对于老陈和罗家兄妹来说，20年前写下《房屋买卖协议》时，他们可能没有想到，20年后南充蓬安的房价，他们会卷入一场房屋拆迁诉讼。
20年前，老陈以7000元的价格在南充郊区买下了罗家的祖屋。近年来，随着南充城市建设规模的扩大，当年购买的房屋也被纳入拆迁范围。但作为原房主合法继承人的罗家姐弟表示，老陈购买房屋时签署的《房屋买卖协议》因违反相关法律法规而无效。签订拆迁协议并获得50万多元补偿后，姐弟俩与老陈始终没有就如何分配补偿达成一致。
经过多次诉讼，1月7日，成都商报-红星新闻记者从南充市中级人民法院获悉，法院已对此案作出终审判决。法院在综合考虑拆迁安置补偿政策、宅基地村民福利性质以及近年来房价上涨情况以及老陈期间对房屋的管理和贡献等情况的基础上，实际居住、使用该房屋20年，判决原房主罗氏合法继承人应向老陈支付返还款共计37.89万元。陈某当年买下这套房子的钱是7000元。
事件
我花了7000元买了一套房子，住了20年才被拆掉。
老陈是南充市蓬安县正源镇人。 1997年11月3日，他在当时仍属南充市郊区的顺庆区五峰镇一村购买了一套76.9平方米的农村自建房。当时，老陈与房主罗某签订了《房屋买卖协议》，并支付了7000元的购房款。协议签订后，老陈就一直住在房子里。
罗某的儿子罗先生告诉成都商报-红星新闻记者，这套房子是他家的祖屋。他知道农村的房子不能买卖。当他和老陈签订《房屋买卖协议》时，他口头告诉了老陈。但如果以后有征地拆迁，我们就得搬走。不过，记者未能联系到老陈求证。
这份《房屋买卖协议》规定，房屋自付款之日起归老陈所有。双方应声称该房屋是租赁的，以避免不必要的质疑。老陈住了几年之后，就需要重新装修了。涉及的相关费用由老陈承担，老陈可以在罗的名下重建房子。
2005年和2007年，把房子卖给老陈的罗夫妇相继去世。近年来，随着南充城市建设的发展，老陈原来购买的房子也因城市改造而被拆除。 2017年8月，罗某合法继承人的女儿罗女士向南充市顺庆区人民法院提起诉讼南充蓬安的房价，请求法院确认与老陈签订的《房屋买卖协议》年份无效。两个月后，法院作出民事调解后，老陈同意由罗女士办理房屋拆迁手续并领取拆迁款，双方协商办理拆迁补偿金的分配。
随后，罗女士作为被拆迁人与拆迁安置指挥部签订了协议。该房屋拆迁后货币补偿总额为52.67万元，其中产权建筑区安置补偿费39.83万元，临时建筑补偿费439.2元。其余的还包括预付款。搬迁奖金、购房补贴等费用。
但老陈和罗家姐弟对于拆迁补偿金如何分配尚未达成一致。
争议
购房协议无效，52万赔偿金如何分配？
2017年11月17日，老陈将罗家姐弟诉至法院，要求全额拆迁补偿。法院认为，老陈当年签订的《房屋买卖协议》违反了农村土地相关法律规定，属于无效合同，驳回其诉讼。
2018年5月，老陈因死者债务清偿纠纷起诉罗家姐弟，要求对方返还当年购房款7000元，并赔偿损失41.77万元。顺庆区人民法院认为，老陈在签订协议时已支付房屋款7000元，合同无效后应返还。另外，从《房屋买卖协议》中的条款可以看出，“双方应声称房屋是租赁的，以避免不必要的询问”。双方均明知涉案房屋买卖违反了相关法律、政策，买卖双方均无效。都是有错的。法院判决罗氏兄妹对老陈的损失承担30%的赔偿责任，并确定在继承已故父母遗产的范围内向老陈支付共计12.45万元。
一审判决后，老陈及罗家人均提出上诉。
最终审查
全额退还货款并赔偿70%的损失
2018年10月，南充市中级人民法院受理该案后，公开开庭审理了该案。
二审法院中，老陈认为，原签的《房屋买卖协议》虽然无效，但主要过错在罗家，罗家姐弟应分担80%的拆迁补偿款给自己。老陈说，签订《房屋出售协议》后，他在房子里住了近20年。期间，罗家人没有向他索要租金，也没有对他长期居住提出任何异议。正是我多年来对房子的管理、维护、修缮和贡献，才让房子一直保持着良好的状态，否则不可能得到这么高的拆迁补偿费。
罗家姐弟认为，由于当年签订的《房屋买卖协议》无效，根据《合同法》，罗家应将7000元购房款退还给老陈，而老陈则应支付租金。涉案房屋的租金是按照1997年至2016年20年平均租金1000元计算的，老陈应缴纳租金2万元。即使扣除原价7000元，他也应该支付13000元。
1月7日，记者从南充市中级人民法院获悉，法院已于近日对该案作出终审判决。南充市中级人民法院认为，涉案房屋的损失为房屋现值与原买卖价格的差额，因为涉案房屋拆迁后的货币补偿共计526,738.56元，包括早期搬迁奖励、特别搬迁奖励和一次性搬迁费。搬迁费是对被拆迁房屋实际居住人和使用权人的补偿。老陈自购买涉案房屋以来一直居住在该房屋内。他一人享受早期搬迁奖励、特别搬迁奖励等共计16690元。
另外，产权建筑区安置补偿费、临时建筑补偿费、货币安置补偿奖励费中的50.75万元属于房屋拆迁补偿费，由罗家姐弟和老陈共同分配。法院认为，考虑到拆迁补偿政策、宅基地的福利性和诚实信用原则，近年来房价上涨以及老陈实际居住、使用该房屋的事实， 20年，以及老陈在使用期间对房屋的管理和出资，确定罗氏兄妹和老陈各承担70%和30%的损失，即罗氏兄妹赔偿35.52万元给老陈。
法院最终判决罗氏兄妹赔偿老陈共计37.89万元，其中包括老陈当年支付的购房款7000元。
1月7日，记者联系老陈的律师，老陈表示将按照判决申请执行。
但罗先生告诉记者，他无法接受判决，下一步将申请再审。 “这房子是我们祖屋，没想到会导致现在的局面。”
成都商报-红星新闻记者 王超
