昨天，最新LPR出炉。一年期利率不变，但五年期利率下降至4.45%。按照新基准，首套房贷款利率可低至4.25%！
消息一出，地产股大幅下跌，直至收盘。
如今，房地产精准放水，无法挽回早已丧失、比黄金还珍贵的信心。
差不多两年前，2020年的这个时候，我读了一周的资料，写了一篇关于日本房地产的故事。
当时，疫情刚刚开始，贸易战也刚刚开始。两年后，越来越多的“似曾相识”正在逐渐被证实……
当前经济基本面官方说是“稳中向好”，但大家却感觉有些寒意，对后市的预期更加扑朔迷离……
现在我重读两年前这篇关于日本的文章，发现它不但没有过时日本房地产，反而随着时间的推移，很多“意想不到”的事情变得更加清晰——
与20世纪90年代的日本相比，我们也是世界第二大经济体。我们也经历过与美国的贸易战。我们还面临着人口红利消失和产业转型的压力。我们也被国内高房价劫持了……
20世纪90年代后的日本，经济泡沫破裂。无数公司破产，银行倒闭，房地产崩溃。昔日的“昭和少年”变成了“平成废屋”，年轻人不再愿意买房却不愿花钱。时至今日，日本仍处于“失去的三十年”之中……
正是因为我们看到了今天日本经济有多么的低迷，所以我们隐隐约约地担心，未来我们是否还会重蹈覆辙？
对于每一个普通人来说，日本的经验可以学到什么？未来如何增强抗风险能力？
要回答这些问题，我们先从二战后日本是如何崛起的开始说起。
（文章很长，关于房产的内容可以直接跳到第二部分。）
日本经济是如何崛起的？
二战后，日本经历了战后恢复期（1946-1955年）、高速增长期（1956-1973年）、中速增长期（1974-1989年）和长期增长期四个阶段。经济低迷时期（1990 年至今）。
我们先看第一阶段，即战后复兴。
当时日本经济遭受重创，很多人失业在家。日本作为一个岛国，资源平庸。战争结束后，资源变得更加稀缺。物价飞涨，通货膨胀就到了家门口。
日本政府心急如焚，想尽快重建基础产业，重振经济。因此，他们听取了国内经济学家的建议，采取了“倾斜生产方式”，将稀缺资源集中，主要集中在煤炭和钢铁上。基础产业让其恢复生产。
随后几年，日本煤炭和钢铁产量持续上升，工矿指数在战后第三年恢复到战前76.7%的水平。
看来经济正在好转一些。
但这绝对是不够的。当时日本经济能够如此迅速复苏，还有一个更重要的背景：朝鲜的特殊需求。
嗯，说白了，就是为了发战争财。
1950年，朝鲜战争爆发，美国远离家乡。怎么能及时提供战争所需的物资呢？
我旁边的日本小伙就是最现成的军事补给基地。大量枪支弹药、卡车、麻袋、纺织品等军事订单正从前线源源不断地涌来……
伤势刚刚结束、担心没地方赚钱的日本企业不愿意接订单。到1954年战争结束时，朝鲜特订的累计收入已达24亿美元，为日本创造了重要的战后外汇收入。收入。
可以说，国家正处于水深火热之中等待振兴，因此从战争中获得了一笔意外之财。
当时，日本工业仍以劳动密集型轻工业为主。朝鲜战争期间，纺织品需求大幅增加，导致企业不断扩大生产。战后，库存急剧增加，价格暴跌。
日本企业开始向美国出口大量廉价棉纺织品。
到1956年，美国进口的棉织物60%以上来自日本。这让美国企业生存困难。他们相继破产，大批工人失业。美国纺织工业协会一看，发现美国没有第一，赶紧要求政府抵制日货，停止进口这么多，限制吧，限制吧，限制吧！
这是日美之间长达30多年的贸易战的开始。
经过30多年的角力，纺织品率先出手，最终以日本的妥协而告终。日本之所以妥协，签署一堆协议，主要原因是“人在屋檐下就得低头”。
二战后，日本无论在军事防御还是国际政治方面都严重依赖美国。
而且，当时的美国非常愿意支持小弟日本，而日本也确立了“以贸立国”的战略。建立外向型经济，需要美国巨大的市场。
据日本财务省统计，1946年至1955年的10年间，日本经济增长率高达8.9%，大部分主要经济指标已恢复或显着超过战前水平。
因此日本房地产，1956年年度经济白皮书宣称“不再是战后时期”，标志着日本经济正式退出战后复苏阶段。
