2013年，老杨在写《楼市探索》一书时，总结了本世纪初以来房价的三次短周期下跌。在这里，补上第四滴。分享给大家。
进入新世纪以来，全国房价总体呈现上涨趋势。但在房地产调控和经济调整的影响下，房价已经四次调整。
统计局公布的70个城市房价同比增长曲线上（见下图），形成了四个底部：2006年下半年、2009年一季度、2012年二季度，以及2015年第二季度。至于2021年第一季度，似乎有触底迹象，但这次技术形态复杂，这里不再讨论。
第一次房价涨幅只是收窄，第二次、第三次、第四次则出现同比下降。
我国区域经济社会发展存在显着差异，各地区楼市发展和房价变化也存在差异。接下来我们就来探讨一下四次房价调整期间不同城市之间的差异。
借此观察不同城市、不同区域楼市的运行特点。下表列出了全国70个城市房价同比跌幅前十的城市以及四个短周期“低谷”期间房价跌幅前十的城市。
1、第一次下降：2005年下半年至2006年，上海深度降温
进入本世纪后，长三角房地产市场在全国率先复苏、回暖、繁荣。特别是2003年温州炒房崛起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地价迅速上涨。 2004年上升速度加快。2005年第一季度更是疯狂。因此，2005年4月、5月，国家出台了空前严厉的“全国八项规定”，主要针对的是以上海为中心的长三角地区，事实证明，效果是相当显着的。如下图所示：2005年下半年，上海二手房价格持续下跌，并在2006年的低位徘徊。
从第一个表的数据可以看出，2006年7月，70个大中城市中，上海房价指数排名第一，下降3.5%，丹东、温州紧随其后，略有下降，其他城市均有所增长。增幅最大的是深圳，达到13.6%，其次是北京、呼和浩特和广州。
大家注意了：这是唯一一次四大一线城市房价走势严重分化，上海下跌，北广深大幅上涨！这证明2006年市场降温具有明显的区域性，主要集中在以上海为龙头的长三角地区。看来上海的房价指数并没有下跌多少。以国家统计局为标准的房价指数单月最大降幅未超过5%，以上海民间机构标准为标准的上海二手房价格指数仅为6%左右。但事实上，当时住宅成交非常低迷，个别楼盘降价幅度高达20%至30%，引发了退房潮。
【中国首例集体退房诉讼】（2006年10月上海证券报记者林华）
近日，备受瞩目的上海退房案终于落下帷幕：法院一审判决开发商退还房款，收回价格大幅“缩水”的房子。有关专家指出，这起上海近五年来首例退房集体诉讼，无疑给宏观调控日益收紧的开发商开了一张黄牌。楼市有起有落，开发商纷纷博弈楼市，推高房价。当房价上涨时，我们是否也应该预见房价下跌的风险？
去年底，上海十大房企之一的大华公司遭遇大麻烦：其开发的楼盘水岸蓝桥89名业主联合向开发商递交“最后通牒” 、贷款银行和贷款担保公司强烈要求退房，并宣布集体停止还贷。一时之间，上海房地产市场一片混乱，十几处楼盘出现集体退房。
据了解，房价下跌是退房上升的真正原因。 2004年下半年，水岸兰桥的房价仅为每平方米5000至6000元。 2005年春节前后，“暴涨”至13000元甚至更高。但2005年下半年，楼市宏观调控收紧，该地区房价最低跌至每平方米8000多元，不少房屋以新装修的方式出售。结果，买家还没拿到房子，每套房子的价格就已经“缩水”了30至40万元。与此同时，上海另一房地产项目帝杰国际城的40余名业主也要求该集团退出。
起初，帝杰国际城的房价每次开盘都要涨停。从6200元/平方米起苏州房价十年走势图，第四批已经达到9000元/平方米以上。 4月份，国家出台了一系列抑制房地产投机的措施。地杰国际城第四批购房者中，大部分炒房客接到号后并没有买房，不少人放弃了购房权。到今年10月，新房源上市，价格仅为每平方米6000多元。结果，已有70多位业主要求退房。由于开发商没有回应他们的退房要求，一些业主向开发商、贷款银行和贷款担保公司发出联名信，明确表示将集体停止还贷。
当然，上海业主退房的原因不可能是市场价格。他们发现移交过程中存在一些缺陷。在过去房价上涨的时期，严重的建筑质量问题只会带来索赔。一些业主因为房价飞涨而不敢去找开发商。现在房价下跌，业主开始频繁拿质量问题找开发商麻烦。甚至还引发了集体退房事件。据说，目前积极结账的大部分都是投资者。在这些投资者中，外国人和海外人士占了重要比例，其中温州人发挥了重要作用。
在要求退群的业主中，不少人称自己的行为是“维权”。有趣的是，许多律师并不同意他们的观点。房地产纠纷的裁判标准以合同为准。一般来说，买家只有存在重大施工质量隐患等情况才能顺利验收。并非所有缺陷都值得检查。对于购房者来说，买房后房价的涨跌应该被视为一种商业风险。随着购房合同的生效，这种风险从开发商转移到购房者身上。除非开发商在出售房屋时向原业主做出“保价”承诺，否则“保价”必须写入合同。事实上，大多数退房的理由并不充分。有的声称拿不到银行贷款，有的购房者贷款后拒绝签字，还有的以开发商延迟交房或配套设施跟不上为借口。等待。
