当潮水退去，我们才知道谁在裸泳。
对于中国人来说，房价只涨不跌似乎已经成为铁律。但在过去二十年左右的时间里，许多城市的房价暴跌，让人们看到了泡沫的代价。
温州：多米诺骨牌式踩踏事件
第一个故事来自温州，这是一起踩踏悲剧。
作为炒房盛行的地区，温州房价的涨跌更能体现炒房的负面效应。
早在2010年，当北上广深房价还在1万元至2万元区间徘徊时，温州城区房价普遍超过3万元。
然而，2011年前后，温州爆发民间借贷危机。大量企业资金链断裂，不少小工厂跑路，引发踩踏效应，引发广泛哀痛。
民间借贷就像一个戒指，一环套一环。涉及的公司和个人不计其数，但只有一个环节断裂。整个多米诺骨牌连锁反应形成，然后发生了大范围的踩踏事件。房价随之下跌，无法恢复。
截至2015年6月，温州房价已连续38个月环比下跌，均价从最高点21000元跌至最低点12000元，几乎跌了一半。
直到2015年下半年，在去库存的帮助下房价 深圳 几次暴跌 90年代，温州房价才开始回升。然而，截至2017年9月，温州平均房价仅为18500元，尚未达到2011年达到的高度。
这意味着什么？ 2011年接手温州高层的人，到现在钱还没赚回来。如果考虑到近年来居民收入和物价的增长，温州房价暴跌带来的财富效应不只是减半，而是被摧毁。
杭州：崩盘后，退房潮即将来临
第二个故事是关于杭州的。虽然远未达到崩盘，但房价下跌后的社会反应更具代表性。这些场景未来可能会在一些城市重演。
在G20的加持下，杭州成为一线城市的呼声日益高涨，当地房价也水涨船高。然而，2008年，杭州房价暴跌。无数人刚买完房子，资产就变成了负数。有业主感叹：“没想到房价会跌得这么惨。”
当时杭州的一个万科项目开盘价在1万到1.2万元左右，而且是毛坯房；但半年之内，房价跌至每平方米8500至9500元，而且全部精装修。一座房子瞬间损失了20%，老业主们义愤填膺。
数百名业主举着横幅，在售楼处闹事，要求退房。万科自然坚决拒绝，表示无法接受无理退房要求。
除杭州外，当年南京、武汉、济南、东莞等地也发生过退房事件。南京一业主送花圈，奏哀乐，在万科总部闹腾。厦门的一位业主在售楼处前用扩音器循环播放呼吁。长沙一业主假装割腕自杀，要求查看……
2009年，4万亿元诞生，房价重回暴涨通道。一年前的退房声当时就成了笑话。有人开玩笑说，如果当时这些人成功了，以后是不是又会出现“万科房价 深圳 几次暴跌 90年代，把房子还给我”的戏码？
十年后的今天，杭州的房价已经达到了每平方米27000元。不知道一开始要求退房的业主们有何感受？
未来房价调整，“退房”的大戏还会继续吗？
海南：中国首次房地产崩盘
第三个故事比较老，来自20世纪90年代的海南。堪称中国楼市真正的崩溃。
今天可能没有多少人知道海南也曾是像深圳一样耀眼的经济特区。
1988年，海南从广东独立建省，成为中国唯一的省级经济特区。经济发展建设的需求和政策层面的倾斜，让海南一度可以与北京、上海、广州相媲美。
“想赚钱，就去海南；想致富，就炒房产”，吸引着全国各地的淘金者。鼎盛时期，这个人口仅600万多一点的小岛，拥有2万多家房地产公司，平均每300人就有1家房地产公司。
海南房价快速上涨。 1988年至1991年，海口、三亚等热门地区的商品住宅价格基本保持在1300-1400元/平方米之间。 1992年跃升至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。在巅峰时期，两年内增长了两倍多。
短短一年多的时间，海南的土地价格从1991年的几十万亩地一路攀升至1993年每亩600万元以上的峰值。
要知道，当时海南人均可支配收入只有2000多元，需要三年的纯收入才能买得起一平方米的房子。
相比之下，1992年全国商品住宅均价仅为每平方米995元，而北上广深直到1998年商品住宅均价仍在5000元以内。
显然，这样的场景不会持续太久。
1993年6月，面对房地产市场过热，中央出台宏观调控政策，限期追缴违法借款资金，减少基础设施投资，清理全部在建项目，瞄准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产企业上市，全面控制银行资金进入房地产行业。
柴火从大锅里抽出来，夜色寒冷。海南房地产市场崩盘，海南经济也进入断崖式下滑。
大批房地产公司倒闭，无数人损失惨重。这些企业给海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地、800亿元积压资金。一些烂尾楼长期没有活化，一度被改造成养猪场。
一时间，“天涯海角的烂尾楼”成为海南的象征。
从1999年开始，海南用了7年时间清理了房地产库存。直到2010年前后，在中国房地产市场暴涨的背景下，在国家“国际旅游岛”规划的助力下，海口的房价才再次达到原来的高位。然而，很多人却没有机会享受这个“成果”。
教训：与泡沫共舞的后果
二十年来，杭州、温州、海南给我们带来了哪些教训？
首先，过去二十年中国房价的上涨既有合理因素，也有泡沫因素。合理的一面是，经济快速发展，居民可支配收入不断提高，城镇化进程推进，住房消费需求改善；不合理的一面是，由于房地产具有拉动经济和带来土地财政的双重作用，因此房地产就有了绑架中国经济的资本，房价得到了政府的隐性担保。但这种保证只会进一步积累问题，让风险不断积累。
其次，房价只涨不跌的神话深入人心。正因为如此，在每一轮的房价上涨中，都会出现恐慌般的暴涨，房价可能一夜之间上涨几十万元。正因为如此，每当楼市调整、房价下跌时，总会出现一波以围攻、砸售楼处为特征的退房浪潮。喜升不喜已成为国民情绪，而这种情绪中隐藏着迷茫的成分。
第三，如果楼市的每一次正常调整都是靠政策来挽救，那么楼市的风险永远不会释放。如果每次救助最终都是激增，那么对于所有公民来说，都会产生“救助相当于激增”的错误预期，只会进一步加剧社会恐慌。大家都害怕享受不到房价的保障，都害怕被时代抛弃。
第四，对于没有经济基本面和人口流入支撑的城市来说，房价的暴涨只是一场撒花游戏。依靠人为控制土地供应而引发的暴涨最终会导致崩盘。这是我们今天最应该警惕的。
