介绍
上海、西安新房价格的反弹，一方面是由于结构性因素，另一方面是短期市场热情高涨。
◎ 文/杨克伟于倩倩
2024年以来，新房价格持续下降。虽然总体呈绿色，但上海和西安却逆势翻红。从克而瑞监测数据来看，2023年以来，上海、西安的新房价格持续波动上涨，到底是成交结构性增长，还是供给价格上涨倒逼房价上涨？我们将从供给和需求两个维度对上海和西安的新房价格进行深入分析。上涨的原因。
01
上海、西安新房价格逆势飙升
7月份销售价格指数与70个城市相比分别上涨20点和16.8点。
我们以2021年7月=100为基点，计算了上海、西安以及70个大中城市该商品住宅销售价格指数的变化情况。可以看出，上海和西安保持了增长趋势。截至2024年7月末西安房价疯涨，上海房价较2021年7月上涨12.3%，西安房价较2021年7月上涨9.1%，70个城市房价较2021年7月下降7.7%到 2021 年 7 月。
从克而瑞监测数据来看，2021年以来，以及2024年前8个月（数据截至8月25日，下同），上海、西安房价仍呈现波动上涨趋势。上海和西安新房成交均价较2023年分别上涨15%和7%，位居全国城市涨幅最高之列。
02
涨价主要原因是结构性因素：上海30-5000万
西安300万元至400万元高端房成交比例持续提升
一方面，上海、西安的新房价格上涨受到交易结构变化的影响。高端装修、豪宅产品集中进入市场，带动成交份额扩大，房价出现结构性上涨。以上海为例，“日本光盘”频频出现在市场上，销量屡创新高。上海豪宅市场正在走出“独立市场”，市场份额不断扩大。克而瑞监测数据显示，2024年前8个月，上海总价3000万元以上新房成交量接近50万平方米，占成交量11%，同比增长较2023年提高8个百分点，其中30-5000万元增幅最为显着，从2023年的2%提升至8%。
细分到项目层面，我们可以发现，今年上海的房价主要由单价超过15万元/平方米的高层装修和豪华住宅产品支撑。克而瑞监测数据显示，2024年以来，共有13个高端项目（单价超过15万元/平方米）入市，其中11个项目首日去化率超过70%。开放。黄浦区2024年将迎来豪宅供应爆发，中海顺昌九里、融创外滩一号二期、凯德茂名公馆、城头绿香花园等多个项目已入市并热销出色地。上海总体房价平稳上涨。
西安的情况就是如此。除总价位段100万至200万笔成交占比稳定并有所下降外，其余总价位段均呈现比例上升趋势。其中，3至400万的增幅较为显着。 2023年交易比例从18%增至2024年前8个月的21%。
03
价格上涨的第二个原因是项目本身的预售审批价格稳步上涨。
供应价格上涨带动交易价格上涨
从供应价格来看西安房价疯涨，预售证价格的持续增长也推高了新房成交均价。下表列出了2023年、2024年上海、西安部分同项目、同产品类型的预售许可销售报价，可以看出，基本保持了5%-20%左右的增幅。
以上海浦东绿城前滩百合园项目联排别墅产品为例，该项目自2023年起已有三批证照，整体预售价格稳步上涨。 2024年8月预售价格达到162504-182757元/平方米，较2023年4月上涨约20%。再比如黄浦区绿城外滩兰花项目的高层产品。 2023年1月推出的高层产品价格为128517-167217元/平方米。 2024年3月，预售证价格直接上涨至151194-183694元/平方米。高达10%-18%。
西安市高新区、曲江新城、城北区等热门区域的部分改造项目增幅较为明显。以华润明德润福项目小高层产品为例，该项目自2023年起已有三批证照，整体预售价格稳步上涨。 2024年1月预售价与2023年11月相比，涨幅高达14%。南海高新区高新月兰项目超高层产品就是如此。 2023年1月预售价格为19758元/平方米。到2024年4月，认证价格已上涨至21256元/平方米。
总体来看，上海、西安的新房房价相对有弹性。一方面，受结构性因素影响，高端装修产品、豪宅产品密集进入市场，填补区域供应缺口的同时也推高房价；另一方面，由于短期市场热情较为旺盛，房企发证审批价格也呈现小幅上涨趋势，成交均价也因此“水涨船高” 。从根本上来说，新房价格的稳定上涨仍然受到居民购买力的支撑。作为区域核心城市，不断吸纳周边人口，给自身楼市良好的基本面支撑。预测后市，我们认为今明两年上海仍将处于城市更新豪宅供应高峰，房价有望延续目前的增长趋势，而西安房价增速将保持稳定，可能没有上海那么快。
排版|珍妮