2、第二次下滑：2008年下半年至2009年一季度，深圳下滑幅度领先全国
广东房地产市场发展较全国早。它在 20 世纪 90 年代非常流行。前期的启蒙和发展也培育了一批“房地产巨头”，包括万科、金地、招商、保利、合生创展、富力、碧桂园、雅居乐、恒大等。哪个不出名？
20世纪90年代末、本世纪初，广东楼市有些休眠，并没有像长三角那样早复苏。从2005年开始，珠三角紧随长三角的脚步，不断发力，直至2008年成为第二个“重灾区”。如第一表数据所示，2006年7月，上海房价领跌全国，深圳房价涨幅高达13.6%，在70个城市中排名第一。这还不算疯狂。 2007年，随着全国房价持续上涨，深圳房价持续扩张，于2007年8月达到17%以上的峰值，此后又在高位盘整了三个月。然后它转身就往下掉了。 2008年11月至12月，同比降幅高达18%。从2009年3月的横向比较来看，70个城市中深圳房价跌幅最大，广州紧随其后，可见珠三角已成为全国楼市降温最明显的地区。
2008年6月，从一位自称深圳炒房者的博文“断供已超千亿，次贷危机已显现”开始，认为深圳楼市可能已经或已经出现的观点大规模的“断供”早已被人诟病。广泛关注。尽管各地银行和监管部门时不时出面否认“断供潮”，但这仍然反映出，那轮市场降温期间深圳受灾的严重程度明显大于2006年的上海。这从两者房价指数降幅的差异就可以看出。
如果从商品房成交均价来看，深圳的降幅更大。 2007年1月，深圳商品房成交均价为每平方米10872元。 2007年10月达到历史新高17350元，涨幅达60%。继续下跌后，2008年9月均价为11824元，比2007年10月下降了37%。换句话说，如果在2007年8月至2007年11月的高峰期入市买房，首付为30%，2008年下半年房子的价值还抵不上抵押贷款总额，房子就变成了负资产。
深圳房价下跌前夕，发生了一件有趣的事情。 2007年7月，深圳市场依然火热，投资投机现象普遍。这时，北京的徐殿庆教授到深圳开会。他也对非理性的繁荣感到困惑和启发。他吹嘘2008年深圳房价会上涨，结果被一个精明又敏捷的人打了一顿。他被当场抓获，一场房地产界著名的赌局就此诞生。结果，许殿庆输了。
这一事件再次证明了一点：预测房价走势并不容易，判断房价泡沫更难。学者、教授理论基础扎实，但缺乏市场实践经验。徐教授对深圳楼市了解甚少。根据目前的经济和市场状况，他很容易判断出房价还会继续上涨。 2007年7月，是我国经济的一个高峰，也是深圳楼市繁荣的顶峰，也是楼市短期周期的分水岭。运气真不好！
相反，在此之前，牛刀已经涉足深圳楼市多年，一线经验和感受远超许殿庆。当然，它的胜利也有一定的偶然因素。即使赌输了，徐教授有勇气公开认输道歉，依然值得大家理解。在此之前和之后，都有很多人对房价做出疯狂的说法，但被证明是完全错误的。他们误导了数千名购房者，但他们拒绝承认，也从未道歉。
3、第三次下跌：2011年第四季度至2012年第二季度，温州房价暴跌
2012年6月是70个城市房价指数同比下降的低谷。此时，温州以15.8%的降幅位居跌幅榜首位，跌幅领跑全国。
2011年至2012年，三城市楼市频频被媒体“炒空”。一是鄂尔多斯市供过于求严重，房价暴跌苏州房价十年走势图，成交低迷，少数房企资金链断裂，部分项目停工，存在烂尾风险。二是温州房价暴跌，一些房地产企业资金紧张，一些老板跑路。第三是贵阳，潜在住房供应量较大，但成交稳定。近年来价格没有大幅上涨，2012年也没有大幅下跌。
从市场数据来看，2012年下半年以来，温州房价一直领跑全国。例如，2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数均出现下跌同比平均下降1.26%，其中温州降幅最大，达到16.4%（70个城市中不包括鄂尔多斯，目前尚不清楚是哪个城市）两城市房价跌幅较大）。
当然，这只是房价指数，波动幅度小于实际成交价格。相当多的房地产价格较2011年9月下降了30%左右，可视为“泡沫破裂”。从交易量来看，2008年、2009年、2010年和2011年，温州新建商品住宅交易面积分别为141万平方米、273万平方米、229万平方米和113万平方米。可以看到，2011年同比下降了50%，相当惨烈。
温州房价大幅下跌的原因可以归结为行业内部和外部两个方面。