我们总结一下：
为了恢复经济，日本战后对内搞“集中力量办大事”，恢复基础产业，积极稳定基本面；
对外，受益于“朝鲜特殊需要”，建立了外向型经济结构。 GDP增长每年都令人欣喜。
这个阶段是不是很像中国刚开始改革开放的时候？
接下来，日本进入了快速发展的“黄金时代”。
这一时期，国内环境稳定，全社会达成共识：发展才是硬道理。
日本痴迷于引进美国的各种先进技术和各种管理经验。为了“向洋人学习”，还加入了世界贸易组织、WTO、国际货币基金组织（IMF）等，并敞开大门举办东京奥运会。 ，让世界各地的朋友来看看正在发展和腾飞的日本。
整个国家繁荣昌盛，年均实际GDP增长率达到9%以上。
日本已成功超越英国、法国、德国等老牌发达国家，成为世界第二大国。
一旦钱赚的多了，家族财富变得雄厚了，日本就不太愿意继续以过低的溢价赚取血汗钱了——
至于劳动密集型的轻工业加工业，我们再看看韩国、新加坡等后来的“亚洲四小龙”。日本开始发展钢铁、汽车制造等资本密集型产业，产业结构向重化工业调整。
当然，也有结构调整的机会。
当时，中东石油产量增加，导致国际油价持续下跌。此外，日本造船业突飞猛进。油轮变得越来越大，一次可以储存更多的原油。石油的成本大幅下降，最终变得比煤炭便宜。已经...
日本因此从国外大量进口低价原油。加工后制成钢材、家电、汽车等产品，并以高价出售，形成良性生产循环。
钢铁逐渐成为日本支柱产业后，钢铁出口量也随之增加。
特别是，1967年出口到美国的钢材占美国钢材总需求的15%，两年后急剧上升至42%。于是，美国钢铁制造商开始指责日本钢铁“倾销”。
当时，钢铁也是美国的重点产业。为了防止日本产品大量涌入，美国政府要求日本独立限制对美钢铁出口。美日贸易摩擦也从纺织领域扩大到钢铁行业。
虽然已经成为世界第二大国，但日本仍然是美国的小弟，对美国的依赖依然非常严重。
日本政府，甚至日本钢铁制造商，不得不积极与美国合作，自主限制出口。他们纷纷采取“投降”行动，主动表达日本对美日关系的重视。
后来，随着日本经济的不断发展，美日之间的摩擦焦点转移到了彩电、汽车、半导体等领域，日本也开始想当老大哥，叫嚣着收购美国。
1974年是日本经济的分水岭，也结束了这个“黄金时代”。
前年10月，第四次中东战争爆发。阿拉伯产油国以原油为武器，对支持以色列的国家实施原油禁运，抬高原油价格。
到12月，原油价格已从每桶3.01美元上涨至每桶11.65美元。这通常被称为第一次石油危机。
正如我们之前所说，日本的工业体系是以廉价原油为基础的。油价大幅上涨，将日本经济从原来的高度拉到了谷底。遭受巨大痛苦的日本结束了近20年的经济增长。的快速增长。
1974年开始，日本经济转入中速增长阶段，GDP年均增长率从原来9%以上的年均复合增长率下降到4.3%的年均复合增长率。
同样从1974年开始，日本最大的房地产泡沫开始出现，并在接下来的10年里逐渐扩大，最终被政府刺破。随后，日本也陷入了长期低迷，黯然退出了人们的视线。
日本的房地产泡沫是如何破灭的？
关于日本房地产的崩盘，最广为人知的就是1974年到1990年这段时间，所谓看着它崛起，看着它崩溃。
但事实上，日本历史上曾发生过两次房地产危机。
1974年以后是第二次。第一次发生在一年前，但由于危机很快被时间消化，市场在不到一年的时间里迅速反弹。
所以在谈论日本房地产泡沫的时候，大家更多地谈论的是第二次泡沫是如何破灭的。
我们简单说一下第一次房地产危机是怎么发生的——
当时，日本的工业化首先导致工业用地价格大幅上涨。然后1960年“国民收入倍增计划”实施后，人们口袋里的钱多了。战后的“婴儿潮”此时进入购房高峰期。此外，日本农民开始陆续进城，住宅用地随之增加。
本来就已经出现了一波购房需求，推高了房价。 1972年，时任通商产业大臣田中角荣提出“群岛重建论”。政府大力投资基础设施建设和产业转移，进一步提高了地价上涨的预期。
