本轮房地产调控升级前，上海在房地产信贷、购房资格等方面比北京、深圳更为宽松。即使升级后，北京在某些方面仍比上海更为严格。
专栏作家黄志龙（苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员）
北上深三个一线城市的房价无疑是全国房地产市场的风向标。 11月28日，上海房地产调控政策再度收紧。无论是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均大幅提升。贷款资质认证又恢复为“认房认贷”。相比10月6日出台的“沪六项规定”更加严格，彰显了上海市政府调控楼市的坚持和稳定房地产市场的决心。那么，上海市政府为何选择在此时加大政策力度，背后的原因是什么？
上海房价绝对水平较高，房价上涨压力依然存在
毫无疑问，目前上海的房价绝对水平领先全国。易居房地产研究院数据显示，上海房价收入比偏差高达119%，位居全国第二，仅次于深圳（207%），而首都北京的房价收入比偏差高达119%，位居全国第二。收入比例偏差为95%。排名全国第五。这说明上海的房价绝对水平极高。
从房价涨幅来看，一线城市中，上海和北京的房价并驾齐驱。更重要的是，尽管10月6日“上海六举措”政策实施，10月份上海二手住宅价格仍上涨0.3%，而深圳二手住宅价格环比下降0.6%。从新房成交价格来看，10月份深圳住宅成交价格降幅高达9.72%，上海和北京分别下降2.23%和1.19%（见下图）。可以看到，市场认可的三个一线城市中，上海的房价收入比偏差明显高于北京，其次是深圳。与此同时，上海和北京的二手房价格仍在上涨，而深圳的房价则进入了下降趋势。
一线城市中，上海调控收紧空间较大。
在中央统一收紧房地产调控政策指导下，10月6日，上海市政府印发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场稳定健康发展的意见》 《上海六项措施》（简称“上海六项措施”），基本重申了今年3月出台的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（简称“上海九号”），目前尚无进一步措施。此次监管政策升级后，上海限购、限贷等政策的严厉程度与深圳基本一致。但在税收政策方面，仍比北京严格执行的20%级差所得税宽松得多。对此，笔者从上海、北京、深圳三个一线城市的贷款政策、购房资质等角度分析了调控力度。
上海首付比例规定，家庭购买首套房并申请商业贷款时，首付比例不得低于35%。在本市已拥有住房或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款。购买普通自有住房的，首付比例不得低于50%；购买非普通自有住房的，首付款比例不低于70%。关于降低公积金杠杆率：每月还款本金与工资收入的比例由50%调整为40%；公积金贷款限额与存款余额的倍数由40倍降低至30倍。
北京首付比例规定：购买首套普通自住住房首付比例不得低于35%，购买首套非普通自住住房首付比例不得低于40% （自住商品住房、“两限住房”等政策性住房除外）。拥有一套住房的家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，无论是否有贷款记录，首付比例不得低于50%；购买非普通住房的，首付比例不低于70%。
深圳首付比例规定：对于家庭名下无住房且无商业性住房贷款或住房公积金住房贷款记录的购房者，继续执行最低贷款首付比例30%的政策；购房者家庭名下无住房但无商业性住房贷款或住房公积金住房贷款记录的，有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付比例为不低于50%；购房者家庭在本市拥有住房的，贷款首付比例不得低于70%。同时，缴纳公积金的职工家庭在深圳没有住房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款最低首付比例为30%。职工家庭在深圳拥有一套住房，使用公积金贷款购买另一套住房的，公积金贷款首付比例不得低于70%。
综上所述，从信贷政策和购房资格来看，上海“认房认贷”；深圳“认房认贷”，但实行差别化信贷政策；北京“认房不认贷”。不过，相关媒体最新披露的消息显示，虽然北京的政策是“认房不认贷”，但在实际信贷审核中，不少商业银行已经开始执行“认房不认贷”的政策。可见，本轮监管升级后，上海限购限贷政策的严厉程度基本与北京、深圳相当。
上海楼市调控力度与北京仍有差距
尽管三个一线城市在限购、限贷等政策上基本一致，但在差别所得税、严格的人口控制政策等方面，上海与北京仍存在较大差距。具体来说：
北京是全国唯一实行20%级差所得税的城市。早在2013年3月上海市房地产转让办法，国务院就发布了《关于继续规范房地产市场的通知》，首次提出对房屋销售价格与原价差额严格征收20%的所得税。价值。到目前为止，这项政策仍然是二手房交易的最大“杀手”，大大增加了投机炒房的交易成本。但从实际来看，北京是全国唯一严格执行这一政策的城市。 2013年4月，北京市发布《关于进一步完善本市房地产市场监管的通知》，规定“个人转让住房应缴纳的个人所得税，可以通过税收征管核定，房屋登记等信息系统对房屋转让给个人的上海市房地产转让办法，依法严格按照房屋转让收入的20%征收；个人转让自用房屋5年以上且为家庭唯一居住房屋的，按照依法批准的征收办法征收个人所得税；免征个人所得税。”这一政策在实践中也得到了严格执行。上海二手房交易时，个人所得税仍可在总价的1%至差额的20%之间自由选择。在实际操作中，很少有人选择20%的所得税差额。可见，上海在20%级差所得税方面比北京宽松。
北京的人口限制政策是最严格的。户籍是一线城市常住居民购房资格的主要门槛之一。近年来，为配合京津冀协同发展重大战略，缓解首都非核心功能转移，北京市进一步严格控制户籍人口门槛。需要注意的是，虽然北京也推出了积分结算方式，但复杂的条件和较高的门槛让绝大多数“京漂”望而却步。国家行政学院发布的《中国社会制度改革报告(2016)》显示，落户最困难的10个城市分别是北京、上海、三亚、广州、深圳、海口、天津、苏州。市、青岛市、西安市。报告认为，虽然北京落户分数线尚未公布，但从基本门槛来看，落户难度明显高于上海。可见，与北京极其严格的户籍门槛相比，上海通过户籍更容易获得购房资格。
综上所述，本轮房地产调控升级前，上海在房地产信贷、购房资格等方面的政策较另外两个一线城市北京、深圳更为宽松。即使在监管升级后，二手房20%的差异，北京在入驻后的所得税和购房资格等方面仍比上海更加严格。对此，笔者大胆预测，实施与上海同样严格的政策北京方面的差别所得税可能成为上海房地产调控政策继续收紧的一个方向。 ■
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