经常有朋友问，陶哥，如果我买了某个行情，三年后能不能上涨50%？涛哥，你觉得某个地区未来三年能增长50%吗？等等。
涛哥的小圈子已经有640多人了。小圈子里已经对此进行了非常详细的分析。今天，我将一些内容分享给普通朋友。
以下全部都是错误的
对于深圳楼市的短期判断，有两种非常有代表性的观点。
一位是欧神。去年年底、今年年初，他多次表示深圳房价三个月内上涨30%，三月、四月、五月会上涨。
上图是欧神2017年底提出的问答，三个问题都是关于深圳的。而且，在网友得风声明确提出政府要严厉打击GPGD后，欧神给出了答案：增加30-35%。将于三月开始。
到了3月份，欧神依然维持这个判断：3个月内能涨30%，也就是说3、4、5、3个月能涨30%。
结果如何？涛哥的事，不用多说。深圳2000平方公里的土地中，你能找到一块在过去三个月里增长了30%的土地吗？
第二位是杨红旭，他从2016年开始就公开做空深圳。
2016年5月，杨红旭表示：“深圳的房价已经结束了，未来两年左右的时间，累计下跌20-30%左右。”杨红旭甚至认真写了一篇文章：“深圳房价下跌预警已经结束。”升级至最高等级：红色警戒》
从那时起，已经整整两年了。结果如何？在深圳2000平方公里的土地上，你能找到下跌30%的楼盘吗？
我给你讲一个悲惨的故事：涛哥的小圈子里有一个朋友。他听从了杨红旭的判断，卖掉了红树林西岸的一套268公寓，打算卖给乐队。结果被卖光了，造成了损失。千万级。这位朋友去杨某的微博投诉，立刻就被屏蔽了。
涛哥总结说，以上两种观点有几个共同的特点：1、必死无疑。 2. 他们都是上海人。 3.他们都有很多粉丝。 4、最关键的是错了。
涛哥对短期趋势的思考
自从上海的两位大师都失败了。接下来，深圳房价将如何走向？回到最初的问题，某个市场或者某个区域能否在三年内再增长50%？如果有些属性可以增加这么多，需要什么条件呢？
判断短期趋势确实很难，但仅仅谈论长期趋势实际上是流氓无用的废话。所以涛哥也想分享一下他的短期看法。
以下是涛哥几周前在小圈子里回答类似问题时的想法：
涛哥的观点
判断需要逻辑，而不是随意猜测。涛哥带您回顾楼市历史，从历史中寻找答案。
这一波调控是因为2015年大幅加码，2016年3月25日开始调控，2016年10月4日加码，到现在已经两年多了。
具有可比性的是：继2009年大幅上涨后，2010年上半年又被要求遏制投机性购房。 2010年增加930并开始限购。
这个时间节奏和现在基本一致，2015年对应2009年，2016年对应2010年。那么，2011年发生了什么？
2011年4月、5月开始，深圳房地产价格开始限价。中海乐活国际、赛纳时光9000起起，柠檬水畔温泉、益田大云城、海正东方湾等楼盘项目开盘后其实销量不错。
一个标志性的地产项目是，当年6月11日上午，莱蒙水榭温泉三期三期共1093套开盘。由于限价，均价仅为每平方米21000元，比之前的市场价至少低了3000元。结果，有4000多人争相购买。开业现场挤满了抢手的客户和投资者，其中不少来自香港的投资者到场。当天基本就卖完了，销售额近20亿……
这些情况其实和我们现在的情况很相似。限价导致新房价格明显低于二手房，引发抢购潮。
但限价创造的新盘热销能否永远持续，能否改变二手市场的困境？答案是否定的。
2011年底，该规定开始生效。龙华绿景红湾价值回购，西乡招商绿地低价开盘，后来业主维权。龙华花半里低价卖，广星源圣纳威卖得很差。好的……
我个人觉得2010年严格调控之后，到第二年触底的时候效果还是很明显的。然而，本轮监管却在市场上产生了耐药性。因此，2016年的这波严厉调控在2017年并没有产生明显的效果，其效力很可能要推迟到今年。