于是，投资者纷纷涌入，大家都抢了很多房产。连偏远郊区都被抢购一空，仿佛不赶紧抢一块地就会损失一亿。
有一组数据可以说明1955年到1974年日本房地产有多么疯狂。
近20年来，日本城市地价指数增长了28倍，其中东京、大阪、名古屋等六大城市增长了34倍。
这里应该加以区分。日本的土地属于私人所有，因此房地产交易更多是直接出售土地。这与我们政府出售土地、开发商建造建筑物并出售给居民不同。
所以我们用房价作为指标，而日本则用土地价格来衡量市场。
此时的日本政府对经济增长过于乐观。尽管已经存在泡沫，但仍然在扔钱。没想到，第一次石油危机来了。
正如我们之前所说，日本的工业体系是以廉价原油为基础的。石油危机来临时，国内工业品成本和价格大幅上涨，恶性通货膨胀随之而来。为了控制通胀，央行没有说什么。勒紧“钱袋子”，市场来不及反应，泡沫就破灭了。
1975年，地价指数随之下跌，全国下跌4.4%，六大城市下跌8.1%。但这场危机的影响其实很小，只用了一年的时间，价格就回升了。
为什么当时地价指数虽然飙升，却没有太大影响？
总之，如果有真正的需求支撑，泡沫不大。
当时，20岁至49岁的人有超过5200万需要买房。当时日本的住房户比只有1.05，没有大规模的住房剩余，城镇化率也只有70%以上。城市里很多人还没有买房，需要买房的人向银行借钱的也不多，进一步杠杆贷款买房还有空间。
于是一年后，市场出现反弹。地价再次上涨，第二次泡沫来临。
谈第二次泡沫，首先要谈造成这次泡沫的一个重要的外部因素，即日美贸易战。
正如我们之前所说，日美贸易摩擦从纺织开始，随后扩展到钢铁、彩电、汽车、半导体等领域。尽管日本在谈判中主动妥协、限制出口，但仍未能改变两国贸易不平衡的局面。 。
美国觉得这不仅仅是贸易问题，也是汇率问题！正是因为日本操纵了自己的汇率，让日元变得如此便宜，导致日本产品比美国产品卖得好得多，所以才发动了汇率战。
在针对日本发动的一系列汇率战中，最著名的就是《广场协议》。
这个协议的大体意思就是让美元大幅贬值，让日元等货币有计划地升值，这样美国卖的东西就可以更便宜，可以改变以前无法的贸易格局。维持收支平衡并从他人那里获得更多。做一些。
随后，美国、日本、德国、法国、英国均开始在外汇市场抛售美元，带动市场投资者跟风，美元如预期大幅贬值。
这当然不是美国第一次干预外汇市场。早在1971年，美国就要求日本签署《史密森尼协议》，迫使日元升值。随后的《前川报告》等一系列报告进一步倒逼日本加速金融自由化，于是我们天天喊别人是“汇率操纵者”，但谁是真正的操纵者呢？
广场协议签署后，日元每年必须保持5%的升值水平。这相当于告诉国际游资，只要购买日元资产，每年就可以通过汇率变化获得5%的保证回报，资金就会流入日本的楼市和股市。
由于大家都抢购，股价、房价都水涨船高。这种上涨吸引了更多的热钱，泡沫越吹越大。
日元升值后，日本政府担心会增加日本制造的商品成本和价格，因此放松了国内金融管制，比如放水，向市场注入大量流动性。
1986年至1987年，央行连续五次降息，贴现率从5%降至2.5%，不仅是日本历史最低，也是当时主要国家中最低的。
市场利率一般跟随央行贴现率的变化，进而影响银行贷款规模和货币供应量的变化。
到1990年，日本M2增速同比已升至12%以上，货币供应量超过实际经济需求。于是，部分资金从实体经济流向股票、房地产，股价、地价持续暴涨。
越来越大的泡沫不断推高土地的估值，进而刺激银行抵押贷款的增长。在房价持续上涨的时期，银行甚至发放了无抵押信用贷款。当时，有的银行甚至以贷款规模作为对员工的考核。指标，而财政部、央行等监管部门对银行资金通过非银行机构流向房地产却视而不见。
企业是这次地价泡沫最直接的推手。
日元升值后，实体经济利润持续下滑。企业获得银行贷款，没有动力投入实际生产。相反，他们购买了大量的土地，兑现抵押贷款，然后在土地上进行投机。这样的循环使得泡沫膨胀，地价与实体经济的增长完全脱节。 。
