在各路娱乐明星眼中，热情邀请他们上台的郑州开发商一定过着最甜蜜的生活，郑州楼市一定正处于黄金时期。事实上，郑州楼市似乎正处于量减价升的微秒临界点，竞争日趋激烈新乡恒大金碧天下房价，有一丝秋凉之意。
新浪乐居深度报道记者 张颖/文
“我们必须提高十月份的销量。如果做不到，今年就没有希望了。”坐在对面的是郑州当地一家房地产公司的副总裁。他的双眼布满血丝，面前的烟灰缸里散落着烟头。
该项目紧邻郑州南三环，位置还不错；南水北调工程北面流经，风景还不错；口号是“奋斗路上支持中原女婿”，市场定位符合现在市场，但销量不好。
乐居记者采访他时，他肯定接到了老板的电话：“上个月我们卖了80台，这个月只卖了40台左右。”那头的声音听起来紧张又胆怯。一阵长时间的沉默。乐居记者探访时已近9月底。要实现本月的销售目标，未来两三天内需要出现销售井喷。
但乐居记者并没有发现这样的迹象。中午12点采访结束离开销售部时，我查看入口处的访客登记表，发现当天登记了5组顾客。
经过2013年的市场动荡，郑州楼市的热度也随全国大气候降温。进入2014年下半年，市场降温趋势更加明显。
郑州本土房地产公司正宏高新实业副总裁付帅告诉乐居记者，不少同行已经连续三个月没有完成销售。今年，郑州不少企业只能完成销售业绩的70%。
“但即便如此，开发公司和营销人员的生活比全国许多其他地方都要好。”他特别强调，“郑州是全国最好的市场，至少是最好的市场之一”。
河南有近亿人口基数，只有郑州一个中心城市。河南的婆婆也是全国最传统的婆婆。付帅认为：“有过北京、长三角的经历，你会觉得在郑州市场建住宅简直就是福气。”但显然，市场正在加速分化。南三环运河新城市场遭遇困境。
数量减少，价格上涨
“在这个区域，我们项目的售货量比较小，而且手续也不齐全，目前在售的楼盘都没有任何证件。”缺乏证书和执照对销售影响很大。旁边的竞品楼盘泰宏建设冶业国际城、绿地滨水国际城、鑫源新佳等卖货能力也不差。
房地产圈子是藏不住秘密的。接下来的两天，乐居记者终于查到，这个占地近2000亩的项目已被当地保障性住房开发商舍同乡收购。项目资金无法平衡，新股东不断进进出出。
股东层面的不稳定不仅会对高管层面产生负面影响，也会对合作机构产生负面影响。据悉，该项目的抵押贷款额度非常严格，合作银行甚至要求以存款换取贷款。开发商必须存入大笔资金，且三个月内不能提取，才可以批准相应金额的抵押贷款。
南城是河南各城市与省会的主要交汇处。拥有大量的人流量、批发市场和货运物流。过去给人的印象是又脏又乱，发展也比较缓慢。现在南水北调明渠水流缓慢，还花费大量资金修建绿化带保护水源。政府还适时规划了运河新城。
运河新城大型楼盘林立，是郑州楼市供应和交易的主战场之一。由于货流畅通，各楼盘项目普遍选择涨价。以鑫源鑫佳为例。上半年售价6800元，当天就售空。 8月份，价格涨至7300多元，参观人数减少，当天销售率跌至一半。
位于西四环的万科城于去年11月开业，目前三期已售出。以13万平方米创下2014年上半年中国房地产市场单日最高销量，现售价约8000元，较一期开盘上涨近10% 。
位于西三环的正宏高科数码港今年已实现还款10.6亿元。付帅负责该项目的营销工作。 “这些住宅将于春节前投放市场，价格按照同区万科水平而定。”商业地产公寓、写字楼、临街商铺仍然让他思考很多。引进两家外部电商公司作为联合代理商，推荐交易可抽取3%的销售佣金。在公司内部，他挑选了一批有经验、有客户积累的销售人员，学习了潘石屹的高佣金、淘汰最后的做法。
