大家好，我是阮佳，北京交通大学经济管理学院教授。
2023年9月，我在《一财一财号》发表短文谈“房地产结构性短缺和结构性过剩”问题，引起共鸣，位列热搜第一，被40余家媒体转载。阅读量超过 1.5 亿。
今天我们继续聊房地产。
国家统计局2023年11月16日公布房价 人均收入，10月份我国70个大中城市新建住宅价格录得八年来最大降幅。 2023年12月1日《百城房价指数报告》显示，100个城市二手房均价已连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，百强房企中已有42家资不抵债，出现流动性困难。
面对房地产行业的困境，2023年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，重申要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，为房地产企业正常经营提供指导。 “放贷不犹豫，不撤贷，继续放贷。”
今天我想讲的第一个问题：房价是不是越低越好？
这个问题没有标准答案，只有一些事实。
事实一：房价稳步上涨的地方大多是经济繁荣的地方，而房价持续下跌的地方则暂时表现不佳。
国内外都是一样的。
比如中国。经济发达的地区也是近三十年来房价涨幅最大的地区，而房价最便宜的地区则是相对落后的地区。房价很低的地方，就业机会也很少房价 人均收入，多是人口流出地区，大部分人口流向房价高的经济发达地区。
一线城市人均收入较高，在国民经济中发挥着重要作用。他们也是中国房价最高的地方。
在经济落后的地方，有很多废弃的村庄，老房子的价格几乎为零。
例如，在美国，旧金山的平均房价是底特律的14倍。旧金山是谷歌、苹果、Facebook、英特尔、甲骨文等高科技公司的中心，而底特律是一座衰落的城市。
另一个例子是日本。 1990年后东京房价的下跌，伴随着“日本失去的30年”。相反，当日本经济和金融好转时，房价也稳步上涨。
其间，日本需求萎缩，物价低迷，房价、股价下跌。
1990年，日本经济总量是中国的7.9倍。 33年后的今天，日本经济总量还不到中国的四分之一。
事实二：买房不能基于房价下跌的预期。普通老百姓买房大多是因为预期房价会上涨。否则，租房也能解决他们的住房问题。
大家一定还记得，在前几年房价快速上涨的过程中，很多楼盘在推出时都需要排队、抽签才能购买。然而，在房价下跌的今天，有些房子却无人问津。
大多数人对于房价的看法并不真实。买房之前，很多人都“希望房价能跌”。然而，买了房子之后，这些曾经“希望房价下跌”的人，变成了“希望房价上涨”，即希望自己的房子价格上涨。
普通民众不希望自己的房屋价格下跌。
事实三：“认房不认贷”并没有达到预期效果。原因也是出于对房价的预期。此外，三季度末，我国房地产贷款余额出现有记录以来同比下降。
如果房价预计会下跌，谁会愿意买房？谁敢贷款买房？
相反，如果房价坚定预期上涨，谁不想买房呢？谁不敢贷款买房？
事实4：中国人民银行《2019年中国城镇居民资产负债调查》显示，我国人均住房资产为187万元，占总资产的59%。如果房价大幅下跌，普通老百姓的财产损失将是最大的。例如，城市房价平均下降10%，相当于每个家庭损失18.7万元资产。
公共消费和投资主要取决于其总资产，其次取决于当期收入。资产下降当然会抑制消费和投资。
1990年至2020年的“日本失去的30年”就是“房价下跌、股价下跌导致消费低迷、投资低迷”的一个例子。
事实五：贷款买房“资不抵债”并不是因为“债务”增加，而是因为“资本”减少了。是房价下跌后资产减值造成的。
比如，付了100万首付，贷款900万买了一套价值1000万的房子，房价从1000万跌到了800万。购房者首付100万元损失了全部自有资产，100万元资不抵债。这里，“债务”并没有增加，破产是因为“资本”减少了。
截至2023年12月3日中国执行信息公开网数据显示，我国因失信被执行人达854万人，较2020年初的570万人增加近50%。资产价格下跌比如房价、股票价格等，是很多人和企业，包括房地产企业资不抵债的主要原因。
事实六：A股市值40%以上与房地产直接或间接相关。例如，目前我国商业银行房地产贷款余额超过50万亿，房地产交易量与家电销售直接相关等。
从历史上看，当房价和股价同时持续下跌时，经济保持繁荣是没有先例的。
所以我今天要讲的第二点就是经济繁荣和房地产繁荣是相辅相成的。
我们每天都必须住在房子里。
对于大多数家庭来说，房子是他们最大的资产。
无论是经济发达国家还是经济落后国家，房地产都是支柱产业。中国也不例外。
改革开放40年来，房地产业蓬勃发展，极大改善了中国人民的生活条件。当前，促进经济繁荣和房地产繁荣，建议采取以下措施。
措施一：帮助房地产企业“保交付”，杜绝烂尾楼，这是政策的底线，也是当前最关心的民生问题。
防止烂尾楼的出现，主要目的不是为了拯救房地产企业，而是为了让很多购房者损失惨重：花掉几代人的积蓄，借了很多贷款，却买不到房子；还应防止银行大规模欺诈、呆账和坏账，防止房地产市场风险外溢为经济风险和金融风险。
措施二：无论大城市、小城市还是农村，同时取消限购，不限买不限卖，自由交易。
这也是市场经济的基本要求。
经济城市、文化中心、候鸟旅游城市、休闲养老胜地、人口流动较大的乡村。每个地方的情况都不同。不建议在全国范围内实行统一的房地产政策。只有自由交易才能有效提高全国住房使用效率。
鼓励城市中心城区退休人员出售住房到城乡结合部、小城市、农村养老，增加城市中心城区住房供应，抑制中心城区房价过快上涨。
措施三：增加高房价城市住房供应，抑制房价过快上涨。
增加高房价城市的住房供应，需要从土地供应、新建住房、旧城改造等多方面入手，只有综合施策，才能有效增加高房价城市的住房供应，缓解住房问题。高房价城市的购房压力。
措施四：维持房价总体平稳上涨预期，刺激购房欲望。
央行行长潘功胜2023年11月28日援引标准普尔报告：“中国房地产价格已接近触底”。
提示房价已经触底，也建立了房价将上涨或不再下跌的预期。如果这种期望被大众接受，也能激发买房的欲望。
措施五、一般情况下，货币政策是经济繁荣和萧条的主要控制变量。
稳健的货币政策需要针对最新的宏观经济形势采取快速、明确、积极的应对措施。
对于当今的经济形势，降息和降低资金成本是重要的货币政策选择。
目前，中国人均GDP不到美国的五分之一，中国仍有20多年年均8%以上经济增长的潜力。
过去一年人民币降息幅度约为0.2%，与经济形势相比降幅太小。
2023年12月9日公布的2023年11月最新全国居民消费价格指数（CPI）同比、环比下降0.5%，创三年来最大同比降幅。
在当今的经济形势下，降息和降低资金成本是紧迫的货币政策选择。如果通胀不超过+3.5%，人民币将需要以坚定的步伐大幅降息。
降息还会促进消费和投资，不仅降低购房者的资金成本，而且有利于整个实体经济和全社会就业。
房价是一个复杂的经济问题，也是一个复杂的社会问题。长期保持收入增长、资产增长和消费繁荣的平衡是宏观经济管理部门的首要任务。
让你的思绪自由飞翔，我在一彩号等你。
这是金融思想家在第一财经2023“年度金融思想家”颁奖典礼上的演讲原文。
