“三道红线”督促上市房企缓步求稳
本报记者 赵莹莹
昨天，标准普尔下调绿地控股集团长期发行人信用评级至“B+”，长期发行评级至“B”，展望均为“负面”。 这并不是本月第一家被评级机构下调信用评级的房地产公司。
今年，房地产行业迎来金融监管持续升级，房地产企业也面临着前所未有的融资和偿债双重压力。 为了走出“阵痛期”，今年上半年，100家典型上市房企中近半数采取了减债措施，44家房企带息负债出现负增长。
多家房企信用评级被下调
公开资料显示，标准普尔将绿地控股集团长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”，并将该公司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“BB-”下调至“B” 。 它还将绿地香港的长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，评级展望为“负面”。
对于下调评级的原因，标准普尔给出的理由是绿地控股集团在境内外资本市场的融资渠道不畅通。 标普预计，未来12个月，即使其各阶段去杠杆目标继续实现，融资困难问题也不会明显改善。
据不完全统计，今年10月以来，已有10多家房地产企业信用评级被评级机构下调。 其中，标普近期下调了中南建设、富力、恒大的评级； 穆迪下调现代置业和新力控股的评级； 惠誉下调鑫源地产评级； 中诚信国际下调了花样年和阳光的评级。 城市评级。
记者注意到，偿债压力较大是评级机构给出的普遍理由。 以现代置地为例。 10月11日，当代置业宣布，寻求发行2.5亿美元优先票据，票息率为12.85%，到期日为10月25日至明年1月25日。 为支持公司发展，提振股东信心，现代置业同时公告，董事长、执行董事、控股股东张雷，总裁、执行董事张鹏拟合计提供约8亿元人民币的股东贷款，并预计将提供总计约8亿元人民币的股东贷款在未来两至三个月内完成。
房地产企业面临融资与偿还债务双重压力
从多家房企信用评级被下调，到房企股东自掏腰包，不可忽视的背景是，央行为了保持房地产市场平稳健康发展，今年加强房地产行业金融监管，严格执行房地产企业“三规”。 金融机构“红线”管理和房地产贷款集中度管理。
在持续监管下，房地产企业面临双重压力。 一方面，融资规模大幅萎缩。 据中国工商联统计，今年前三季度，百家典型房企融资总额10.919亿元，同比下降21%。 其中，第三季度融资金额2872亿元，同比下降38%，创2018年以来最低水平。
另一方面，据中国工商联统计，截至今年9月，200家核心房企境内外债券到期总规模超过800亿元，其中境内债券到期约647亿元。 考虑到12月也是房企境内债券到期较为密集的月份房地产市场监管，预计四季度行业偿债压力仍将加大。
新环境下一半房企减少债务
“快点，快点，快点！” 多年来习惯了高杠杆、高换手率的房地产行业，如今走到了新的十字路口。
“行业内很多周转快、杠杆率高的企业目前都陷入了困境，这意味着行业整体趋势发生了重大变化，企业必须开始从赚快钱转向赚慢钱。” 北京投资发展有限公司总裁高以轩告诉记者。
中国房地产研究会常务理事丁祖玉也指出，为保持房地产市场健康发展，房地产行业整体融资环境仍将偏紧，房地产企业将继续去杠杆，严守防范系统性金融风险的政策底线。
诸葛房数据研究中心整理了100家典型上市房企财报数据发现，今年上半年，近半数房企正在采取各种措施削减债务，新增房企数量也不断增加。减少有息负债的房地产上市公司达44家，其中最大的减少规模超过100亿元。
诸葛兆放分析师表示，多重政策调控促使房地产企业积极调整债务结构，构建企业债务安全边界。 短期来看，房地产行业将迎来“阵痛期”，不排除未来一些存在资金担忧的房企将被踢出轨道。 但同时，行业也将从以往的快速发展转向有能力者引领的质量发展阶段房地产市场监管，从而迎来管理红利时代。
