一、中国房地产业从无到有
① 计划经济时代的住房问题
计划经济时代，中国城市住房属于公共事业范畴，是借助福利分房的方式来予以解决的。所以，在计划经济时代，中国不存在房地产业。改革开放初期，城市依旧沿袭计划经济时代的做法，依靠单位来进行分房，以此解决住房问题。这种住房模式最为显著的缺陷在于，没有人具有住房建设的积极性，从而导致住房出现了严重的短缺状况。
那时候干部和工人都面临住房紧张的情况。就拿我所在的省委党校大院来说，我家有 5 口人，住房面积是 27 平米。其中 9 平米是厨房，居住面积仅为 18 平米。人口较多的人家，住一间半，也就是 18 平米的居住面积加上 9 平米的厨房。36 平米的人家，最多能住 8 人。所以，很多人家的孩子都睡上下铺的双人床。那时候干部和工人在住房待遇方面基本相同。12 级干部即便孩子少，也能住 27 平米。而工人家孩子多，同样可以住 36 平米。
1978 年改革开放开始的时候，我国人均居住面积仅有 3.6 平米。那时，有一些企业职工连像我们这样的居住条件都不具备，三世同堂甚至四世同堂的情况并不罕见。而相比之下，自建房屋的农村居民的住房条件要比城市居民好一些。
② 住房商品化艰难而行
解决中国住房问题选择市场化之路是个不错之举。1978 年，改革开放的总设计师邓小平提及了房改事宜，由此拉开了住宅商品化的序幕。邓小平提出能否让解决住房问题的路子更宽些。1979 年，上海市中华企业公司推出 20 套住宅，且全部售给了侨眷。1980 年开始有了用外汇购买的公寓和住宅。同年，上海率先进行试验，将以市场价或以优惠价出售给本单位职工的一般建筑标准的住宅推向市场。住宅的商品属性开始在普通住宅中体现出来。
住房商品化初期，主要是把单位原有的住房卖给本单位职工。在此期间，并未由此产生房地产业。之后，许多单位集资建房，大多是请外面的包工队来施工。即便如此，也依然没有实现真正的房地产产业。
③ 房地产产业的产生
1981 年 1 月，中国最早的房地产企业是中房公司，它的创办标志着中国住房商品化的起步。然而，在 90 年代之前，中国人尚未完全形成住房资源依据市场进行配置的观念。公有住房仍占据主要比例，市场上的商品住宅份额较小。大部分住宅是单位建房，接着分配给职工，最多只是将住房以成本价出售给职工。
1992 年邓小平南巡讲话之后，中央首次提出要建立社会主义市场经济体制。这一举措有效地解决了计划与市场之间的关系问题。在此带动下，整个房地产开发领域掀起了热潮。从中国房地产巨头万科的发展历程中，我们能够看出其中的一些迹象。
万科在 1984 年成立之时，其主要业务是贸易。1988 年，万科开始踏入住宅行业。1990 年，初步构建起商贸、工业、房地产和文化传播这四大经营架构。1992 年房地产发展走势图，万科正式把大众住宅开发设定为公司的核心业务。2008 年，万科的业务拓展到以珠三角、长三角、环渤海这三大城市经济圈为重点的 27 个城市。经过 10 年的努力，万科在住宅行业确立了竞争优势地位。
④ 中国房地产业迅猛发展阶段
中国房地产业自 90 年代起开始蓬勃发展。1990 年时，中国建造了 1000 万平方米住房。到 2000 年，整个中国房地产一年的建设量达到 1 亿平方米，十年间增长了 10 倍。其中 70%-80%是房产公司建造的，已实现市场化。2010 年，中国建造了 10 亿平方米，十年又增长了 10 倍。2018 年，中国建造了 17 亿平方米。2010 年到 2018 年期间，中国房地产的建设速度有明显下降。不过，它仍然保持着强劲的增长态势。中国房地产业在 10 年时间里，建房面积从 1 亿平方米增长到了 10 亿平方米，这在世界历史上是独一无二的。在其后的 8 年里，建房面积又从 10 亿平方米增长到了 17 亿平方米，这在世界百年历史中也是极为少见的。
⑤ 中国房地产业发展背后的问题
