房地产正处于新旧动能转换的关键时期。新的指导政策预计将更好地保障低端，为中端提供支持，为高端提供市场。
文字| 《财经》记者 王波
编辑｜余乐
7月18日，为期三天的中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议落下帷幕。全会听取并讨论了习近平受中共中央政治局委托所作的工作报告，审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革促进国家现代化的决定》（以下简称《决定》） “决定”）。
在房地产领域，工作报告和《决定》明确了三项重点举措：一是统筹发展与保障，落实多项措施防范化解房地产、地方政府债务、房地产等重点领域风险。中小型金融机构；二是完善社会保障体系，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式。三是完善城乡一体化发展体制机制，统筹推进新型工业化、新型城镇化和乡村振兴，全面提升城乡规划、建设、治理一体化水平，促进平等交流和双向发展。城乡要素流动，缩小城乡差距。差异化，促进城乡共同繁荣发展。
“防范化解房地产风险”这句话近年来被多次提及。此次，这一表态被写入中共中央十一届三中全会文件，显示了监管部门化解风险的决心和对当前房地产行业高质量发展的重视。
“我国房地产市场规模大、涉及领域广，对宏观经济运行产生系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场正处于转型升级的过程中。”调整中要坚持稳中求进、先立后破，用改革优势破解发展中问题，加快新旧发展动能转换，提供多元有力动力支撑。高质量发展。”近日，在解读中共二十届三中全会新闻发布会上，中央财经办分管日常工作的副主任。中央农办主任韩文秀说。
“党的二十届三中全会以后，我相信一两年之内，我们会看到很多新的政策落地，特别是在住房方面。” 8月14日，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵向《财经》记者表示。他认为，未来中低收入群体的保障性住房将会增加。
化解风险、减少库存
《决定》中专门提出化解房地产风险、采取具体措施推进改革。
8月15日，国家统计局最新数据显示，1-7月，我国新建商品住宅销售面积同比下降18.6%，降幅较上年收窄0.4个百分点。一月至六月；新建商品住宅销售量同比下降24.3%。降幅收窄0.7个百分点；房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点。
国家统计局新闻发言人刘爱华表示，在一系列政策影响下，7月份房地产行业主要数据相关指标降幅继续收窄。但同时我们也必须看到，大部分房地产指标仍在下滑，房地产市场整体仍处于调整之中。
目前，我国房地产行业的风险依然是房地产企业杠杆过高、库存过多、卖房困难，容易导致流动性问题。
为此，《决定》提出，充分赋予各城市政府调控房地产市场的自主权，落实因城施策，允许相关城市取消或减少住房限购政策，取消普通住宅和非住宅标准。普通住宅。
党的二十届三中全会前后，部分城市已取消限价。
据中国指数研究院统计，2024年以来，沉阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实行新建商品住宅销售价格指导，即取消销售价格限制。阳江、珠海、芜湖等城市也优化限价政策，如缩短登记调价时间间隔、取消底价差限制等。
限价政策于2010年首次出台，旨在遏制房地产市场过热。现在，限价政策——无论是限涨价还是限降价——在一定程度上阻碍了房企销售房屋的效率。
随着限价放宽，投资者更加关心一线城市限购是否会进一步放宽。
仲量联行大中华区首席经济学家庞明认为，党的二十届三中全会后，原来的限购、限购、限贷、限价等限制性措施已经被取消。各地实施，特别是一线城市和一些强二线城市。预计会逐步放松。可能的方向包括：分区、定向甚至全面放宽限购政策、调整限价政策、调整交易税征收、免税期限等财税政策等。
他认为，在一线城市和高耗能城市，虽然短期内彻底取消限购政策的概率较低，但预计地方政府在方面会考虑进一步放松限购政策。区位范围、住宅等级以及相关税费。强度。而且，取消限购和取消限价、限贷、限售将作为组合拳有序使用。
