本文总结了房地产公司土地成本不能抵扣或不能抵扣的情形，具体情况如下：
（1） 地价以外的其他土地成本项目
可以抵扣的地价为：支付的地价是指直接向政府、土地管理部门或政府委托收取地价的单位支付的地价。
也就是说，房企可以抵扣的费用仅限于土地出让费，外地的市政配套费、排污费、人防建设费等不能从进项税额中抵扣。
（2） 被收购方用于股权收购的土地属于国家自由分配
（3） 合作建设方式视为土地出售
（4） 地价超过纳税人实际缴纳的
国家税务总局公告2016年第18号）明确规定，一般纳税人应当建立土地价格扣除登记账，扣除的土地价格不得超过纳税人实际缴纳的土地价格。
（5） 出售旧房地产项目，适用简易计税方法
（6） 增值税地价预付款
（7） 计算当期应税销售额对应的地价
（八）已缴纳地价款未取得省级以上（含省级）财政部门监督（印制）的财政票据
）。
（九）扣税凭证不符合法律、行政法规和其他规定
（10） 一般纳税人的会计核算不健全
（十一）一般纳税人资格登记应办不办
（12） 一般计税项目和简单计税项目不能分开
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）明确规定，适用一般计税方法，同时经营简易计税方法和免征增值税项目项下计税项目且不能分割不得抵扣进项税额的纳税人，应按下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不可抵扣的进项税额=当期不能分割的全部进项税额×（当期简易计税方法下的应税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期销售总额
主管税务机关可以根据年度数据，按照上述公式对不可抵扣的进项税额进行变现。
7. 房地产开发项目的预缴税款
房地产开发企业的纳税人以预付款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预付款时按3%的税率预缴增值税。
预交税款=预付款收入的÷（1+适用税率或征税率）×3%，其中，一般纳税人适用一般税款计算方法的，适用税率按9%计算;小规模纳税人和一般纳税人适用简易计税方法的，按照 5% 的征收率计算。一般纳税人应当在领到预缴凭证次月纳税申报期内向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应当在领到预缴凭证后的次月纳税申报期内或者主管国税机关批准的纳税期限内向主管国税机关预缴税款。
8. 不提前付款的责任
纳税人未在规定期限内提交纳税申报和报送税务资料，或者扣缴义务人未在规定期限内向税务机关提交扣缴税款汇缴、代收汇缴税表和有关资料的，税务机关应当责令纳税人限期改正，可以处二千元以下的罚款;有情节严重的，可以处二千元以上一万元以下罚款。《税收征管法》第 62 条
9. 一般纳税人暂停预缴
一般纳税人出售跨省（自治区、直辖市、计划单列市）购置的不动产，且该不在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）所购置的不动产，计算出的应纳税款少于所在地预缴税款的所在地，且相差较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关在一定期限内暂停预缴增值税。《关于营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第11款
10. 纳税申报表房地产
跨县（市、区）开发，未在项目所在地完成税务登记的，应在不动产所在地按3%的税率预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般税款计算方法的，按照当期销售额和11%的适用税率，按照纳税义务发生时计算当期应纳税额，扣除预缴税款后。 应向主管国税机关申报纳税。未扣除的预缴税款可以结转到下一期进一步扣除。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法的，以当期销售额和5%的征收率，按纳税义务发生时税率计算当期应纳税额，扣除预缴税款后， 应向主管国税机关申报纳税。未扣除的预缴税款可以结转到下一期进一步扣除。
文章
国家税务总局公告 2016 年第 18 号第 14、15、22 条
11. 征税地点
固定经营户应当向事业所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总公司与分支机构不在同一县（市）的，应向所在地主管税务机关申报纳税;经财政部、国家税务总局或者其授权的财税机关批准，总公司可以向总公司所在地主管税务机关进行汇总申报和纳税。经
省（自治区、直辖市）财政厅（局）批准，固定经营户，总公司、分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划具体确定的市）内的试点纳税人， 或国家规划中特别指定的城市）和国家税务总局可以向总公司所在地主管税务机关申报缴纳增值税。《
营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条
12. 发票的开具
（1） 总则
