大城市的远郊，类似于新城、新区，未来楼市还有机会吗？
我之所以想谈这个话题，是因为这两年，在全国房地产市场明显降温的情况下，郊区，特别是远郊，还有都市圈外围地区的房价都在下调。减少了一半，且降幅明显大于城市地区，尤其是市中心。
这种现象在新房市场尤为突出：在很多城市，郊区新城、新区的楼市尤其惨淡，卖房比超市中心要困难得多。
从楼市繁荣与低迷交替的角度来看，这一现象可以用房价上涨与下跌的对应关系来解释。
楼市火爆的时候，很多新城、新区、都市圈周边都被大肆炒作。很多投资投机者，因为贪图较低的总价（或者误认为以后低价房会增加更多），或者在城市地区没有房票，只好投资于大都市圈周边，如北京廊坊、上海昆山、深圳惠州等地。
当楼市低迷时，市中心的房子对房价下跌的抵抗力更强，而远郊的房子抵抗力较差（产业集聚较弱、生活设施较差）。
城市发展的大变化
从中长期城市发展来看，事实上，一些关键因素近年来已经发生了巨大的变化！
许多城市的远郊和大都市郊区的房地产市场可能永远无法恢复昔日的辉煌。
无论是房地产公司买地还是个人买房，谨防远郊陷阱！
这个话题的由来是最近一位上海朋友向我咨询上海远郊临港即南汇新城片区的楼市走势。
该地区房价最高时曾达到5.5万-6万元。现在房价只有3万元左右。可以说房价已经腰斩了。
就上海整体而言，是房价跌幅最大的板块之一。
熟悉上海城市布局的朋友都知道，临港新城（南汇新城）是上海五个主要新城之一，城市定位相当高。
当年，上海将临港新城定位为独立城市，想要建设一座人口约100万的独立沿海城市。
如今，十多年过去了。虽然临港有包括特斯拉超级工厂在内的一些产业集群，但人口也大幅增长。
而且，两次设立自贸区，就连外地人购房限制也是全市最宽松的。扶持政策还蛮多的！
然而，目前整个新区的发展现状，距离当初的目标还相差甚远！
为什么会发生这种情况？
老杨认为，主要原因是临港失去了独立城市的发展前景。
一方面，它在一定程度上违反了城市发展规律，主要是距离上海市中心城区太远，60-70公里，这是一个可怕的距离。
另一方面，这座新城市却运气不佳！
接下来我们重点探讨一下为什么“命不好”？
新城的命运每况愈下
在平时的研究中，也包括全球经济和房地产，老杨发现一件事：世界著名大都市的发展过程有明显的规律。
当国家经济增长率很高，城镇化快速发展的时候，特别是当城镇化率在30%到50%之间时，整个都市区呈饼状发展，是最适合新城市和新城市成长的环境。远郊新区。
一旦城镇化率超过60%，都市圈向外发展的步伐就会放缓；
当城镇化率超过70%时，周边地区基本无法发展。
伦敦、纽约、东京都经历过这个过程。
我国城镇化发展最快的阶段是本世纪前15年。
如今，城镇化率已达到65%以上，接近70%。
十多年前，全国各地都在大力发展新城市、新区。
据国家发改委相关课题组2012年统计，一线城市平均有10个左右新城、新区正在规划或建设；二线城市平均有4-5个新城新区；三线城市平均拥有2个新城新区。
十多年前，我国经济增速较高，城镇化率快速推进，总体人口仍在增长，房地产市场较为繁荣。
全国各地的州长都雄心勃勃。为了快速取得政绩，他们都想挥手建设一个新的城市或地区。
近年来，特别是2021年以来房地产市场明显降温后，远郊新城、新区发展迟缓。
一是当地财力不足，没有钱摆摊；
二是购房需求大幅下降。远郊正在建造许多房屋。谁会把它们卖给谁？
第三昆山房价会降吗，我国总人口已到拐点，城镇化率逼近70%。
老杨负责任地告诉大家，未来新城市、大城市周边新区将没有发展潜力；能够保留摊位并维护和巩固它们是很好的。
还有一些城市的少数新城、新区会出现空置率高、产业衰退，甚至出现空城、鬼城的情况。
回到临港新城这个话题，如果临港新城能在十年前建成，可以说抓住了机遇；但现在没有条件了。
因此，我判断未来五年甚至十年内临港新城的房价很难上涨到6万元。上海中心城区房价将创5-10年新高。
相对而言，嘉定新城（上海五大新城之一）距离市中心较近，房地产状况和房价走势比临港好很多。
目前，全国还有不少新城、新区，特别是远郊的新城、新区，多数房地产前景并不乐观。
除了个别大城市在城市地位、产业集聚、人口增长等方面仍在快速发展中。