这个80后的帅哥自信满满，有资本。正宏地产是郑州本土品牌房地产公司。目前有7个项目在售，数码港至今的销售量占今年的一半。
西二环盛龙天汇广场价格涨幅超过10%，售价逼近9000元。虽然没有新品上市，但售楼处却人头攒动。营销总监范艳平热情、干练。她告诉乐居记者，城市里的项目越来越少，没必要用太多的营销手段：“1985年左右出生的人是主要客户群体，父母一般会帮忙付首付。中国人的传统显然，孩子要成家，首先要有房子。”
发展滞后多年的城西从去年开始迅速升温，成为2014年郑州成交最多的地区。城西的房产价格以前比城西低很多。在东区和北区，但现在价格洼地正在被迅速填补。万科城、数码港、天汇广场三大代表市场均处于甜蜜期。
瀚宇天悦位于北三环以北、连霍高速以南，是城北的热销楼盘，去年两盘销售额达17亿。副总裁乔林辉向乐居记者透露，8月销售80多套，9月销售60套。 “市场比去年差很多，销量也没有去年首开的那么多。”然而，价格相当坚挺。首盘开盘价8600元，目前成交价10500元。由于该项目已售出近一半，现金流余裕，因此除了全额付款和一些旧改新楼盘优惠外，没有其他促销措施。
由于空置率过高，郑东新区多次受到国际媒体的批评。乐居记者走访证实，与鬼城无关。以郑州东站高铁片区为例，待售住宅物业屈指可数。高端楼盘建业天筑售价高达2.5万元，自推出以来多次跻身单盘销售排行榜前十。
“东区的平均销售价格已经达到13000，住在东区给人一种富裕的感觉。”在东区买房的严蓉是外省落户的新郑州人。 “我第一次来郑州时，是在老火车站下车的。”混乱的人流和车流让我根本不想与这座城市有任何联系。东区就像是郑州以外的地方，规划好，绿化高，办公氛围浓厚。”
公开数据显示，2014年前9个月，郑州商品房销售面积550万平方米，同比下降25%。 8月初限购解除，因集中报名，成交量一度大幅上涨，但9月份迅速恢复正常。但郑州楼市存量并不大，销售量不足一年。
河南鑫源地产营销总监冯楠对乐居表示，今年的金九与2013年的金九有很大不同，甚至算不上“铜九”。他以鑫源为例，“今年销量没有去年9月份好，今年价格涨幅也没有去年同期那么多。”
进入10月，郑州楼市成交量也低于去年同期，但价格进一步上涨。 10月第二周（10月6日至10月12日），郑州住宅成交均价为9880元，逼近万元大关。随着市场焦点转向城西和城南两大郊区的房价低迷，购房者将经历更大幅度的增长。
如果不出意外的话，郑州的住宅均价已经达到了中心城市的顶端，也高于更受品牌开发商青睐的西安、成都和重庆。虽然购房总价门槛已推至80万元，但郑州的收入水平并不高。
龙与蛇的战斗
河南第二家房地产企业即将在香港上市。正商国际的招股说明书登载于联交所网站。招股书信息显示，正商是继建业之后销售额超百亿的河南本土房企。不过，由于建业的项目遍布河南多个城市，郑商在郑州占据了第一的位置。
乐居记者此次郑州之行未能见到正商管理层。在上市的沉寂期，他们也忙着推出新产品。 “正经业务潜力充足，郑州土地储备近800万平方米，上市前要蓄势。”郑州一位经纪人告诉乐居记者。
他透露，正商给代理商的任务量很大。他们通常单月出售40至50套房产，但现在每月出售300至400套，而且还有大量新开发项目。 “从我们代理的楼盘来看，虽然很难达到目标，但差距不大。价格体系已经放宽，也采用了分期首付。”
盛龙集团对郑商在郑州市场的龙头地位表示不满。他相信自己是郑州第一。在市场机构发布的榜单上，盛龙位居榜首的次数并不比正商少。