2009 年之后，国家经济刺激方案以及各地为提振消费和经济增长而出台的措施相继推出。在此期间，中国房地产迎来了良好的发展态势。从积极的方面来看，商品房的发展在很大程度上促进了人民住房条件的改善。但市场监管未跟上，这使得房地产业出现了无止境的开发和疯狂炒楼的情况，进而导致楼市泡沫化，大量房屋积压，给社会资源造成了极大的浪费，这些都是管理层值得深刻反思的地方。
二、中国房地产业的未来走势
中国房地产业已经到了一个新拐点，未来可能有以下6大趋势。
① 造房总量撞顶回落，房地产业的黄金时代已经过去
中国每年建造的房屋面积为 17 亿平米，这已经达到了极限。过去十年曾出现过增长 10 倍的情况，但如今不可能再重现那样的时光。有三个因素表明，我国房地产业的扩张速度将会停滞，甚至出现回落的现象。
其一，人口增长即将到顶。
中国出生人口在 2017 年为 1723 万人，2018 年为 1523 万人，这两个数字相比之前大幅下降，到 2019 年更是降至 1100 万人。二胎放开之后，并没有按照想象的那样使生育率大幅度增加。中国社会科学院发布的最新《人口与劳动绿皮书》做出预计，中国人口会在 2029 年达到峰值，为 14.42 亿。从 2030 年起开始进入持续的负增长状态。到 2050 年，人口减少到 13.64 亿。到 2065 年，人口减少到 12.48 亿，也就是缩减到 1996 年的规模。
中国人口呈现出一个大趋势，即老年人在不断增加，而年轻人在逐渐减少。年轻人是购买住房的主要力量，由于年轻人数量的减少，所以住房的刚需也在随之减小。
其二，人均居住面积基本到顶。
房子是用于居住的。当人均住房面积达到一定水准后就会停止增长。发达国家的人均住房面积大概在 40 到 50 平米之间。像巴黎、纽约、伦敦这些城市，人均住房面积都在 50 平方米左右。土地价格较低且较为富裕的美国人，他们的房子相对较大，但也没有达到人均 100 平米，因为多数家庭没有那样的需求。
中国城市人均住房面积已达 40 平米。因为中国土地稀缺且还不富裕，所以人均住房面积大致到顶了。像典型的三口或四口之家，拥有 120 至 160 平米的住房，完全能够满足一般家庭的需求。
其三，城市化率正在减速。
中国的城市率已达到 60%。发达国家的城市化率通常在 75%至 80%之间。我国情况较为特殊，农民属于原住民，难以形成如同北美那样将印第安人赶走后所形成的大农场经济。所以，我国城市化率的刘易斯拐点大概在 70%至 75%，这意味着在未来的十来年时间里，还会有十多个百分点的提升，差不多会有 2 亿人进城。中国不会再出现每年有一二千万农民进城的情况了。今后二十多年，每年会有几百万农民陆续进城，并且越往后进城的人数越少。
12 月 25 日，中共中央办公厅和国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。《意见》表明，要用户籍制度以及公共服务来牵引区域的流动。城区常住人口在 300 万以下的城市，其落户限制将被全面取消。城区常住人口在 300 万至 500 万的大城市，其落户条件将被全面放宽。
放开城市户口的目的主要是鼓励农民进城。然而，目前农民进城的意愿并不是很强烈。只有在允许农民保留土地的同时，还能够在城市落户，这样农民进城的积极性才会更大。
② 房地产业不会崩溃但将缓慢下滑
我国房地产业因以上三个因素到达 17 亿平米时就见顶了。并且之后会缓慢下滑。中国的房地产业不会崩溃，同时政府也不允许其崩溃，所以只能以缓慢下滑的态势发展。
2018 年上半年，中国房地产业增加值达到 28797.6 亿元。此增加值占整个 GDP 的比重约为 6.87%。房地产业带动了家电等一系列产业的发展。它是我国重要的经济支柱性产业。中央工作会议明确提出要实现经济稳定、房价稳定、地价稳定以及预期稳定。中国一二线城市的住房刚需依然十分旺盛。三四线城市在放开户籍政策之后，将会促进农民进城。
