来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。
这个系列只是对北京20年来楼市的回顾。这只是一篇文章，既不反映现实，也不预测未来。楼市的历史有点特殊，总是让人感到庆幸或遗憾。
但也正是如此，所谓普通人的生活不过是侥幸，一次次错失机遇。无论你后悔还是庆幸，过去的事都已经过去了。
一，
在我看来，房山是北京郊区中最分裂的行政区。有两个截然不同的派系，彼此不服气。有人说这里没有希望，因为虽然离市区比较近，有地铁，但房价和远郊怀柔的房价差不多，可见没有升值空间。有人说这里一定有希望，原因是这里离市区近，有地铁。
人们经常问我的想法是什么？我的回答也是分裂的。如果主要是自住的话，那么地铁沿线买也没有问题。你大概率不会落后，但超越是不可能的。尤其是更西边、离地铁较远的地区，基本都是自住。流动性较弱，升值速度可能较慢。
但如果你看看长阳，情况就不一样了。长阳半岛上市以来，板块升值幅度明显超过北京市场，涨幅可能超过20%。对于郊区地区来说，这相当不容易。即使长阳的产业比较弱，但我不太相信它未来会落后于市场。毕竟基础这么好，就算是纯粹的住宅区，也没有理由落后。
二，
其实我当时对房山没什么好印象。当时我们公司在市区有一个项目，但一开盘，就有几家豆店、长阳的房地产开发商来抢客户，这让我既不理解，又颇为恼火。我们的售价六千多，豆店的不到两千，长阳的也才两千多。这不是同一级别的客户群。你为什么要试图哄他们？
但当时房山的房价确实不高，一般在2000元左右，比怀柔便宜。所以那些说房山和怀柔现在价格一样的人，其实都是在夸房山，因为它已经追上了很多。任何能与金钱相比较的东西，都不能以绝对价值为标准，而以发展趋势为标准。
那时候，房山不仅房价低，地价更低，几乎等于白送。比如长阳附近，每亩均价不到10万亩。如果购买更多，还可以享受折扣。至于市区，价格从百万起，就连总部基地的工业用地也是3/40万一亩。
当时长阳的位置并不在现在的地铁附近，主要指的是两部分，一是稻田，二是现在的篱笆屋。我忘记了碧桂园的地价，但我参加了加州海滨的规划会议。当时预估地价为10万元。底价相当于100元。最多两包中华香烟的价值必须是硬盒。当然，这只是当地征地的补偿。如果缴纳土地出让金，还要加两套，每平方米90多元。
当时我算了一下加州海滨的成本。我心目中征地补偿费是10万，商业用地出让费是150，住宅用地是90左右，然后加上耕地占用费、复垦费、防洪费等，还有契据税。一类，所有乱七八糟的加起来，一亩地相当于十七万。
稻田比较便宜，征地费不到7万一亩。不知道房山的读者中是否还记得“徐知远”这个名字。曾任房山区委办公室主任、政协副主席。这名男子在2005年犯下了令人震惊的罪行，指使一名司机杀死了自己的情妇，并焚烧了她的尸体以消除痕迹，手段极其残忍。事件曝光后，在全国官场引起轰动。很多地方以此来教育官员保持廉洁。
徐董事长不仅杀人，还收受房地产项目的贿赂。其中一个项目是稻田项目，当时称为长阳三千亩项目。拿下这块土地的开发商也是一家房山国企。镇政府开价7万，徐董事长帮忙打折到6.8万，为开发商节省了600万。这在当时是一笔巨款，但现在大概就相当于一套房子了。
当然，徐主席并没有直接收受贿赂。相反，他在一家开发公司担任顾问未来房山房价，每月收入3000元。当时我听到这种话就觉得很可笑。三千块钱，这是一个副厅级官员能做出来的事情吗？
这种案件没有被提及，徐董事长后来被判处死刑。但从行贿也可以看出，房山、长阳当年确实不值钱。土地几乎是免费赠送的，开发商通过建造房屋来获取利润。
2004年左右，大宁别墅的别墅以5000多元的价格出售。他兴奋不已，一位副区长出来宣传：房山终于有一个超过5000元的项目了。这种事情要是发生在今天，区长一定会被骂死的，但当年却发生了。只能说是一个野蛮生长的时代。
三，
后来到了2008年左右，我们公司老板让我抽空去长阳一趟。他说有一家公司想要合作。对方有土地，还是很便宜的，我们可以共同开发。我懒得去，就迷迷糊糊地就过去了，这让老板失去了发财的机会。没过多久，长阳的土地就被天价卖出。我怕老板想到这件事，绕着他走了一会儿，就怕被骂。
