这些数据都向我们揭示了上海新房市场正在回暖的信号。
除了新房市场，二手房市场也充满“温暖”。
2、二手房市场量价齐升，议价空间进一步缩小。
都说先量后价，我们先来看看2月份二手房的成交量。
1、1.85W套+，基本达到去年峰值水平。
截至2023年2月26日，上海二手房网上交易量为17275笔，最近两天尚未统计。预计2月份总成交量在1.85W-1.9W之间。
由于2月只有28天，这一交易水平基本达到了去年解封后7-8月高峰期的水平，甚至比之还要快。
而这个交易量并不是通过大幅度增加议价空间来实现的。
链家网真实成交数据显示上海房价走势，2月第一周已售楼盘议价空间仅为3.3%，明显低于近三个月平均水平。
如果这种趋势持续下去，议价空间有望回到“前缀2”。
反映出业主信心显着恢复。
接下来我们就来说说大家比较关心的价格问题。
2、房价止跌并开始小幅反弹。
我们对2000年以后建成的3136个小区的价格进行了跟踪上海房价走势，通过只保留中层住房，引入房龄系数和价位段权重，剔除住房结构的干扰，计算出上海的月度房价走势。
我们称之为3000指数趋势。 （点击链接查看“”了解更多详情）
代表2023年2月房价变化的3000指数在1月份企稳后终于开启了上涨趋势。
从不同环线来看，与1月份相比，各环线房价均有不同程度上涨，其中内环线恢复速度明显更快。
细化到单价细分，我们可以更清晰地看到：
上图结果非常明显：除了少数价格段保持稳定外，大部分都呈现上涨趋势。
其中，身价24W+的顶级大亨，价格恢复后涨幅最为明显。这也与刚才提到的内环内强劲的上行走势是一致的。
其实这次房价的普遍上涨和链家网发布了一批优质高价房源有关系（我们在之前的文章中已经详细分析过），但是我们的3000指数已经极力控制住房结构（只有中层住房的价格和单价结构一致），所以这个价格走势是比较有代表性的。我们还可以从最近的交易中得到一些恢复的确认。
下面我给大家一一解析，看看哪些板块上涨比较明显：
（1）房龄恢复后20W以上的豪宅市场
该价位的楼盘主要集中在内环线和中央滨江地区。从价格表现来看，整体基调是维稳上涨。
房地产价格上涨主要集中在黄浦新天地、浦东碧云、徐汇滨江等地。
而且，豪宅价格的反弹不仅仅体现在房源上，还有真实成交的支撑。
举几个例子：
1、龙宇复兴
2月份，该小区高端区域的一套房屋成交价超过25W/㎡。要知道去年止赎市场上，该小区高端区大户型之王仅售出单价19.99W，即便扣除止赎房10-15%的价差。这套也卖了很高的价格。
2. 绿城黄埔湾
绿城黄埔湾2月份最新成交的200平米以上大户型单价已达到23.86W，基本是去年高峰时的价格水平。据了解，这两套公寓位于看不到河流的建筑物内，因此更能说明问题。
（2）房龄恢复后15-19W的高端市场
该价位的楼盘主要集中在中部地区以及小部分中外环地区。
总体趋势保持稳定增长，上涨楼盘集中在黄浦蓬莱园区、浦东花木联洋、静安大宁、杨浦江浦、普陀武宁等地。
高端房产价格回升，有相应的交易案例为证：
例如仁恒滨江城（二期）、
面积150平米的中层住宅成交价从12月的13W+上涨至15W+。
不过这里需要说明的是，这个社区的增幅并没有这么夸张。
据了解，上述两套房子位置都比较好（1套房子在中央花园，1套房子有江景）。主要区别在于付款方式。 13W+为全款客户（3天内全部到账）。
所以，这个小区的房价确实在年后有所回升，但是回升并不是特别强劲，市场还在慢慢恢复。
（3）房龄恢复后9-14W改善市场
该价格区间的楼盘主要集中在中外环地区以及外环以外的部分地区。
从价格变化来看，上涨楼盘占比明显上升。
增量主要集中在浦东北蔡、杨寺、御桥、闵行莘庄、春申、嘉定丰庄、普陀万里、杨浦新江湾城等板块。
（4）房龄恢复后7-8W的新装修市场
该价格区间是少数以企稳为主基调的板块之一，但也不乏表现相对突出的板块，如闵行颛桥春申、松江九亭、宝山南大、松南、浦东周康等。
（5）房龄恢复后3-6W的刚需市场
这个价格区间是上海主流的刚需区间，也是本次出现明显回升的价格区间。
从分布来看，地铁区、工业区率先复苏。
其中，三大新城（嘉定、青浦、松江）和松江泗泾、闵行颛桥、宝山洋行及顾村、浦东望港及辉南为典型复苏板块。
（六）房龄恢复后W的极度刚需市场
经历1月份的上涨后，该价位区间的楼盘基本保持稳定，上涨的楼盘不多。