从内部角度来看，这就是行业疯狂的代价。一般市场规律：涨则涨高，跌则跌深。 2009年至2010年，全国房价经历一轮上涨，其中温州连续多月领跑全国。例如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，其中温州上涨15.7%，4月份达到峰值26.1%，位居第一。事实上，不仅是温州，整个浙江都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。例如，2012年9月，温州房价跌幅最大，其次是杭州、宁波、金华。上涨的速度也一致：例如，2010年1月，温州、金华、杭州在70个城市中房价涨幅位列前三。
从外部看，经济环境有所恶化。首先，2011年至2012年，全国经济增速下滑，以民营经济为主的温州情况尤其糟糕。许多温州开发商的主营业务是制造业。主营业务陷入衰退，对房地产辅助业的金融支持大幅减少。
其次，2011年全国个别地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷和房地产是交织在一起的。相当一部分高利贷资金流入房地产开发领域，或者直接投资于投机性购房。在房价下跌之前，只有房地产（以及采矿业等极少数行业）的回报率才能覆盖高利贷的高额融资成本。温州房价下跌，加上实体经济衰退，导致高利贷链条断裂，进而进一步迫使开发商和投机者低价出售房屋。
第三，信贷资产恶化，银行不愿放贷，企业融资更加困难。截至2012年6月末，温州不良贷款率为0.37%。该银行的资产质量之好，令全国许多地级市羡慕不已。然而，自房价泡沫开始破灭以来，温州银行业不良贷款率持续上升，截至2012年9月末已升至3.27%。2012年第三季度，温州银行业不良贷款率全国商业银行率为0.97%。此外，2012年初至下半年，浙江省不良贷款增加超过300亿元，其中83%集中在杭州、宁波、温州三市。
温州一直是中国民营经济和市场经济最发达的地区之一。 2009年以来，温州房地产市场由直线上升转为直线下跌，这不仅说明国家房地产调控对温州效果显着，也反映出市场机制也在调节房价水平。这应该是政府“看得见的手”和市场“看不见的手”共同作用于楼市的一个例子。
从购房者的角度来看，近年来温州人在房地产投资方面变得有些不理性。从2003年开始，“温州炒房团伙”逐渐名声大噪。他们先是到上海炒作，后来又出现在全国很多城市。经过一番猜测，终于炸毁了自己的“家”。据新闻报道，2009年末、2010年房价高峰时入市的温州炒房客中，到2012年被困的已不在少数，不少被困在自家门前。
我们从来不否认，中国的房地产市场还有很大的发展空间。从长远来看，房屋保值增值的属性依然存在，自住购房者何时入市并不重要。然而，温州炒房客的崛起、疯狂、衰落、崩溃，给那些对炒房仍有浓厚兴趣的中国人敲响了警钟。照顾好自己就好。
总而言之，温州房价泡沫的产生和破灭是地方资金长期过剩、居民炒房偏好、房价过快上涨、高利贷泛滥、脱节等多种因素共同作用的结果。经济不景气，民营企业困难重重。杭州、宁波、金华等城市的情况稍好，主要是温州房价泡沫较大，民间高利贷危机较为严重，当地经济转型和企业经营较为困难。
4、第四次下降：2014年至2015年，杭州房价下降幅度领先全国。
如上所述，2011年至2012年，浙江行业跌幅全国最大，其中温州跌幅最大，杭州跌幅最小。不同的是，2013年全国部分城市出现短周期上涨趋势，杭州也紧随其后，小幅上涨。
在浙江板块调整尚未到位、自己还病重卧床不起的情况下，杭州强迫自己下床。结果走了几步，他又摔倒了。 2014年春节刚过，多个新盘面世，降价促销力度明显。全国新一轮降价潮拉开序幕。
如第一表数据所示，虽然杭州降幅最大，2015年4月同比降幅达10.3%（如下图），但事实上，降幅前十的城市均在9%以上。也就是说，2014-2015年的这一轮下降是全国性的下降，很多城市出现了历史上最大的下降。
到目前为止，实际上已经出现了第五次下降，但这是明显的局部性。降幅最大的是北京环城地区。 2017年下半年以来，累计下降50%左右，与2011年至2015年的温州、鄂尔多斯类似，原因我已经分析过很多次了。可搜：环景、固安房价减半，楼市神话破灭，神奇的泡沫预言。
从20世纪90年代以来的演变来看，我国从未出现过明显的房价泡沫，更谈不上泡沫破灭。不过，已有四个地区房价出现下跌。其中，海南、北海已被归类为泡沫，已经破裂。但上海2006年和深圳2008年的房价下跌并不能算是泡沫破灭，主要是下跌时间太短。其次，跌幅也不够大。温州、鄂尔多斯、环井可以说是明显已经破裂的泡沫。
最后留给大家一个非常有价值却很难思考的问题（大家可以留言）：共同富裕示范区浙江，2009年到2010年房价大幅上涨后经历了泡沫，然后下跌五年； 2016年以来，浙江楼市持续保持高人气，2019年以来基本成为全国最热的省份。那么，现在泡沫又回来了吗？未来几年还会有再次深度调整吗？
