01
海南放松管制
上一轮调控，从省级行政单位来看，最严格的地方是海南。
这个只有重庆一半面积的海岛，在2018年3月实施了史上最严格的房地产市场调控，推出首个“全省限购”，5年社保、5年限售、和70%的首付。是内地城市中最严格的。楼市调控，不能再添加了。
“全球限购”的具体措施包括五项，核心三项如下：
一是五指山、保亭、琼中、白沙四个中央生态核心区市县建设的住房只能销售给市县居民家庭；
二是在海口、三亚、琼海等实施限购的地区，非海南省户籍居民购房，须提供至少一名限购家庭成员的个人所得税或社会保险缴纳证明。在海南省居住累计60个月及以上；
三、上述地区以外，非海南省户籍家庭购房的，须提供至少一名家庭成员在海南省缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的证明。
如今，这项实施了近六年的严格限购令得到了大幅放松。
首先从海南省省会海口传来消息。财新披露：
12月18日下午，海口市向房地产企业“口头传达”政策变化：
核心限购区域调整、取消离婚限购、调整人才引进范围、取消企业住房限购、取消单身购房者购买写字楼面积限制同一项目内不得少于150平方米等。
随后，中国房地产报披露，海南省各地的调控政策也有所放松。
报道披露，12月18日，一份《关于优化调整房地产调控政策的通知》泄露，中国房地产报多渠道获悉该文件的真实性。
整个文件涵盖了10项内容：
02
为何海南当年出台最严管控措施？
在了解海南为何放松之前，我们先来了解一下海南当年为何出台最严格的楼市调控。
当时你可能不明白，但现在回想起来，就很清楚了。
就像领取“千年计划”福利的雄安新区，禁止一切炒房行为。海南传来超级好消息在这个超级好消息实现之前，我们首先要加强监管，防止它被过度炒作，防止我们再次错失历史机遇。
2018年，在海南省和海南经济特区成立30周年大会上，郑重宣布党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。
2018年4月14日，中共中央、国务院正式印发《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，明确重点围绕现有自由贸易试点的试点内容结合海南特点，建设中国（海南）自由贸易试验区，在海南全岛范围内实施。
同时，2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。
自贸区+自贸港，双重利好，海南迎来第三次历史机遇。
这还不够。针对国际形势变化，中央赋予海南省更加重要的历史任务。海南将被封为独立关税区。
《海南自由贸易港建设总体方案》中明确强调，2025年全面启动封关行动。
2022年，海南官方发布的消息显示，当时全岛封关行动准备工作已全面启动，主要包括64项工作任务、31个建设项目（港口建设、海关查验设备等）和27个项目。目前正在进行的压力测试项目。我们将集中力量，确保今年封关硬件条件具备，明年完成封关各项准备工作，2025年底实现全岛封岛。
海南封关行动的原则是：一线放开，二线管控，岛上自由。
所谓一线自由化，是指海南全岛直接、畅通无阻地通向世界，即人员、资金、货物在世界范围内自由流动。这和香港、新加坡的性质是一样的。
“二线”指的是中国联通的国内连接，控制“二线”则表明未来海南自贸港和国内联通将由中国联通“托管”。管理的对象主要是货物、商品、运输工具，而不是人员。人员将以便利且不敏感的方式进行管理。
在这一点上与香港、澳门有明显的区别。在香港、澳门和内地，除了金融、物质上的控制外，人也受到控制。内地居民前往香港、澳门必须办理港澳通行证。
由于未来海南封岛，内地和岛内居民仍可自由流通。
这是海南自1988年脱离广东独立以来，获得的第三次历史机遇。由于前两次因炒房而未能达到预期效果，海南这次显得格外谨慎。
31年前的1988年，海南从广东分离出来，成立海南省，并随之获得了全国最大的经济特区的称号。海南也成为继深圳、汕头、厦门、珠海之后的第五个经济特区。
消息一经公布，立即引起国内外轰动。这个曾经被称为“荒岛”、“鬼门”、“天涯”的孤独之地如今备受关注，吸引了超过10万大陆人南迁。
余华的小说《兄弟》中，有那个时代的人们热情地南下淘金的描写。
他们翻山越岭，跨越琼州海峡，来到海南岛追寻梦想。 “渡海”成为了那个时代的标签，就像今天的北漂、上海漂、沉漂一样。
虽然说有10万人去了海南，但统计数字远不止10万人。
据统计，1988年前后一年多时间里，海南外出就业人员超过18万。据海南特区报公布的数据显示，这一数字已达30万。
公开资料显示，当时从广州开往海南的列车，每隔几分钟就有一趟车，三四个司机轮流驾驶，一路马不停蹄。到达海南后，他们立即掉头，沿途的商店日夜不停地营业。这一壮举被誉为“十万人才横渡海峡”。
然而，此时的海南并没有效仿深圳，发展改革开放初期最应该发展的产业——制造业和出口。相反，它只是开始玩土地和房地产投机游戏。
结果，没有产业支持来留住恩彩。渡过琼州海峡南下的人才原路返回，留下的海南只剩下一片狼藉。
2009年，中央政府根据海南岛的地理、气候和旅游资源优势，授予海南“国际旅游岛”称号。
这次，海南的旅游业发展得相当不错，但海南省并没有放弃房地产，再次利用这个噱头来推销房地产。
如此一来，三亚这个GDP仅847亿、人口仅106.59万的城市，房价却超越了一线城市广州，位列全国第四。经过这几年的不断修正，被广州、厦门、杭州超越，跌回第七位。
制图：城市金融；数据来源：中国房价市场网
因此，这次海南早早收紧了措施，出台了最严格的管控令，防止这第三次机会被资本投机扰乱。
02
海南为何放松？
既然如此，海南为什么现在要放松管制呢？我认为逻辑如下：
首先，市场太冷。
公开信息显示，2017年，“大面积限购”实施前，海南省商品房销售额2637亿元，销售面积2246万平方米；但2022年，海南省商品房销售额已降至1098亿元，仅相当于2017年的40%；销售面积仅为644万平方米，不足2017年的30%。
与此同时，房地产开发投资额从2017年的2053.11亿元下降到2022年底的1158.37亿元，下降43.6%。
对于海南这样一个此前严重依赖房地产经济的省份来说，最强的调控力度就等于斩断了强者之力。
最关键的是，我手腕骨折的时候楼市调控，遭遇了黑天鹅的冲击，导致海南岛的旅游业也受到了影响。
数据显示，2019年海南岛游客人数为8311.2万人次，2022年仅为6003.98万人次。2021年旅游收入为1384.34亿元，2022年将下降至1054.76亿元。
