但谁知道要花多长时间呢？
即使你想买房养老，现在也不一定急着“送钱”。
本质上，这两个城市的底层投资逻辑是深圳购买力的溢出。
楼市好不好，要看深圳。
目前深圳的情况还不明朗，很多人还在苦苦等待8月底的特区40周年特别礼包，希望能出现奇迹。
如果效益超出预期，资金就会想办法回流深圳。如果收益一般，购买力将继续向其他城市溢出。
我想如果是投资的话，可能会有更好的解决方案。
因为东莞和深圳的价差并不明显，而且刚刚严格调控，肯定需要一段时间的盘整。惠州的不确定性太多，90%以上的房产没有投资价值。如果你买了它，你很可能就被困住了。
大湾区当然有一些低洼地区更值得投资。
接下来，我将继续走访广州、佛山等城市，为大家带来最前沿的投资知识。如果您有什么问题和想法，请在留言区评论，我们一起交流讨论……
以上为正文，来自关关。
如果您觉得有用，请将本文转发给有需要的朋友。
【结尾】
专家定制购房服务：
