我很少做市场预测，但是当市场被极度高估或者市场特别低迷的时候我会做出反向预测。大多数时候优秀的房地产论文题目，当你问我对市场的看法时，我会说我没有太多意见。市场很难预测，但有些事情是可以从长远角度来判断的。我认为现在是配置股权资产的好时机。我认为中国现在正处于一个重大转折点。说白了，人们的钱已经从房地产转移到了金融。这是一个巨大转变的开始。
过去20年，中国人的大部分钱都投在了房地产上。在美国，人们的大部分资产都是金融资产。这种变化发生在20世纪80年代的美国。在此之前，美国人也想买房。此后优秀的房地产论文题目，老百姓开始少买房子，开始购买金融资产。因此，美国在20世纪80年代之后出现了超级牛市。在长达40年的牛市中，出现过几次重大调整。一次是2001年互联网泡沫的破灭，第二次大调整是金融海啸。但即使经历了两次这样的重大调整，美指自 20 世纪 80 年代以来仍处于长期牛市之中。当然，并不意味着中国股市会进入这样的走势，但其背后一个非常重要的推动力是，人们正在慢慢地将新的财富配置到金融资产上。
过去20年，从个人投资理财的角度来看，如果你没有买过房子，你就是财富游戏中的失败者。最悲哀的莫过于卖房子买股票，或者卖房子创业。原因很简单。第一，过去20年是城镇化速度最快的20年，但我们的城镇化率现在已经达到60%。很多人估计70%就差不多了，也就是说只剩下10个百分点的空间了。 14亿人口，只有1.4亿人拥有新型城镇化空间。假设人均住房面积为30平方米，则仅需要新建住房40亿平方米。我们每年的房屋销售面积大概是15亿到20亿。再过三年，房屋销售就能支撑70%的城镇化率，所以房地产基本就完了。
近20年来，上海的房价基本上上涨了20倍，这在投资领域是非常成功的。如果用股票语言来分析房价的上涨，你会发现很有趣。股票的上涨可以通过每股收益的上涨乘以市盈率的上涨来计算。相乘的结果就是股票的上涨。上海房价20倍涨幅是怎么来的？近20年来，上海的租金每年上涨5%左右。也就是说，如果一套房子20年前租金3000元左右，现在可以租到10000元左右。在中国经济增长的黄金20年里，租金上涨的速度其实比大家想象的要低。 20年时间，租金从1翻了3倍到3。房价上涨的更大推动力来自于市盈率的提升。记得2000年，住房商品化刚刚启动的时候，没有人愿意买房。当时上海房屋的租金回报率为10%，用市盈率来表示是10倍。一套价值20万元左右的房子，一年可以租到2万元左右，但当时没有人愿意买房。当时A股股价2000点，市盈率为65倍。当时我正在写博士论文，论文题目是《股市泡沫研究》。在写论文的过程中，我一直在思考一个价值10倍的资产（房子）和一个价值65倍的资产（股票）。我觉得怎么样？没有一个是合理的。后来股市一路下跌，股市泡沫破灭。后来，房子开始一路拔地而起。现在上海的房子市盈率是多少？如果用租金回报来推算，目前的租金回报率约为1.5%。 1000万的房子，每年可以收回租金15万元左右，回报率1.5%，市盈率70倍左右。这完美地解释了为什么上海的房价在过去20年里上涨了20倍：租金从1变成3，房价市盈率从10变成70，3乘7等于21！
因此，过去20年房价的上涨有三分之一是由于租金的上涨，更多的是由于估值的上涨。如果一只股票的市盈率为70倍，年利润增长率为5%，你认为这只股票还值得买吗？租金每年增长不到5%，但房地产的市盈率已经是70倍。您认为这是一项好的投资吗？
我们来看看租金回报率。全球主流城市的租金回报率约为4%至5%。当然，还有一个很奇怪的城市，那就是香港，这个比率也只有百分之几。我算了一下，假设20年后，中国已经是世界第一大经济体，但上海的租金回报率将恢复到2.5%（全球一线城市的租金回报率在4%左右，所以这个假设并不过分）），从1.5%回归到2.5%，意味着市盈率回归到40倍。我们继续假设租金每年上涨 5%。我们来做一些计算。未来20年上海房价上涨空间有多大？ 50%。如果一种资产20年只上涨50%，你会对它感兴趣吗？
近20年来，沪深300的利润每年增长12%。现在中国经济已经放缓。我们假设年增长率为8%。目前市盈率约为12-13倍，未来可能达到17、18倍。这是按照全球主流成熟市场市盈率计算，未来20年股市的潜在回报率为500%。一项资产的潜在回报率为50%，一项资产的潜在回报率为500%。你会选择哪一个？
所以此时此刻，房子已经不再是一个好的投资品，不再具有投资属性。那么，中国每年数万亿的新增财富将流向何处？显然是去金融市场。相比之下，金融市场会走向何方？在我看来，股票市场是最合理估值、最具成本效益的资产。很多人都会投资PE基金。在我看来，PE基金泡沫还远未破灭。关于PE基金，第一，中国最好的公司大部分都已经上市了，要么是A股，要么是港股，要么是美股。中国现在已经没有那么多好的公司了；第二，PE的估值比一级市场更贵，高净值用户很多。当我听说这是阿里巴巴和腾讯投资的项目时，我想都没想就买了。有很多项目。我认为能拿出一半本金就太好了。有大量的投资。你将失去所有的钱。中国经济进入中低速增长，这意味着不再像以前那么多龙头企业、优秀企业。大部分已经在A股了，所以一定要珍惜A股的龙头公司，这是最有价值的资产。 ，大家应该把钱投到中国最好的公司，不要乱来。
梁玉峰博士的新书《长久的力量》目前登上京东畅销书排行榜。