朋友们，您可以根据您所在城市的具体情况具体分析。
同样，未来城市外围地区的房地产开发也会更加困难。
在房地产市场的超级景气周期中，一个国家的都市圈和都市圈比其他地区更容易孕育更大的泡沫。
2017年，老杨指导同事写了一篇关于中国都市圈和东京都市圈房地产泡沫的比较研究。结果显示，当时中国都市圈的泡沫已经达到了1990年日本泡沫峰值的70%！
近日，国家印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》昆山房价会降吗，提出4大行动、19项重点任务及相关政策措施。
一、实施新一轮农业转移人口城镇化
2. 实施提升潜力地区城镇化水平行动
三、实施现代化都市圈培育行动
4. 实施城市更新和安全复原力提升行动
其中，“实施现代化城区培育行动”被视为重要内容。
2019年，国家发改委印发《关于培育发展现代城镇的指导意见》，首次对我国城镇建设作出系统部署。 2021年3月，国家“十四五”规划纲要提出培育发展一批城市一体化程度高的现代化都市圈。
不过，老杨认为，从房地产机会来看，未来都市区外围地区不会有太多长期机会。
都市圈的城市更新（一般在城区）可能比都市圈的开发建设带来更多的机会。
鄂尔多斯鬼城逆袭
最后来说说全国一个典型的新城区，当年著名的“鬼城”实现惊世逆袭，死里逃生的案例。
2011年下半年，全国楼市普遍降温，房地产泡沫在两个地区破灭，一是温州，二是鄂尔多斯。
我在2013年发表的《楼市探索》中对这两个地区的情况进行了分析和预测。
这是一个简短的摘录：
2011年，民间高利贷泡沫在全国少数地区破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷和房地产是交织在一起的。相当一部分高利贷资金流入房地产开发领域，或者直接投资于投机性购房。在房价下跌之前，只有房地产（以及采矿业等极少数行业）的回报率才能覆盖高利贷的高额融资成本。温州房价下跌，加上实体经济衰退，导致高利贷链条断裂，进而进一步迫使开发商和投机者低价出售房屋。
2012年，鄂尔多斯出现了一座“鬼城”，名扬全国。这里是康巴什新区。
2004年，康巴什新区成立；距鄂尔多斯市中心25公里。
对于三线城市来说，这是一个非常遥远的新城区。郊区中的郊区。
2006年，市党政机关迁入新区。同样是从今年开始，鄂尔多斯的房价开始爆发，从千多元涨到均价五六千元； 2010年，全国楼市繁荣，鄂尔多斯均价突破万元。
煤矿产生财富，支持政府改造城市，并通过拆除将其分配给更多人。然后通过民间借贷筹集资金，贷给房地产和新煤矿。家里有矿的人和被拆毁的人用巨额资金买房、炒房。
由此，形成了煤钱房的资本闭环。
然而，意想不到的事情发生了。 2011年，全国楼市降温，房价下行。 2012年前后，煤炭价格暴跌，民间借贷风险爆发。
受此影响，鄂尔多斯房价开始暴跌，均价从万元以上回到3000元左右。
康区新区情况更糟，大量房地产项目停工烂尾。
街上人车稀少，只有清洁工。
当时，很多人认为康巴什新区和房地产市场已经永远完蛋了。
然而，2019年，鄂尔多斯房价已经恢复到崩盘前的水平； 2020年，当地迎来久违的新楼盘； 2021年，二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元； 2022年，康巴什的房价竟然再次突破万元。
2012年，康巴什新区人口只有3万左右。截至2023年底，常住人口达到12.69万人。
在此过程中，当地政府采取了多种措施：停止新增房地产用地供应，将住房分配给公务员和国有企事业单位，纳入住房保障范围，作为人才安置用房。 、引进国外企业等
仅2016年和2017年，鄂尔多斯市房改消化存量商品住房面积分别达到589.8万平方米和511万平方米。
不过，老杨认为，鄂尔多斯和康巴什新区房价能够逆袭重回高位，最重要的原因并不是当地部门的强力救市措施；而从2016年到2021年，全国楼市经历了历史上最大的一轮。上升趋势。
而目前处于极度低迷状态的全国大部分新城市、新区的房地产市场，未来十年是否会等待类似2016-2021年的全国房地产市场？
请各位退伍军人思考一下...
