中新社记者：庞无忌>>
2008年、2011年、2014年，房地产市场经历了如此大幅度的下滑。房价跌势何时见底？中新社记者 庞无忌
一线城市下降0.1%。
二线城市下降2.1%。
三线城市下降0.8%。
四线城市下降0.4%。
这是社科院金融战略研究院住房大数据项目组17日公布的10月份中国核心城市房价数据环比变化。
核心城市房价全线下跌。这种情况已经很多年没有出现过了。据机构统计，8月以来，24个核心城市房价连续三个月下跌。
国家统计局近日公布的数据也让人“不寒而栗”：10月份，70个大中城市中，超过70%的城市新建住宅价格环比下降， 70个城市新房平均环比跌幅创六年多来最大环比跌幅；二手价格 90%以上城市房价环比下降。 10月份，二手房价格环比上涨的城市仅有4个。
今年正是房地产销售的“金九银十”旺季，但房地产市场却出现了“反季节”的急速降温。短短几个月，房价上涨和下跌的城市数量完全逆转。
未来的楼市将会怎样？
楼市真正进入冬天
房价快速下跌的背后，是交易量的大幅下滑。据中国指数研究院统计，10月份，我国商品房销售面积和销售额同比分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数降幅。易居研究院数据显示，当月住宅销售面积同比下降24.1%，创六年同期新低。
面对曾经吸引无数人的新楼盘项目，购房者不再“慷慨解囊”，而是勒紧钱包。 16日，位于深圳福田的首层开发项目富通上舍公布了项目意向登记名单。该项目本次推出65个单位发售，但最终入围并完成利息登记和存款冻结的只有8人。就在今年上半年，深圳抽奖活动频繁，涉及数万人。
中新社记者 陆明 摄>>
资料图：建设中的住宅区。 （无人机拍摄）中新社记者 陆明 摄
土地市场也明显降温。据中国指数研究院统计，第二批集中供地中，共有70宗土地未售出，195宗土地退出。整体流拍率达到31.8%（首批为6.5%）。对此，一些城市降低了第三轮集中供地的定金比例和首付比例，有的城市推迟了定金缴纳时间表。
本轮楼市快速降温源于供需双方同步“降杠杆”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，下半年以来，开发商前端融资（开发贷款、信托、债券、前端融资等）收紧。全线下滑，后端销售回款大幅下降，造成资金链双重挤压。叠加债务到期集中，部分房企债务违约加剧市场预期，开发商不得不大力打折促销，压低房价。
此外，受房贷收紧、利率上升、二手房贷款暂停等影响成都房价降，需求端也大幅萎缩。二手房价格开始下跌，置换需求减弱，形成供需降温循环。
融资环境开始“解冻”
近段时间，这种“被冻结”的情况有所好转。
——央行、银保监会等金融主管部门多次强调保持房地产市场平稳健康发展。
——据多家媒体报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会。部分参与的房地产企业计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。 11月10日以来，多家城投公司、国企宣布发行中期票据、超短期融资券等，房地产企业融资“解冻”。
今年3月份以来，房企月度融资额同比均有不同程度下降。其中，8月份以来，月度降幅均超过50%，其中10月份同比降幅最大，达74.8%。
——从住房贷款来看，央行公布的数据显示，10月末，当月个人住房贷款余额增加3481亿元，较9月增加1013亿元。这意味着住房贷款供给增加，过度紧缩的政策确实得到了调整。
据贝壳研究院观察，10月份主要城市房贷利率已经结束上涨，与9月份基本持平。抵押贷款利率已经结束上涨。
-此外，10月，哈尔滨、义乌、成都出台预售监管措施，缓解房地产企业资金压力。武汉、三明、珠海调整了人才购房落户条件或给予一定优惠。
房价跌势何时见底？
政策上确实有一些温暖。但需要看到的是，当前的政策调整主要是在过度紧缩基础上的修正。取消限购、放宽限贷等实质性监管“大动作”尚未出现。业内普遍认为，房价调整可能会持续一段时间。
李玉佳表示，房价仍处于历史高位，同比仍在大幅上涨。同时成都房价降，由于当前政策调整仍在适当支撑和纠正偏差，信贷不会大幅增加。尤其是需求端如果不放松限购、限贷，未来需求复苏趋势不能太乐观，房价仍将惯性下跌。
过去房价普遍下跌。 2008年、2011年、2014年，房地产市场经历了如此大幅度的下滑。房价跌势何时见底？
易居房地产研究院副院长杨红旭指出，2008年，受金融危机影响，房价大幅下跌。但由于救市政策快速出台，房价下跌仅持续了6个月；从2011年下半年到2012年上半年，下滑持续了10年。月； 2014年这一轮房价下跌持续时间最长，持续了12个月。
此轮楼市调整已持续三个月。杨红旭认为，房价最大跌幅可能会在未来六个月内找到。
中原地产首席分析师张大伟指出，由于贷款周期延长，房贷已积压多月，预计年内房价仍将以下跌为主。例如：在北京，消化目前积压的需求大约需要4个月的时间。在此之前，楼市并无反弹动力。他认为，随着房贷逐步放松，2022年一季度楼市有望逐步企稳。
中新社记者 张斌 摄>>
资料图：房地产。中新社记者 张斌 摄
楼市尚未进入“负面通道”
房地产市场的短期调整和部分企业引发的风险显现，并不意味着房地产市场已进入负面通道。中国房地产业协会会长冯军指出，我国住房需求将长期保持较大规模。尽管每年农村人口向城市转移较往年有所下降，但仍有1600万至1800人。大约10,000。
此外，城镇之间的人口转移也会带来城镇人口的增长。目前，每年有超过600万人在城镇之间流动。而且，中国很多城市人口迁移并不涉及家庭迁移。这一特点往往会导致人们在迁入城市产生新的住房需求，同时在一定时间内保留原城市的住房。
冯军认为，未来楼市不会继续负增长，而是会出现相对稳定的小幅增长。尤其是投资品属性得到有效控制后，价格将呈现相对稳定的走势。