中国房地产占 GDP 的情况，2008 年是 4.61%，2009 年是 5.43%，2011 年是 5.76%，2014 年是 5.9%，2016 年是 6.48%，到 2017 年一直稳步上涨。2017 年中国房地产业增加值为 53850.7 亿元，而 GDP 约为 827121.7 亿元，此时房地产在 GDP 中的比重为 6.51%。因此，房地产业占GDP比例也应该是稳步下滑的。
中国房地产业的底部是折旧。若按 50 年折旧率来算，假如有 10 亿人，人均面积是 50 平米，那就是 500 亿平米，500 亿平米除以 50 年等于每年 10 亿平米。这意味着，倘若未来中国城市人口达到 10 亿，并且人均住房为 50 平米，那么每年的房地产规模就是 10 亿。所以，仅靠折旧，中国房地产业也将是一个庞大的产业。发达国家的房地产业能够存在，是因为存在每年都有旧房拆掉并盖新房的这种刚需。 发达国家的房地产业之所以能存在，原因在于每年都有旧房被拆掉然后盖新房的刚需存在。 发达国家的房地产业能够得以存在，是由于每年都有旧房拆掉进而盖新房的这种刚需。
从大趋势方面来看，中国造房面积会逐渐从每年 17 亿平米下降到 10 亿平米。并且，为了维持经济的稳定性，中央会推出相关政策，让这个造房面积下滑的过程尽量平缓。
③ 房地产业将呈现苦乐不均状态
2017 年初起，武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等城市陆续展开“抢人”行动。城市要“抢人”的原因如下：其一，中国少子化的问题变得很突出，年轻人口呈断崖式的下降，00 后比 80 后大约少 8200 万。其二，近年来中国人口的流动明显变慢，部分二线城市以及三四线城市面临着人口向发达的大都市圈外流的情况。其三，人才对于创新驱动起着根基性的作用，然而人才的供需情况却是“僧多粥少”。其四，第三波婴儿潮尾端的人口开始进入工作的窗口，并且由于京沪控制人口，“抢人”的机遇期随之到来。中国的第三轮婴儿潮在 1987 年达到峰值，当时出生人口超过 2500 万。到了 1997 年，出生人口依然在 2000 万以上，之后便迅速下滑到 1600 万左右。其一，房地产周期从长期角度来看取决于人口。其二，从中期角度来看取决于土地。其三，从短期角度来看取决于金融。人口的流入会提升地产的需求，并且能够对土地财政起到支撑作用。仅仅是土地出让金以及相关的五种税收加起来，就与地方政府一般公共预算本级收入的百分之六十到百分之七十相当。由此可见，地方政府是房地产盛宴当中最大的获益者。
城市实力存在差异，其吸引人口流入的能力也有所不同。人口会朝着经济增长速度最快的城市进行迁移。从国际的经验来进行观察，向大城市以及大都市圈进行集聚，这是人口迁移所遵循的一般规律，尤其是在城市化的中后期阶段。与国际情况相比较而言，中国的大城市并非数量过多，而是数量较少，1000 万人以上的城市在数量上明显偏少。
从城区常住人口的角度来看，2016 年在中国，1000 万人以上的城市有北京、上海、广州和深圳这 4 个。500 万到 1000 万人口的城市有 9 个。300 万到 500 万人口的城市有 14 个。100 万到 300 万人口的城市有 61 个。而在国际范围，根据联合国的统计，1000 万人以上的城市（不包含中国）有 24 个。这些城市对应的人口约为 60 亿人。其比例为 0.40 比 1。中国有 4 个 1000 万人以上的城市，这些城市对应的人口约为 13.9 亿人，其比例仅为 0.29∶1。因为中国的总人口规模非常巨大，而国外由于国家众多导致人口被分割，所以中国 1000 万人以上的城市数量应该在 10 个以上。
因此，未来中国人口会向城市群集中，并且在城市群中会向中心城市集中。这些抢人能力较强的城市群以及大城市，其房地产业自然会有增长。而那些人口外流的城市，其房地产业自然会出现萎缩。