盛龙集团创始人林毅是福建人。公司总部已从郑州搬到了上海，但郑州的同事却把盛隆视为本地的房地产公司。范燕平说：“盛龙在郑州腾飞，郑州是基地市场。”
盛龙在郑州的业务也相当本土化——城中村改造。范艳平介绍，天汇广场是盛龙在郑州改造的第九个城中村。这些项目的建筑面积小型项目在100万以上，大型项目在200万以上。
郑州核心地段的城改项目大多采用就地安置，容积率普遍达到6以上，虽然很难说宜居，但区位极佳，价格甚至比郊区还要低特性。一般来说，不用担心卖不出去。 “我们并不是市场主流产品和价格的区域价格领导者。”范燕平表示，薄利多销是盛隆的特点。
北京高策咨询董事长李国平曾对乐居记者表示：“就地安置、企业主导，郑州的旧改造模式在全国是高效率的典范，但也带来了容积率高、中心地区交通拥堵和规划混乱。”但目前为止，郑州楼市从改造中收获了更多红利。
河南有近亿人口基数，郑州有数百万无户籍常住人口。以前大部分人都在城中村租房，现在城中村全部拆了，他们被迫提前买房。城中村改造从供需两端成为郑州楼市的助推器。
在品牌地产公司中，绿地是先到先得的。是郑东新区最早的参与者，已入驻郑州10年。早期，为了鼓励其在郑州开发地标性写字楼，政府还赠送了多块住宅用地。如今绿地中原事业部（郑州+新乡）销售额已达到50亿元的水平。
恒大和万达在2010年左右来到郑州，恒大15折+精装修的模式让当地房地产企业见识到了。当地一位开发商告诉乐居记者：“该地区经济开发区的恒大绿洲均价9000，他定价11000，15%的折扣和其他开发商的粗略价格差不多，购房者认为自己拿了优势。”
买万达广场住宅的业主都赚钱了。 2011年，中原万达广场、二七万达广场一期开业，售价分别为7000元、5000元。现在它们已显着增加。恒大和万达都赶上了郑州楼市最好的时期。
当万科到来时，宴会已经摆好很久了。第一个项目是2013年揭幕的万科城。清新式的营销手法俘获了不少年轻人的心，成功将该地区的房价拉高了2000元。本土房企美锦集团倾注全部土地与万科合作，万科已成为土地储备最大的外资房企之一。
地蛇与国江龙进行资本及品牌合作的土地交换包括新天地产、碧桂园、恒大等。郑州西南绕城高速外、通往少林寺的高速公路东林湖附近，新天地产已整理土地近2万亩。现在熟悉了，开发旅游产品线的碧桂园和恒大都各自接手了一大块业务。
其他品牌开发商中，保利、金地、雅居乐、华润、中海各仅获一到两个项目。建业是河南市场的龙头，但大量项目分布在各市县。郑州地区主要以中高端项目为主，略显疲弱。但建业决定集中火力，夺回郑州。未提及的房企大多缺席郑州市场。
总体来看，郑州市场以本土开发商为主，国江龙也蓄势待发。市场竞争并不激烈。以万科为例。郑州不采用长沙、西安的大额推荐交易。老客户引进新客户仅奖励500元。其他房地产公司没有太多的营销创意。
远在黄河对岸的新乡，恒大的瑰丽世界多用了一点脑筋。恒大成立了自己的客户开发公司，并派遣个人员工，月薪3800元。以阿姨、兼职学生为主体，15辆拓巴士一一扫过周边社区和附近农村地区，每周引进十批高意向客户通过考核。
名人站台，这种在一线城市已经过时的营销手法，在郑州几乎成了一种规则。最受欢迎的是林志玲、章子怡、范冰冰、李冰冰、汪峰和郎朗。今年刚刚走红的歌手邓紫棋，迅速成为开发商的新宠。
9月25日，周迅走上失踪房产销售现场红毯。 9月27日，乐府海棠领衔陈奕迅演唱会。 9月29日新乡恒大金碧天下房价，康桥袁希礼邀请云南印象杨丽萍助阵。国庆后的行程也非常紧凑，分别由李冰冰和高圆圆作为两个项目平台。