当然，还有土地政策和税收制度的影响，比如固定资产税实际税率较低、遗产税与市场价差等，导致很多人通过购买资产转移资产。土地，也推高了土地价格。由于篇幅限制，这里不再赘述。说。
1990年，东京、大阪、名古屋等六大城市的城市中心地价指数比1985年上涨了约90%。当时，仅东京一地的地价就相当于美国的地价。各国，在世界范围内催生了前所未有的房地产泡沫。 。
泡沫已经膨胀到如此程度，为什么日本政府试图戳破它，结果却自取灭亡，经济却再也没有恢复过来？
因为房地产绑架了整个经济。
过高的地价引发了一系列社会问题：对于真正想从事生产的企业来说，地价却如此之高。无论是买块土地建工厂还是写字楼，运营成本都太高。如果他们买不起，又如何发展？
企业没钱怎么纳税？如果国家和政府不纳税，如何运作？
单纯依靠房地产刺激，长期来看是否可以将金融产品变成闲置产品？如果公司倒闭了，就业怎么办？
还有，地价这么高，先入市的人赚了很多钱，但后来想买房的人呢？这不是拉大贫富差距、加剧社会矛盾吗？这个时候政府能不采取行动吗？
因此，到了80年代末，日本政府不能再视而不见，必须开始积极挤压泡沫。
1989年5月以后，央行连续五次上调贴现率。到1990年8月，贴现率已提高至6%。请注意，去年已五次下调，最低至2.5%。现在也差不多了。一年多时间，调整了五次，调整到了6分！
这惊人的操作...
同时，从货币供应量来看，M2同比增速从1990年10月的11.8%下降到半年后的3.8%，甚至在1992年还出现了负值，真是泼了水出去，说出来就拿去！
操作猛如虎，市场服气。股市先崩盘，上市公司无法直接融资；
银行担心企业不还钱，出现“坏账”，于是追着企业催款；
结果房子漏水了，还下了一夜的雨。这时财政部发文要求全面控制房地产融资，银行不再愿意放贷；
不仅企业无法借到炒房资金，正常的商业贷款也被封锁。大量企业资金链断裂、破产；
市场上没有更多的钱投资房地产，需求迅速萎缩。不过，短期内土地供应仍持续激增。供求关系瞬间逆转，房地产崩盘。
但为什么市场能够在1974年危机期间迅速复苏，而这一次却不行呢？
有人认为，这是美国主导的阴谋。当时的日本非常繁荣，开始海外收购。美国娱乐巨头哥伦比亚影业和“国家历史地标”洛克菲勒中心成为日本的财产。美国通过广场协议等一系列手段让日本帝国垮台。
诺诺诺。
要知道，任何泡沫的产生和破灭都是货币政策的结果。
日本政府短期内频繁调整货币金融政策。正如我之前所说，它在一年内五次大幅降息，然后在一年多一点的时间内大幅加息五次。原来是云和雨。房地产市场起起落落。毫不夸张地说，泡沫是日本自己吹灭的。
泡沫破灭后，日本经济为何迟迟未能复苏？
因为经济已经失去了发展的动力。
从企业层面来看，危机后资产大幅缩水，大部分没有破产的企业负债累累。为了偿还债务，企业抛售资产，进而导致资产价格持续下跌，企业资产净值触底反弹。
在这样长期的去杠杆过程中，企业没有动力、也没有能力继续扩大生产。
在生产方面，企业不能。在消费者方面，人们也没有钱。
1992年至2012年，日本人均可支配收入增长率仅为0.5%。有的年份还是负增长。口袋里没钱怎么花钱？经济只会陷入长期萧条。
还有支持房地产开发的人群。
当时，城镇化已进入尾声，城镇化率超过90%，但住房空置率高达9.8%，住房明显过剩；
每年新增城市人口并不多。 20岁至49岁需要购房的适龄人口仍在萎缩。此外，人口老龄化问题日益严重。 1990年，65岁以上人口比例达到12.1%，总体住房需求不足以支撑房地产业的持续发展。
至此，我基本上回顾完了日本房地产崩盘的始末。
我必须再次强调，这篇文章是两年前写的。当时稍微比较了一下中日两国房地产的异同，中国是否会走日本的老路等等。
但近两年情况急转直下，很多判断和意见已经不适用了，很多事情也不必明说。
所以这次我删除了以下内容。
如果你觉得这篇文章还不够，或者还有什么话要说，可以加群聊——