④ 大批中小房地产企业将被淘汰
中国房地产业发展得很迅猛的时候，猪都有可能飞起来。然而在房地产业发展变得缓慢甚至出现下滑的阶段，行业之间的竞争会变得更加激烈。另外，中国的房地产业发展还不够成熟，并且过于分散，现在也到了需要让它做大做强的时候了。
人民法院公告网显示，到去年 11 月 20 日为止。今年房地产开发商的破产数量达到了 446 家。平均每天有 1.5 家房地产企业破产倒地。这创下了历史记录。
其实，这属于非常正常的现象。原因在于中国的房地产企业数量过多。今后，这一记录还会不断被刷新。重庆市前市长黄奇帆曾列举数据指出：“依据 2018 年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商总计 9.7 万个。而中国 5 亿多的城市户籍人口与 3 亿左右的外来农民工所形成的常住人口，整体是 8 亿多。”八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”
他认为，在接下来的十几年里，中国房地产开发企业的数量将会减少超过三分之二！现今中国全国拥有的房地产企业数量达 10 万多家，这也就意味着，未来将会有大约 7 万家房地产企业不复存在。并且 5 年前统计的数据是 13 万多家，而现在的工商数据约为 10 万家，相比之前已经减少了大约 3 万家。
著名经济学家马光远持有这样的观点：中国即便存在约 2 到 3 万家的房地产企业，其数量在全球范围内依然是最多的。约 2 到 3 万家的这些房地产企业，完全有能力满足未来房地产市场的供给。
政府可能会出台一系列政策以促使房地产行业做大做强。比如，会提高对房地产企业的资格审查力度，对不具备高标准的企业吊销其营业执照。还会提高土地拍卖的自由资金比例，让自有资金不足的企业不得不退出。或者直接规定一个规模门槛，把规模小的企业淘汰掉。
⑤ 房地产业将成为一个微利行业
房地产不是高科技产业，原本就不该是高利润行业。房地产业变成微利行业会由诸多原因导致。
其一，是行业萎缩竞争加剧。
如上所述，房地产业将会经历发展速度减缓、发展状态停滞直至发展态势萎缩的过程。在这一过程里，行业之间的竞争会变得更加激烈，这也就意味着利润空间将会被压缩。
其二，房价将停滞甚至缓慢下降。
房价下降，这就意味着房地产商的利润空间会减小，这一点是很明显的。房价呈现出缓慢下降的态势，并且这应该会成为一个大趋势，我们接下来会对其进行专题分析。
⑥ 房价或将缓慢下降
房价出现下降的迹象了。国家统计局所发布的“2017 年 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况”表明，有 44 个城市的新建商品住宅价格呈现上涨态势，不过相较于 8 月，上涨的城市减少了两个。并且，这些城市的环比涨幅未超过 1%，同时也不存在同比涨幅超过 15%的城市。
我们的问题在于，房价的下降到底是一种暂时的现象呢，还是会呈现为长期的趋势呢？从诸多的迹象去分析，房价的下降将会成为长期的趋势。
其一，中国的房价过高。
2000 年全国的房价大致在 1000 元左右。上海住房的平均价格约为 2000 多元每平方。上海住房从 2000 年 2000 元左右的均价，到现在变成了三万五。其涨幅达到了 16 到 17 倍。全国住房 1000 元左右的均价，如今差不多是一万多元。全国的均价大约上涨了 10 倍。
房价上涨是由多种因素导致的。其一，物价在上涨，而工资也随之上涨，这可视为合理因素，因为工资的上涨能够抵消房价的上涨。其二，供求关系包含不合理因素，存在有人买房并非是为了居住，而是为了炒作的情况。其三，部分房地产企业会捂盘惜售，等到房价上涨之后再进行销售。房价上涨中最不合理的方面是地价上涨得过快。低价上涨的主要缘由是土地财政，也就是说各级政府依靠出售土地来维持财政收入。