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告〔2016〕18号），一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应当自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应自行开具增值税普通发票。买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人应向主管国税机关申请开具。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者代为申请开具增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，经收取2016年4月30日前收取的预收款，并已向主管地税机关申报缴纳营业税，不开具营业税发票的，可以开具增值税专用发票，但不得开具增值税专用发票或者代为申请开具增值税专用发票。（2） 预付款发票根据《国家
税务总局关于营业税改征增值税试点征管若干问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号），在纳税人收到税款但不销售货物的情形中增加“不征税无销项目”营业税 房地产 增值税， 应税服务、服务、无形资产或不动产。在“无销无销”项下，有601项“预付卡销售充值”、602项“提前销售自有开发房地产项目”、603项“营业税已申报缴纳未开具发票”。房地产开发企业使用 602 税目开具增值税普通发票，并在税率栏填写“不征税”。（3） 填写备注栏
根据《国家税务总局关于全面实施营业税改征增值税试点工作的公告》（国税总局〔2016〕23号）第四条规定，纳税人出售不动产时，应在发票“商品名称或者应税劳务和服务名称”栏内填写不动产名称和房屋产权证编号（如有没有房屋产权证），在 “unit” 栏填写面积单位。备注栏表示不动产的完整地址。
13. 增值税清算
一般纳税人适用一般税款计算方法的，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）规定的纳税义务发生时间，按当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额。 扣除预缴税款后，应提交给主管国
税务机关申报和缴纳税款。未扣除的预缴税款可以结转到下一期进一步扣除。
小规模纳税人和一般纳税人适用简易计税方法计算当期应纳税额，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）规定的纳税义务发生时间，按当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。 扣除预缴税款后，应向国家主管税务机关申报缴纳税款。未扣除的预缴税款可以结转到下一期进一步扣除。
纳税义务产生的时间一般为纳税人有应税行为并收到销售款项或取得销售款项申领凭证之日;如果发票先开具，则应为发票开具的日期。销售收益收入是指纳税人在出售不动产期间或之后收到的款项。获得销售付款收据的日期是指书面合同中确定的付款日期;未签订书面合同或书面合同未规定付款日期的，应为不动产所有权变更之日。
14. 纳税义务时间
财税〔2016〕36号附件1第四十五条规定，增值税缴纳义务和扣缴义务的发生情况如下：（一）纳税人有应税行为并收到销售款项或者取得销售款项收据之日;如果发票先开具，则应为发票开具的日期。
销售收益收入是指纳税人在销售服务、无形资产和不动产期间或之后收到的款项。获得销售付款收据的日期是指书面合同中确定的付款日期;未签订书面合同或书面合同未规定付款日期的，应为施工服务完成之日。
应税行为的发生是前提，项目建设已经开始，各方已经签订了具体交易的合同，无论是否已经交付，应税行为已经发生。这是商品销售和以增值税代替营业税业务的一般规则。
前提：应税行为的发生。
三个时间点：一是收到销售款款;二是获得销售款的凭证;三是先开票（预收发票除外）。
代收和开票都是以应税行为发生的前提为前提，不要被先开票这句话误导，否认应税行为发生的前提。发票不能是确认纳税义务发生的唯一条件。
在此前提下，应根据先到者的原则确认收货、申请和开票三个条件。
因此，房地产公司根据房屋的交付或预先开具的发票（即带有税率的发票）确定纳税义务的发生，停止预付款，并根据适用的税率和从销售金额中相应扣除的土地价格计算和申报增值税。具体纳税义务时间为：
1.房地产开发企业的纳税义务，自纳税人有应税行为并收到销售款或取得取得销售款凭证之日发生，如发票先开具，则为发票开具之日。
2、未开具发票的营业税 房地产 增值税，以房产买卖合同约定的交货时间为纳税义务发生的时间;如果实际交货时间早于合同约定的时间，则实际交货时间应以纳税义务发生的时间为准。
3.（安徽省国税）因房地产开发企业原因导致房屋延迟交付的，以实际交房时间为纳税义务发生的时间;
4.（安徽省国税）因可归责于买方的原因，买方未按合同约定完成不动产的交货手续的，以合同约定的最晚交货时间作为纳税义务发生的时间。
以投资、分配利润、赠与、债务赎回等方式转让的不动产，房地产开发企业应当以不动产权属变更之日作为纳税义务发生的时间。
注：安徽州有较全面的认识，对于房地产开发企业延迟交付房屋，需要实际交付时间，突破了正式的“保护税征收”优先概念，同时，对于非销售情况，房产所有权变更是义务时间， 这也有利于以纳税人的实际行为为前提。