郑州的一位经纪人告诉乐居，开发商邀请明星参加有两个目的：一是树立公司和项目品牌，二是帮助提升知名度。万科亮相郑州时，也按照当地习俗，邀请了范冰冰。 “门票通常是不卖的，观众需要到售票部门去取票，这样可以立即提高案件的知名度。”
翻看郑州的房产地图，中介告诉乐居记者，三环内主流在售楼盘仅有20个左右。郑州的发展中心已达到三环、四环之间和绕城高速第一线区域。开发商之间的和平局面即将被打破。在这些地广人稀、项目密集的外围地区，乐居记者看到地图上冒出硝烟。
延伸的城市
几年前，东进是郑州唯一的发展方向。河南集中全省力量开发郑东新区，省政府也迁至东区。
郑东新区不是省委、省政府的最终归宿。他们还要再搬到距离郑州约30公里的中牟。中原城市圈的主题是郑汴一体化，中牟的地理位置正好位于郑州和汴汴之间。由于政府机关集体搬迁的预期，中牟成为开发商的热点。
新政府换届后，河南省委、省政府搬迁进程陷入停顿。 “但那一大片预留的土地在规划图上仍然是紫色的，用于行政办公服务。”星链置地副总裁李涛向乐居记者强调。李涛举止谦虚。他在中牟开发的低密度楼盘星联湾正在招商，据说反响不错。
郑州市委、市政府正西行，准备迁往上地区。有趣的是，上街区并不与郑州接壤。又与郑州下属县级市荥阳相隔，距郑州直线距离30多公里。一年来，郑上新区大力造势。荥阳，这个当年项羽、刘邦争霸天下、瓜分楚河汉疆域的地方，一下子从历史上回到了人们的关注中心，成为了不亚于中牟的发展热点。
郑州以南30公里的机场区是国家级规划。润丰金商的销售人员衣着整齐，谈道：“港区能发展得好吗？河南用了三位省领导才拿下这个改革试验区。港区是副部级，比郑东新区还要高。”副局长级别就更高了。”
经历了获批时的喧嚣之后，港区房产的热度迅速降温。机场北与郑州隔龙湖镇相望。龙湖镇地处绕城高速外，是新开发的热点。
郑州北部是黄河风景区，新乡就在另一边，所以没有轰轰烈烈的拉伸。
总体而言，郑州打通了东西近100公里、南北50公里的城市框架。从规模上看，并不逊色于武汉三镇和重庆10个集群。
公开数据显示，2013年，郑州楼市销量占全省近40%，销售面积占比近20%。郑州在河南的集聚力并不低，但发展空间却呈几何级数扩大。
走访郑州的几天里，一个问题一直萦绕在乐居记者的脑海中。郑州楼市是否已经到了某种程度的临界点？一是近两三年积累了巨大收益，买房门槛大幅提高，量减价涨趋势明显。经历过类似趋势的东部城市此后也经历了强烈的楼市冲击；第二，品牌开发商正在加速登陆郑州，对客户的争夺将会更加激烈，房地产项目竞相争先的和平局面将成为过去式；三是房地产市场主战场向郊区和新区转移。虽然整体库存不高，但同级别城市郊区的新项目却挤在一起，践踏出货量。肯定会出现在郑州。
对此，李涛的观点是，郑州的核心城市地位不可动摇，而河南则欠发达，人口众多。 “河南是中国的中国”。付帅也根据自己的经验判断，郑州不会暴跌，也不会上涨。在2008年和2011年的两次市场低谷期间，郑州的住宅价格也稳步上涨。 “如果不是噱头，我在郑州见过最大的利润率就是10折”。
王石关于中国房地产已从黄金时代走向白银时代的判断已成为业内舆论。白银时代的特点是，争取购房客户并不容易。郑州住宅交易的高峰期为年销售1000万平方米。与沉阳、南京、重庆、西安相比，仍有增长空间。上半年郑州楼市似乎仍处于黄金时期。
但终究会跟随国情，进入白银时代。争夺现有客户的竞争即将到来，开发人员也开始切身感受到这一点。埃朱
