欧洲房地产已成为中国海外资产配置的重要组成部分。面对如此多的欧洲国家和城市，您应该如何选择投资目的地？哪些城市具有较好的投资价值和升值潜力？
普华永道就此问题进行了大规模问卷调查，并据此发布了《2017年欧洲房地产趋势》研究报告。根据报告分析预测，2017年房价和租金涨幅最快的城市为以下10个。
城市排名 租金增速 房价增速
1 柏林 4.01 3.99
2 慕尼黑3.84 3.80
3 马德里3.83 3.74
4 法兰克福 3.76 3.80
5 个汉堡 3.73 3.80
6 都柏林 3.78 3.67
7 巴塞罗那 3.69 3.60
8 阿姆斯特丹 3.54 3.73
9 里斯本 3.57 3.68
10 哥本哈根 3.56 3.57
升值潜力最大的10个城市中，有4个在德国城市。英国脱欧后，德国在欧洲的核心地位进一步强化，其稳定的经济增长受到众多投资者的青睐。德国乱世中“安全岛”的形象吸引了众多房地产投资者的关注。
无独有偶，德意志银行在其题为《2017年德国房地产市场展望》的报告中，也对德国房地产市场未来几年的持续增长非常乐观。德意志银行报告数据显示，2009年至2016年，德国A级城市的房价上涨了63%，B级和C级城市的房价上涨了40%。
2017年，德国新房竣工数量将首次超过30万套，而同期新房需求将达到35万套。这种供应短缺将导致德国房价继续上涨。德意志银行预计，2017年德国主要城市的房价和租金将大幅上涨。
慕尼黑仍然是德国最具活力的城市。由于过去慕尼黑人口增长迅速欧洲房地产投资，住房空置率相对较低，这两个因素的结合意味着未来几年慕尼黑的房价和租金将持续上涨。慕尼黑的供应短缺非常明显。 2011年至2016年间，慕尼黑竣工了4.5万套新房，满足了约9万人的住房需求。然而，同一时期，慕尼黑人口却增加了20万，达到155万。因此，预计至少需要新增55,000套新住房才能满足新增人口的住房需求。 2015年慕尼黑城市房地产市场报告指出，慕尼黑房地产均价达到每平方米6300欧元，二手房租金价格为每平方米14.5欧元，新建房屋租金为每平方米16.6欧元。每平方米欧元。这无疑使慕尼黑成为德国最昂贵的城市。
未来几年，柏林的房价和租金也将继续上涨。这是因为柏林的劳动力市场非常活跃，目前柏林的房价和租金价格对于欧洲首都来说仍然相对较低。总体而言，未来几年德国房地产市场的价格将继续上涨。
既然德国房地产市场具有投资价值，那么投资德国房产需要注意哪些问题呢？
房地产相关税收直接影响购房的总成本，因此必须予以考虑。在德国买房主要涉及房产交易税和房产税。
在德国购买和出售房地产需缴纳一次性房地产交易税。房地产交易税通常按房产交易价值的一定比例征收。房地产交易税率从 3.5% 到 6.5% 不等，具体取决于房产所在的州。
任何在德国拥有房地产的人都有义务缴纳房地产税。房地产税率从 0.26% 到 1% 不等，具体取决于州和财产类型。房地产税率乘以每个城市确定的“市政乘数”。
例如，如果您在德国西部的一个州拥有价值 100 万欧元的房产。该州的房地产税率为0.35%，市级乘数为4.41。那么你每年需要缴纳的房产税总额为100万欧元乘以0.35%，再乘以4.41，大约为15,435欧元，相当于房产评估价值的1.54。 %。
还有一点需要注意的是，在德国买房不会导致身份的改变。也就是说欧洲房地产投资，德国并没有像西班牙、塞浦路斯等国家那样实行“购房移民”政策。在德国购买房产是一项纯粹的投资。如果您考虑在德国长期居住和居住，您需要通过正规渠道获得移民身份。
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