15. 商品房销售包括商品房当期销售和商品房预售。
（1） 商品房现已开始销售
商品房当期销售是指房地产开发企业出售已通过竣工验收的商品房，由买方支付房价的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，当前销售商品房应符合以下条件：
1、商品房销售的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2. 取得土地使用权证或土地使用批准文件;
3、持有建设项目规划许可证和施工许可证;
4. 已通过竣工验收;
5. 实施拆迁安置;
6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施、公共设施具备交付使用条件或者建设进度、交付日期已确定的;
7. 物业管理计划已实施。
（2） 商品房预售
商品房预售是指房地产开发企业提前将正在建设的房屋出售给承购人，承购人支付定金或房价的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修订发布）第五条规定，商品房预售应当具备下列条件：
1、已缴纳全部土地使用权出让费，并取得土地使用权证;
2、持有建设项目规划许可证和施工许可证;
3、根据预售商品房计算，投入项目开发建设的资金已达到项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交期。
（1）期房：购房合同未明确采用直接付款方式的，按预付款方式确定，实际收到预付款时，开具代码为“602”、税率为“无税”的普通发票，并按规定预缴税款， 且非应税发票不得用于购房办理契税申报和产权登记手续;
（2） 既有房屋：出售现有房屋收到的销售款项与以预付款方式出售不动产收到的预付款不同，增值税不得按 3% 的预征税率预付，而应按适用的税率征收。”
问：出售现有房屋是否需要预付 3% 的增值税？
“现有房屋销售是指不动产交付后的销售。现有房屋的销售应根据纳税义务产生的时间计算并缴纳增值税。出售现有房屋获得的销售收益与通过预收款方式出售不动产获得的预收款不同，无需按 3% 的预征税率缴纳增值税，并应按适用税率征税。”
项目开工并允许预售后，如果实际没有交付给业主，无论是现有房屋还是期房，都应视为以预付款的形式出售不动产。
至少，这个回答指出，开发项目竣工验收后，如果在满足实际交期条件时出售，则无需预付，应按适用税率征税。
16. 为什么以房屋的实际交付为确定纳税义务发生时间的原则？
将交割时间作为房地产公司出售房地产的纳税义务时间，主要基于以下考虑：
一是可以解决预缴税款和纳税义务时间不明确的问题;
二是可以解决销项税与房企进项税额发生时间不一致导致的错配问题（如果根据收到房价产生纳税义务，则可能形成前期大额销项税，后期形成大额进项税额， 而企业注销时，长期信用甚至进项税额仍然没有抵扣）。
第三，可以解决销售扣除的地价与已实现收入的匹配问题。”
根据以上解释可以看出：1）确认预缴税款的时间不明确;2） 它仅用于计算税收匹配，从文件 36 中的纳税义务确认规则中并没有更多地考虑;3） 只考虑了前期的税负（3%以上的预缴），但未考虑某些项目的实际税负可能不超过3%。
3. 如果应税行为的前提发生变化，即房屋没有按合同交付，该如何处理？
1、提前交货：合同约定的时间与实际交货时间中较早者的原则。
具体交货时间以《商品房买卖合同》约定的交货时间为准;如实际交货时间早于合同约定的时间，以实际交货时间为准。
2. 交货延迟：由于房地产公司原因的实际交货时间;业主的原因，合同规定了交货时间
安徽省税务：确定增值税义务的前提是纳税人是否发生了应税行为。以销售方式转让的不动产，房地产开发企业和买方在合同约定的最晚交货时间前完成交货手续的，以实际交货时间为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因延误房屋交付的，以实际交房时间为纳税义务发生的时间;
（安徽省国税）因买方原因未能按合同约定完成不动产交付，以合同约定的最晚交货时间为发生纳税义务的时间。
Q：如果房企与客户签订了卖房合同，约定在2017年3月31日交房，但现在客户无法申请按揭贷款，房企是否应根据合同约定的日期确认纳税义务的发生时间？还是等待贷款交出，确认纳税义务发生的时间？确认的依据是什么？
答：买方违约，合同不能如期履行的，按照实质重于形式的原则，以实际交货时间为纳税义务发生的时间，合同约定的交货时间不能作为纳税义务发生的时间。
分析：在实践中，买方已经按照合同约定支付了货款，但由于身处外地等各种原因未能及时办理交货手续的情况很常见。双方均已满足交房条件，但如未能办理交房手续，房企必须按照合同约定的交房时间确认销售。
在办理抵押贷款时，由于个人信用，或贷款未还清等原因，导致抵押贷款无法完成，可能无法履行合同，不符合交房条件，以实际交房时间为准（部分省份）。
当然，如果每个省份都有具体的规定，应以当地规定为准。（蒙古没有延迟交货的规定）。
十七、房地产开发企业以投资、分配利润、捐赠、债务偿还等方式转让不动产的，以不动产权属变更之日为纳税义务发生时间。
注：房地产企业增值税义务缴纳时间，即销售申报的确认时间，远晚于收入在企业所得税中确认的时间点。
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