十年，一次轮回。
起点是2008年金融危机期间房价的大幅下跌，终点是2017年这一轮房价的暴涨。距离我唱完这首歌的高潮，十年过去了，挥之不去的余音绕梁，让人记忆犹新，有一种奢华的感觉。
这十年是经济增长换档的十年。 往日的高增长率已今非昔比，劳动力优势不复存在，人口红利已耗尽，各地区雨露均惠的普遍增长时代也已到来结束。
不过，近十年来，并不是所有地方都飞涨。 甚至有7个城市实际房价不升反降。
这是近十年35个大中城市房价涨幅排名：
首先说明一下，这35个大中城市包括26个省会城市（拉萨数据缺失）和北京、上海、天津、重庆等直辖市，加上5个主要计划单列市深圳、厦门、大连、青岛、宁波等地。 这五个城市都是像省会城市一样的副省级城市。
近十年这7个城市房价不升反降
近十年来，大中城市房价分化较大。
一线城市中，上海增速高达610%； 作为二线城市，厦门的增速高达559%。 在这些地方，十年前价值100万的房子现在已经升值到700万左右。
然而，在一些西北、东北城市，房价涨幅甚至还没有翻倍。 十年房价涨幅不足100%。 垫底的银川，十年房价涨幅仅为81.86%。
如果增幅低于100%意味着什么？
我们可以对比一下城镇居民的可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入为15781元，而到了2016年，这个数字为33616元，增长了111%。 也就是说，只要城市十年房价涨幅低于111%，实际房价就在下降。
简单地剔除收入增长，我们可以得到近十年来各城市的实际房价增长情况：
不难看出，银川、太原、贵阳、大连、沉阳、宁波、西宁等7个城市实际增速为负。 基本上都是西部或者东北部的城市。
这意味着，如果你在当地买房，这十年不赚钱，你就亏本了。
在这七个城市中，最令人惊讶的就是宁波。 宁波作为当时的明星城市，由于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期停滞不前。 虽然2016年以来出现了一波增长，但整体增长并未超过营收。
广州房价为何远远落后于北上深？
作为一线城市，广州的房价远远落后于北京、上海、深圳。
增幅无法超过北上深，这对广州来说是喜忧参半。 悲哀的是“广州衰落论”没完没了，庆幸的是它仍然能留住一些人。
2008年，广州的房价与北京、上海、深圳仍处于同一起跑线，均在万元左右。 但十年后，当北京、上海、深圳的房价都突破5万的时候，广州的房价仍然在3万元左右徘徊。
十年房价涨幅仅为240%，不仅远低于北京、上海、深圳，也落后于厦门、南京、合肥。
为什么会出现这种情况呢？ 原因之一是广州的经济竞争力正在下降。 人口吸引力和经济竞争力均弱于北京、上海、深圳。
还有一个原因比较实际，那就是：城市基础大。 广州是全国第二大城市，7700平方公里的土地上居住着1400万人口，而深圳的面积只有广州的1/4，居住人口也和广州一样多。 上海面积比广州小，但人口却是广州的1.7倍。 这意味着广州拥有广阔的郊区和腹地，从而使房价趋于平衡。
另一个原因是广州在2010年举办了亚运会，此后积累了大量的城市债务。 为了偿还债务，广州不得不加大土地推介力度，导致土地供应相对过剩。
这也导致了广州房价在这一轮的上涨中最后起步。 深圳2015年开始上涨，北京、上海2016年初开始上涨，广州直到2016年下半年和2017年上半年才开始上涨。
虽然广州此次在增速上超越了上海，但由于前几年的相对疲软，广州的房价与其他一线城市还有相当的差距。
新一线城市：杭州并没有想象中那么热
南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆6座城市被普遍认为是新一线城市，有望加入“北上广深X”。 其中，杭州呼声最高，但房价表现却出人意料。
从增速来看，南京十年增速高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均低于200%。
就说最热门的一线城市杭州吧。 十年间杭州房价涨幅仅为172%，让很多人感到惊讶。 其实这很正常。 杭州的房价并没有大家想象的那么坚挺。
2008年，全球金融危机来袭，杭州与上海、深圳一起走在衰退前列。 当年，曾出现过因降价而被业主售空的情况。
2014年，全国楼市下滑，杭州是首个出现下滑的城市。 直到G20、阿里巴巴等概念轮番支撑，杭州房价才再次开始暴涨。
这是什么意思？ 近十年来，杭州楼市投机严重，容易受经济形势影响。 炒房者蜂拥而出，导致房价下跌。
合肥、厦门为何涨幅如此之大？
其他二线城市中重庆房价十年走势图，厦门和合肥的增幅最为突出。
2008年，厦门房价仅为5000多元，但到2017年，却跃升至3.4万元。 房价绝对值和涨幅均超过广州这个一线城市。
在合肥，2008年房价只有3500多元，2017年却达到1.3万元，十年涨幅263.31%。 从房价走势图不难发现，合肥的房价主要是这两年贡献的。 2008年至2015年相对稳定，而2016年和2017年贡献了149%的增长。
厦门、合肥为何涨幅如此之大？ 原因各不相同。
厦门房价暴涨的主要原因是厦门太小，市区面积也小，不到广州的1/5。 但该岛人口密度堪比一线城市，人口净流入量位居全国第一。 最前线，加上土地资源紧缺，房价暴涨。
在合肥，人为限制土地供应导致产量暴涨。 在合肥房价暴涨之前的三年2里，土地供应持续下降，导致合肥的库存相当紧张。 早在2016年，走后门买房就已经成为合肥的标配。
东北和西北毕竟总是有麻烦。
再说说弱省会城市。
房价涨幅最低的城市中，东北三大省会城市（沉阳、哈尔滨、长春）全部上榜，而西北城市（西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、和银川）也失踪了。
近十年来，东北经济陷入危机。 多年来，其经济增速一直位居全国垫底。 也出现了人员大量外流。 房价已经失去了短期和长期的支撑。 而且，在可预见的未来也很难看到大幅反弹。
以西安为龙头的西北城市，兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等表现不佳。
这也凸显了近十年来中国经济向东南转移的趋势。 全球化时代，谁距离港口最近，谁就获得了全球市场长期分工的机会。 珠三角、长三角在加工制造业的突出表现就是一个典型。
未来重庆房价十年走势图，随着高铁的进步，铁路物流成本不断降低。 西安有望凭借其在西北地区的领先地位，在经济、房价等方面取得良好发展。
普遍崛起的时代已经结束，谁能笑到最后？
如前所述，中国经济和房价已经告别了普遍上涨的时代。 未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方还是北方的省会城市，农民进城的人口都会有所增加，对房价仍有一定的支撑。
但同时也应该指出，随着经济增速换挡，东南部城市正在通过腾笼换鸟、引进高新技术产业等方式实现产业转型升级，而东北部城市仍受到经济发展的制约。老工业基地、西北地区城市也受制于经济根本动力不足，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济“新常态”中被抛弃。
经济如此，房价亦如此。
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