主要是当时我想不通。长阳是三区交界处，还是很荒凉。兔子不拉便怎么能发育呢？虽然距离丰科园不远，但中间还有廊坊、阳坊、宝台、高丽庄等几个路段。为什么要轮到房山呢？
结果后来看到房山的大度，不得不佩服。他们不仅快速修复了景良路西段，还改变了地铁线路，这绝对是牛逼了。这一下子不仅让房山受益，也将中间这些板块的发展空间堵住了至少20年。
后来我想通了。三区交界的大兴和丰台确实无所谓，但房山没有其他好的区域，只能开发离市区最近的长阳。在其他区大面积撒网的时候，房山却单点突破、集中发力，自然发展得很快。
2009年9月，长阳置地一号开始招标，十三太保同台竞标。最终的溢价率高达200%以上，可能是260%。反正底价6500，让我震惊了。当时，北京万科的老板是毛大庆。我以为他疯了。但转念一想，却发现这是错误的。如果他不拍照片，别人就会拍。还有12家房企虎视眈眈，可见长阳确实已经成为热点。
当时的价格太高了。房山的均价仅为6/7000。这种面粉真的跟上了面包。当时，瑞雪春堂正准备再添置一套房子。原价7200，但看到拍卖价后，决定不卖。当时加州海滨还有土地，毕竟有一千英亩。我一听到这个价格，就立即停止销售。房山没有房子了，大家都在研究怎么涨价。
事实上，当时的万科和中粮都没有底。这么贵的面粉，要做出什么面包才能卖高价呢？巴拉之所以煞费苦心地引进第四中学等，就是担心没人买，所以必须用好的学校来吸引年轻人。
前几天有人问我为什么长阳半岛升值不好？我不认为这有什么坏处。我估计他一开始就没有买，而是在2011年春天价格最高的时候买的。那就没办法了。前后买的东西都是合适的。高价购买只是运气不好。
四、
长阳另一个有趣的项目是国际城。很多人说这是经济适用房，所以质量很差。不，这是政策性住房，而且还处于实验阶段。这是北京首个有限竞争住房试点。所以质量还不错，各部门都在关注，所以中铁不能走得太远。
不过，购买国际城的人并没有获得太大的优势，因为中铁收购土地时，正值房地产市场的高峰期，设定的价格非常有吸引力。但当它推出时，它已经处于低谷。长阳半岛和西岳山周边的物价已经下调，便宜不了多少。
但不管怎么样，都是值得的，绝对不是什么损失。或者这么说，只要不是在一年中的高峰期购买，在长阳买的都是合适的。升值幅度基本超过市场，也超过北京大部分板块。
但国际城也可以说是占了学区的便宜。这不是讨论对错，只是一个事实。当时的舆论战相当恶毒，比20年前我在网上与人争吵要热闹得多。双方争夺一个度，打得一塌糊涂。有一段时间，我把论坛当作教科书，绝对的经典案例。
我不想再讲过程了，伤我的脾气。无论如何，最后胜利的还是国际城的业主们。 “国礼城”取得了伟大的胜利，顺利取得了学位。我从心底里同情半岛的主人。毕竟花的钱多了，结果却是和别人的孩子挤到了班级。据说，这几年，长阳的班级每班有50名学生，已经快赶上燕郊了。但我们对此无能为力。郊区教育基础薄弱。短期内不会有那么多老师，政府也没有那么多钱，孩子们只能受委屈。
到现在为止，房山的教育资源仍然不够，否则十二中也无法给三所学校分配名额。这一切都取决于发展。希望房山的工业发展起来，有钱了一切都会好起来。看看亦庄就知道，只有有钱的人才敢投资，几年后就会出现逆袭之势。但这也要看领导。丰科园和CBD都足够富有，但在教育方面的投入并不多。我不知道他们怎么想。
五，
最后说一下豆点。这里在2010年之前肯定很弱，你不服就来打我。但自2010年以来，这种情况就没有发生过，而且并不容易。起初，我不知道为什么。我觉得不可思议，这么远的距离我还能跟上地铁。为什么？后来看到当地的行业数据后，我大概明白了，是因为行业，否则就没理由支持。
海淀朝阳等人可以看不起房山，但这不能横向比较未来房山房价，必须和自己纵向比较。还是那句话，一切都要靠发展，不管距离是否缩小，只要取得了进步，就算是成功了。
仅供参考。
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