葛涛认为，2018年可能会像2011年一样，是监管生效的一年。如今，无论是开发商资金链紧张，还是二手交易量大幅下滑，都已经出现苗头。我个人判断大运城邦悦城房价走势，2018年第四季度会和2011年第四季度类似，是一个短期的市场底部。
在2011年底达到低谷后，2012年市场再次开始复苏，房价稳中小幅上涨，新项目基本畅销。这种情况一直持续到2015年330政策出台。
事实上，从2011年到2014年底，房价整体涨幅并不大。一些领域增长良好，而另一些领域则基本保持不变。
举一个可观增长的例子：
2011年11月开业的投资绿地，单价15000-16000。
2013年7月，邻居润恒尚园开盘，均价2.2万。
2014年，对面的康达山远洋城开盘，均价2.5万元。
2014年底，果岭二手房价格在2.6万左右。
也就是说，西乡碧海三年时间增长了约60%。
我们再举一个几乎站不住脚的案例：龙华
2014年8月龙华华业玫瑰四季一期开盘时，售价仅为2.3万。与2011年6月莱蒙水榭三期开盘价21000相比，三年的涨幅并不多。
然而进入2015年牛市，龙华压抑已久的势头爆发，因暴涨赢得了宇宙中心的称号。
一些结论是：
1. 2018年可能会像2011年一样。
2、2011年到2015年，有的地区增速可以达到60%大运城邦悦城房价走势，比如西乡碧海，但有的地区很小，比如龙华。
3. 这里有什么区别？可能与绝对价格低+新兴地区有关。
当时西乡的房价绝对值较低，从一万多起，而龙华已经是2.1万了。在关内核心区房价仅4万多的情况下，房价上限尚未解除，龙华面临着沉重的增长压力。
新兴地区的建设和效益将刺激房价稳步上涨。当年，西乡一直被前海的好处所辐射。
4、不过那一波市场分化并没有那么严重，也没有像深圳湾那样的豪宅激增。
这是我们这次需要密切关注的事情。葛涛反复强调，当前这一波是调控背景下明显的好转市场特征。
5、2010-2014年龙华的案例至少说明，价格略高的普通地区，以刚性需求为主，供给量大，绝对价格较高，调控下增长有限。
这是对一些网友提问的回答：如果是这一类领域，三年内很难增长50%。
6、最后一点：我个人认为，这一波房地产市场调控，即使目前面临贸易战的威胁，也很难放松。政府将继续致力于调控房地产市场。
至少到2019年下半年，我们会观察国内外形势，看是否有放松的可能。现在谈论放松还为时过早。
2018年5月12日下午13:30至16:30，涛哥受邀参加论坛——“2018年西部大爆发，大湾区重要支点在哪里”。除了涛哥之外，在场的还有四位神秘嘉宾。他们每个人都对深圳楼市有长期独立的观察和实践，掌握了大量的内幕消息。在楼市这个极其关键的时刻，欢迎大家交流。 。
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涛哥知道大家都有很多的困惑
这些问题在涛哥的小圈子里都有讨论。
由陶文杰创立，陶文杰在深圳拥有15年房地产行业经验。曾任南方都市报首席地产记者、新浪乐居深圳观汇总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳一地产主编，创办《文杰找房》。
参与乐居纽交所上市敲钟，两次赴世界顶级商学院宾夕法尼亚大学沃顿商学院进修，多次前往美国、日本、新加坡等国考察房产，并荣获“中国微博十大房地产媒体人”称号。
涛哥深耕深圳房地产，擅长区域分析和选房。脚踏实地，见多识广，近十年来深圳稍有名气的新项目他都踏足了。在关键时刻，我们将保护您的房地产市场决策。小圈子里有资深投资人630余人。
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