深圳的城市更新以2009年颁布的《深圳市城市更新办法》为标志，至今已近10年，期间政策变化频繁。城市更新制度作为一项制度创新，对促进城市发展和土地集约节约利用发挥了重要作用，也成为全国其他城市学习的标杆。经过十年的快速发展，城市更新体系日趋完善，但在实施过程中也遇到不少困难。过去，旧改造无非就是拆旧建新、拆旧建新。但8月19日，在佳兆业2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛上，城市运营的核心逻辑，让我们了解到了旧改革的“真面目”。
广东土地资源紧缺，需求旺盛。许多外地开发商或跨行业的新开发商纷纷进入城市更新市场。很多村集体都在等价，僧多肉少。从近期房博会现场情况来看，城市更新正在成为深圳拿地的重要途径。无论是各房企的展厅，还是各区的展厅，很多项目都与城市更新相关。
近三年来，城市更新市场逐渐成熟和平静，城市更新体系也发生了根本性调整。随着2016年全面下放权力、2017年政府主导的棚户区改造启动、2018年土地整理效益协调制度修订，深圳现有土地开发市场已形成城市更新三元并进的格局。 、棚户区改造和土地整理效益协调。城市更新走到了新的十字路口，在本次高峰论坛上，城市更新领域的专家学者、行业人士以丰富的经验共同梳理了城市更新业务的核心内容。
王绍：城市更新是人民群众对美好生活的需要
广东省房地产行业协会会长王绍在本次高峰论坛上表示：根据当前经济形势和中央政治局7月31日召开的下半年工作部署，我们可以大胆地预测未来还会有很长一段时间。届时，城市更新将是各级政府和房地产开发商的重要任务。
纵观广东的城市更新情况，他认为，目前土地是限制粤港澳大湾区发展的重要因素之一。粤港澳大湾区部分重点城市土地开发强度已超过全球宜居警戒线30%，土地供需配置问题也较为突出。例如：江门、惠州、肇庆三地人口占19.6%，但土地却占整个湾区的63.6%；而香港、深圳、广州，人口占湾区的48.8%，但土地只占18.9%。供需不平衡的问题已经显现出来。基于上述严峻形势，他认为，就广东而言，当前的城市更新工作时间紧、任务重、要求高。因此，城市更新是广东突破用地瓶颈、实现高质量发展的要求。
此外，他表示，城市更新不仅是要求，也是人民群众对美好生活的需要，也是粤港澳大湾区建设“国际一流湾区”和“国际一流湾区”的需要。世界城市”。因此，城市更新必须围绕人民美好生活需求，坚持以人为本，不断深化对生命之美、生态之美、山水之美的认识和实践。同时，他认为城市更新的“新”应该包括“新”的建筑风格、“新”的规划理念、“新”的社会治理机制、“新”的生活方式。
此前，他还在8月初在海南举行的博鳌论坛上提到了自己对城市更新的看法：
城市更新是实现城市高质量发展的必由之路。房地产40年高速发展，其实是一种以“一低”代替“三高”的模式。高债务、高杠杆和高周转率意味着低质量。
大量的老建筑影响着整个城市的体验，也影响着城市的高质量发展。城市更新正是为了满足城市居民美好生活的需要，同时也是提高竞争力的需要。
李江：城市更新有成绩也有挑战
深圳市规划国土发展研究中心发展研究院院长、高级规划师李江分享了大湾区背景下深圳城市更新面临的挑战和趋势。首先，他分析了深圳在大湾区规划背景下的定位，即发挥经济特区、国家经济中心城市、国家创新型城市的引领作用。
中央对深圳的指示：“朝着建设中国特色社会主义先行示范区方向前进，努力打造社会主义现代化强国城市典范”、“抢抓社会主义现代化建设重大机遇”粤港澳大湾区，增强核心引擎功能”。对此，李江认为，湾区发展的“核心引擎”是“创新驱动”，这也是湾区的灵魂和优势深圳这些年工业城市的增长。
近十年来，深圳城市更新出台了多项政策和调整。这些政策使更新结构日益优化，土地利用更加合理，社会效益和经济效益大幅提高。据更新局统计，截至2018年12月31日，已核准项目746个，面积580平方公里。涉及拆迁范围约603处，面积17平方公里。已签订的土地出让协议为12平方米。值得注意的是，2015年深圳城市更新土地供应量超过新增供应量。深圳是全国最早进入存量时代的城市。
但在这些成绩的背后广东房地产，李江也指出了当前存在的问题。
”
1、城市容积率过高：目前广东房地产，城市容积率已超过香港和东京，成为中国容积率最高的城市。
2、随着城市更新的推进，工业用地越来越少。工业用地的减少将导致制造业的流失。前面提到的湾区发展的“核心引擎”就是“创新驱动”。当工业用地越来越少时，制造业就会被挤出。此外，随着生活成本的增加，土地、住房和劳动力的成本也随之增加。许多制造业正在深圳艰难生存和发展。
3、食宿平衡不平衡。十年前，食住平衡出行距离为5.5公里，现在已超过10公里。随着房屋建设距离越来越远，上班距离越来越远，这也是城市交通拥堵的一个因素。
4、配套设施不完善。深圳人口不断增加，但基本生活设施却缺乏。
”
面对上述挑战，李江表示，未来的更新一定是保护产业、促进创新。近两年出台的政策都是与行业相关的。都是消灭二房东、限制房价、限制租户数量。他们只租给真正需要的人，不包括二房东。还有对实体经济的支持。如果已建成的工业园区提高容积率并继续发展，土地价格等选择将会倾斜。这些政策都体现了政府的决心。未来5-10年，我们将大力促进制造业发展、保护产业。至于之前民生方面的“债务”，未来我们会花大量的钱，重点改善公共服务设施。
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