房价的增速比 GDP 增速快，比收入增速快，这种情况是不正常的，同时也难以持续下去。当下，房价已经达到了让老百姓难以承受的程度，必然不可能再继续上涨了。
如今，中国经济在不断发展，这使得税源得以增加。同时，中国大规模的基建时代已经过去。并且，地方政府的债务负担沉重。另外，中央还出台了刺激消费的政策。这些多方面的因素将会对土地财政的继续发展起到遏制作用。只要地价处于停滞状态或者开始回落，那么房价也会自然而然地停滞或者回落。而一旦房价停滞，炒房行为现在就会自然而然地被杜绝，从而进一步促使房价回落。
其二，为向消费型经济转换，有必要降低住房价格。
中国房地产占用了居民诸多资金，这使得难以刺激制造业的发展。若要促进中国制造业的发展，就必须把居民从买房所带来的重压中解脱出来。基于此，中央和各级政府将会推出一系列配套性的措施，以使房价平稳地下降，或者至少让工资的涨幅高于房价的上涨。
政府会采取哪些措施来控制房价上涨呢？实际上，只要政府有坚定的决心，控制房价就不是一件困难的事情。
其一房地产发展走势图，是降低土地拍卖价格。
土地价格下降会导致房价下降，只要政府有决心，就可以采取各种措施。比如，可以降低拍卖的竞争力度。因为土地拍卖竞争越强，低价就越可能被抬得越高。所以，只要政府采取促使房地产企业做大做强的措施，迫使实力弱的企业退出，拍卖竞争力度就会减小。
更为重要的是，政府能够通过扩大土地的供应，从而促使土地价格下降。袁隆平团队的海水稻亩产已经达到了 400 公斤，并且我国的盐碱地超过 15 亿亩，人大代表提议要加强对盐碱地开发的支持。即使盐碱地开发出了十分之几，政府在增加土地供应面积方面也就有了底气。
2018 年 1 月至 3 月期间，我国 300 个城市的住宅用地供给建筑面积总计为 2.55 亿平米。按照这样的比例来计算，全年能够供应的土地超过 10 亿平米。因为一亩等于 667 平米，所以 10 亿平米大约是 150 万亩。倘若盐碱地的利益能够使城市住宅用地增加 1.5 亿亩，以每年多供给 150 万亩的速度进行增长，那么这些增加的土地足够使用 100 年。并且，我国的人口到 2030 年就会开始下降。因此，只要我国大面积推广海水稻，那么每年的城市土地供给有可能翻倍。如果我国大面积推广海水稻，每年的城市土地供给就有机会翻翻。我国大面积推广海水稻的话，每年的城市土地供给或许能实现翻翻。
其二，发展公租房。
发展公租房会使住房需求减少，能够压低房屋租赁的价格以及售价，自然而然也就会促使价格下降。
年中时，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部一同印发了《关于进一步规范发展公租房的意见》（以下简称《意见》）。此《意见》是为了完善城镇住房保障体系，并且对进一步规范发展公租房作出相关部署。《意见》明确指出，应当以政府作为主要力量来提供基本住房保障，要根据不同地方的实际情况加大公租房的发展力度，持续增强困难群众在住房保障方面的获得感、幸福感以及安全感。
如果能把房价控制住，那么房地产泡沫就会自然消失。炒房者购买多套住房，是因为他们预计房价会上涨。倘若房价预期不上涨，就不存在炒房的价值了。要是房价预期是下跌的，炒房者的最佳策略就是赶紧抛售。开发商也不敢捂盘，房子建好后会赶紧出售。为了稳定房价进而稳定经济，政府会对房价进行适度控制，不然很容易导致房价暴跌、经济大幅下滑。通常来讲，若经济处于下行态势且压力较大，政府会促使房价适度上升一些；而当经济状态良好时，政府会让房价适当下调一些。今年的经济呈现下行压力大的情况，房价或许会以温和的态势上涨。当然，政府的调控并非是无所不能的，仅仅能朝着理想的经济状态方向去尽力而为。对于调控的具体成效难以进行准确预测，而各地房价到底是上涨还是下跌就更是难以预估了。本文也只是从理想状态，对房地产未来的大趋势做一个推测而已。
