自2016年起，一线城市的购房需求开始向外扩散，导致环京地区以及临深区域的房地产市场一直保持高度活跃，这一现象最终在今年的3月份促使政府陆续推出了多项旨在遏制需求外溢的调控措施。
与环京地区相似，临深地区的房地产市场也吸引了调控政策的重点关注。到了4月11日，惠州、东莞、珠海等临深城市纷纷加强购房政策，实施限购、限贷、限价、限售等措施，使得房地产市场瞬间陷入了一种观望态势。
尽管目前货币和流动性尚未出现明显紧缩，炒房的资金和需求依然存在。自去年10月4日实施最为严格的调控政策以来，深圳的房地产市场一直处于持续下跌的状态。
深圳作为调控的先行者，对房价上涨的迹象表现出极高的警觉性。业内多数人士普遍认为，目前深圳的房地产市场相对稳定，暂时无需实施更为严格的调控措施；然而，随着资金的回流以及投资和改善型需求的增加，房地产市场有可能会出现回暖迹象。一旦房价开始上涨，调控措施也将相应地加强。
临深楼市降温
东莞与惠州，这两座紧邻深圳的城市，在过去两年间充分领略了深圳房地产市场溢出的利益。然而，随着调控政策的实施，这一趋势也如约到来。
4月11日凌晨，东莞市突然宣布了一项新的政策，在实施了一手房“限购、限贷、限价”措施的基础上，进一步强化了限购和限贷的力度，同时新增了限售规定：对于新购买的住房，无论是新建商品房还是二手房，都必须持有满两年后才能进行再次交易。
珠海和惠州于4月8日先后发布了新的政策。在珠海，全市各区域的住房户型都被纳入了限购行列，外籍居民需要连续缴纳五年社保方可获得购房资格，而商品房的不动产权证需持有满三年后方可进入市场交易，这一规定在全国范围内堪称最为严格。
惠州的新政策明确指出，对于新购置的住宅，无论是新建的商品住宅还是二手住宅，都必须在获得不动产权证后等待满三年才有资格进行转让。
在临近深水地区的其他城市中，中山市于3月26日推出了限购措施，并在4月初对该政策进行了加强，规定新房源的售价若超过备案价格15%，将不得进行网签操作。
临深地区政策的收紧，仿佛给市场注入了一支镇静剂。
4月8日，珠海新建商品住宅的成交量达到了63套。然而，在凌晨新政出台后的第二天，成交量锐减至25套深圳房价掉头向下，降幅高达60%。
中山市的限购措施实施仅一周，住宅的网签数量便锐减至12套，而各楼盘的客流量在3月底降至极低水平。部分楼盘自限购政策实施以来，尚未有开盘动作。
易居研究院智库数据中心提供的数据表明，在政策发布之前的3月26日至4月9日期间，东莞新建商品住宅的日平均成交量达到了249套，成交价格大约在1.5万元左右，每日的平均成交额约为4.05亿元，市场交易依然十分活跃。
东莞政府在4月11日实施的调控措施升级，彰显了其遏制投机性投资决心的立场，业界普遍预期，这一政策将迅速显现显著成效。
王飞，深圳中原地产研究中心的负责人，指出临深区域的调控措施持续加强，其目的是非常清晰的，旨在遏制投资和投机活动，减缓投资需求的活跃程度。因此，在短期内，临深地区的整体市场氛围和预期将发生显著变化，成交额也将大幅减少。
资金回流深圳？
临深楼市调控收紧后，业内又有一个担心，炒房资金将回流深圳。
2016年的深圳“10·4新政”已经过去了半年时间，当今年3月份全国范围内的调控风暴席卷而来，珠三角地区多数城市纷纷实施限购措施，唯独深圳在这一轮调控中尚未采取相应的补充措施。
全国范围内可供投资的区域数量有限，一旦这些区域纷纷加强管控，投资者便会纷纷回流至深圳。一位深圳的资深炒房者向21世纪经济报道透露，自去年四季度深圳实施最严格的调控措施以来，调控成效显著，目前深圳房地产市场的成交量与价格均呈现下降趋势，其中蕴藏着投资机遇。
深圳市规划和国土资源委员会官方网站公布的数据表明，在2017年1月份，深圳地区新房的平均交易价格为每平方米54931元，共成交1652套，较上个月下降了23.6%，这一成交量也创下了近五年的最低纪录；进入2月，新房的平均交易价格降至每平方米54778元，成交套数更是锐减至804套，环比跌幅高达51.3%；而到了3月，新房的平均交易价格进一步下滑至每平方米54730元，成交套数与2月份相仿，仅为803套，这一数据刷新了自2009年以来的最低成交记录。
深圳房价连续三个月呈现下跌态势，同时未见新的房地产调控措施公布。面对惠州、珠海、中山以及东莞等靠近深圳地区的楼市调控政策持续收紧，资金是否有可能重新流入深圳房地产市场？
上述投资者透露，部分同行近期正积极搜寻深圳的优质房源，意图在二手房市场进行投资；而另外一部分人则对开发商的新楼盘发售计划保持高度关注，他们相信，由于新房价格受限，因此更容易找到捡漏的机会。
然而，在深圳的房地产市场，无论是新房还是二手房，目前尚未观察到有大规模的投资资金聚集或大量购房的实例。
王飞指出，深圳房地产市场尚未营造出2015、2016年那样的投资热潮，整体市场预期并未显著提升。尽管临深区域政策趋严，投资空间受限，但短期内资金回流至深圳楼市仍然面临一定的挑战。
深圳调控悬顶
令投资客们紧张和顾忌的，仍是政策。
3月19日，深圳房地产研究中心主任王峰，这位拥有官方背景的专家，在公开场合明确指出深圳房价掉头向下，深圳将实施全国范围内最为严格的调控措施。一旦出现任何迹象，政策将立即作出调整。例如，针对投机性购房行为，政府将毫不犹豫地出台严厉且精准的对策。
他表示，当前深圳的房地产市场调控措施在全国范围内堪称最为严厉：既审查房产情况，又审核贷款记录。展望未来，深圳在全国范围内无疑将继续实施最为严格的调控政策。
深圳调控政策有可能进一步强化，但具体实施时间尚不确定，这是因为市场尚未明显升温；无论哪个城市，都需遏制投资和投机活动，一旦出现迹象，必将采取更多新措施来加强对这些行为的管控。目前，政府手中还有不少待用的政策。王飞这样告诉了我。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心的主任宋丁指出，去年深圳实施的调控政策力度颇大，目前市场尚未完全吸收这些政策的影响，然而，未来政策进一步收紧的可能性依然存在。
前海昀德基金公司合伙人青忠贵同样预测，若深圳房地产市场出现显著上涨，或许会效仿其他城市的做法，实施限售政策，例如规定房屋产权证满两年后方可进行上市交易。