李稻葵认为，北京、上海、广州、深圳等尚未放松限购的城市未来仍具有一定的投资价值，部分地区会出现限购。 “限购政策可能只适用于特别容易引发投资和投机需求的地区，比如北京西城金融街、海淀区五道口等。”
新旧动能转换
要从根本上解决中国房地产行业的流动性风险，必须摆脱旧包袱，发展新的商业模式。
工作报告和《决定》提到，要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，加快建立租购并举的住房制度，探索适合国情的房地产开发模式。新的发展阶段。
李稻葵表示，目前房地产融资主要依靠预售和发债、理财产品，但风险相对容易积累。未来可探索房地产行业股权融资。在中国香港以及国外很多地区，房地产开发商一个非常重要的融资方式就是股权融资，它可以更好地分散风险。一旦开发商业绩不佳，在资本市场上会受到影响，但不会引起“惊雷”。金融信用风险。
他认为，未来REITs的租赁和购买相关资金可能会为整个社会提供融资。 “我们需要的是一组可以长期持有、可以融资的房子，融资后用租金来偿还利息和本金。这种方式在新加坡和中国香港比较普遍。”
李稻葵预计，未来一些有条件的地方政府可能会发行一些基金，用基金的钱长期持有一些住宅资产，根据自己的城市发展需求，慢慢吸引人才进行市场化租赁。跑步。
对此，深圳方面已作出回应。
8月7日下午，深圳市安居集团有限公司发布公告称，深圳安居集团旗下企业拟收购商品房用于保障性住房。
据悉房地产政策风险有哪些，房屋征收范围包括深圳市范围内（不含深汕特别合作区）的商品房、公寓、宿舍等。优先考虑整幢楼或单元未售出且能实现封闭式管理（住房）的建设项目；在单位面积方面，要求所购房屋的主体单位面积应符合深圳市保障性住房的户型及面积（65平方米以下）要求。
庞明表示，在资金方面，未来监管层有望构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，平等地为不同所有制市场主体提供政策支持和金融服务，更好改善投资、融资和运营。各环节资金使用效率。
对于保障性住房，他认为，党的二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 ”。因此，在下一步工作中，各级城市也将按照国家住房保障体系的顶层设计，着力支持多主体供给，建立多渠道保障，加快完善公租房住房、经济适用住房、共有产权住房。政府作为住房保障体系的主体，主要保障劳动收入群体的刚性住房需求，市场主要满足居民多样化、改善性的住房需求。
58安居客研究院院长张波认为，从去库存的角度来看，通过“收储”，可以快速消化库存，市场上的保障性住房数量可以增加。然而，市场上大部分需要“收购和储存”的商品房是位置。项目不好或者配套差、去库存慢，而地方政府更愿意收购地段更好、配套更好的房子。两者之间的矛盾需要在前进的过程中不断寻找平衡点。
对于“加快构建房地产开发新模式”，庞明认为，平衡供需、稳定市场，是解决房地产发展问题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。预计未来房地产市场将着力完善人、房、地、钱四要素联动机制，实现以人决定房、以房决定地以房借钱，促进房地产市场供需平衡，结构合理，防止市场大起大落。
为加快建立“人、房、地、钱”要素联动机制，预计住房、资金、土地财政、税收等方面还有进一步完善的空间。例如，在住房方面，完善从住房开发、建设到维护和使用的全生命周期管理体系。要改革完善商品房开发、融资、销售等基本制度，有效有序促进现房销售，加快建立住房体检、住房养老、住房保障等专项制度。保险。
此外，《决定》还提出完善城乡一体化发展体制机制。
张波认为，随着城乡一体化发展，不仅大量农村人口向城市转移，带动城市住房需求增加，还将带动乡村旅游、养老产业多元化发展，创造农村各类新型房地产需求。
目前，我国房地产仍处于新旧动能转换期。多位业内专家认为，中共三中全会后房地产政策风险有哪些，房地产行业有望更好实现低端保障、中端支撑、高端市场，实现良性循环。
（实习生徐莹对本文也有贡献）
